[政策评弹] 武汉保障性住房：到底保障了谁?

2009年05月25日 16:34 小编：未知|0 点击：1678

扫描到手机

扫描到手机新闻随时看

扫一扫，用手机看文本
更加方便分享给朋友

　回顾本周房地产市场政策性动向，涉及保障性住房领域依旧较多。

　　5月20日，国土资源部下发紧急通知，禁止保障房地块用于商业开发，随后数日，补充政令相继推出——从减免保障性住房相关费用，到经营用地严格实行有偿征用;从限制未按约交房的开发商拿地，到为保障性住房用地扩容。我们可以清晰的看到，政府对保障性住房的制度性维护力度不断加大。

　　然而，颇具玩味的是，宏观制度层面的日臻完善能够在多大层面上为广大低收入者提供近在咫尺的住房实惠?政府在提供保障性住房的同时，如何避免因分配不均而导致的民怨在道?笔者认为，时至让保障性住房真正回归民生本位，政府仍需积跬步前行，审时度势地推出直惠民生的具体举措。

　　　武汉保障性住房：保障了谁?抛弃了谁?

　　当一部分购房者仍在为“居者优其屋”生发畅想时，在城市的另一隅，总会有许多中低收入者为实现“居者有其屋”艰难跋涉。而一直高位运行的房价，无疑使更多人群陷入到无力购房的困境中，不能自拔或也难以自拔。

　　因此，住房保障问题渐而引起社会各阶层广泛关注。为促进社会和谐，力保民生稳定，各级政府主管部门近年来加大了住房保障力度。在今年国务院宣布的4万亿投资计划中，有总额9000亿元用于保障性住房建设，国家住建部官员也在多个场合表示要加大保障性住房建设力度，力图保障中低收入者基本的住房需求。

　　目前，我市住房保障是依居民收入情况分层次进行。低收入者租用廉租房;低收入者可购买经济适用房;中低收入者可购买限价房等，逐步形成一个较为完整的住房保障体系。除廉租房是用政府核定的低租金租赁给低收入家庭的非产权保障性住房外，限价房和经济适用房都是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各项行政事业性费用，并实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的有产权保障性住房。

　　诚然，我市政府大力开展保障性安居工程，充分体现了政府照顾社会各阶层的实际情况做出的住房安排。但是，毋庸讳言，其中存在的诸多问题也需要引起主管部门的高度重视。一个至关重要的诘问：保障性住房究竟安置了谁?却又无情的抛弃了谁?　_ueditor_page_break_tag_副标题

从笔者近期调研情况看，截止目前，武汉市经济适用住房房已销售项目共计14处，统计数据表明在保障性住房中，超过半数房源被预留给拆迁安置户。保障性住房比例严重失调，这与政府当初力宣称的推行经济适用房和廉租房产生悖谬。(如下图，数据均源自武汉房地产市场信息网)

　　统计结果显示，在已销售的经济适用房中，预留拆迁安置套数占总套数的51%，远超经适住房和廉租房所占比例。根据这一数据笔者认为：目前保障性住房的供给对象主要为拆迁户，政府在竭力保障拆迁户利益的基础上，占总套数44%的经济适用房兼顾了有能力支付房款的低收入家庭，而占5%的廉租房项目，显然无法涵盖我市众多低收入住房困难家庭，保障性住房便在无形中将这类群体抛弃。

　　预留拆迁安置套数所占比重为何如此之高。一位有多年经验的国土房产局人士告诉笔者，近年武汉市城建项目越来越多，为加快拆迁进度，部分区对不符合购买资格的拆迁户网开一面。如果说拆迁户是城市规划建设中的必然产物，那么撇开此部分，政府理应通过增加经济适用房和廉租房套数，弥补“僧多粥少”的缺憾。

　　的确，从国家住建部近期释放的信息显示，廉租房将作为未来一段时间的重点工作。来自武汉市房产部门的消息，3年内，我市将建1.5万套廉租房，解决所有低保无房户住房问题。但令人倍感诧异的是，备受市民追捧的经济适用房却似乎按兵不动，既未闻有新增项目出台，又未看到主管部门在制度层面着手改革，难道未来经适用房将逐步退出武汉房地产市场?

　　武汉经适用房：喧嚣背后难掩重重诟病

　　事实上，面对目前楼市一片回暖基调，各地似乎都出现了经济适用房销售困难的尴尬局面，这让业界一时间在经济适用房是否经济的话题甚嚣尘上。笔者则认为，无论经济适用房这一保障制度是否存在，都难以掩盖其背后的诸多问题。

_ueditor_page_break_tag_副标题

　　，销售对象把中等偏下收入群体排出在外，使得“夹心层”无法受益。依照去年11月1日起执行的《武汉市经济适用房管理办法》，将保障主体明确界定为家庭收入达到低收入标准、具有本市城镇常住户口、无房家庭或现住房面积低于政府规定住房标准的困难家庭。这个范围的界定虽然解决了之前范围过大，中高收入者排挤中低收入者享受优惠的问题，但同时，也把中等偏低收入阶层挡在了经济适用房的门外。

　　在武汉，年收入水平高于当地低工资标准，但却又没有能力购房商品房的家庭不占少数。其中有年轻的新增家庭;有工作多年的基层职工;也有来汉闯荡至今尚未购房的外地人。他们一样为武汉的经济发展和财政税收做出了巨大贡献，但在自己的住房问题上，一方面无法纳入公共住房保障体系，另一面，面的高企的商品房价能望洋兴叹，这类殊的群体便成了住房保障的“夹心层”。——既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入家庭，而这部分家庭在社会中所占比重相当大。

　　中南民族大学经济学院李正国副教授认为，如果经济适用房无法在大限度上满足此类“夹心层”，便很可能导致大量中等偏下收入者被迫加入“高房价的购房群体"。一方面导致“房奴人数扩大，加大了社会不和谐因素;另一方面这种超越经济支付能力的购买，放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价的迅猛涨势。

　　二，政府投入和受益者不匹配，难以实现为民解困初衷。2009年3月《湖北日报》记者从公开的租房信息中发现，政府严禁出租的经济适用房，竟成为各大房屋中介炙手可热的宠儿。

　　由此不难推测，经济适用房用于出租，会加剧社会的不公平。一边是一房难求，一边是房源被出租，本应惠及中低收入者的经济适用房政策违背了初衷。如此一来，那些具备购买经济适用房条件的人，能忍痛弃购。

　　三，准确核实家庭真实收入情况较难。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。工薪阶层的收入状况看似较为明了，但隐性收入和灰色收入则难以统计，单位开的收入证明可信度不高。而非工薪阶层的收入状况更难于查明，且非工薪阶层的收入往往高得难于估量，这使许多高收入的家庭也进入申请者的行列，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。

　　四，产权限制漏洞多，为房屋上市交易留下较大空间。武汉市政府规定，购买经济适用房满5年可上市交易，然而，一旦上市交易，经济适用房将不再是保障性住房，其性质由福利产品变为私人财产，虽然业主缴纳了一定比例的土地收益款，但住房性质也随之改变，导致经济适用房大量流向市场、着眼于升值的投资者中，给国家造成了不必要的损失。

　　此外，廉租房配房租赁也主要来源于政府收购的经济适用房，而如果经济适用房产权发生改变，抑或政府收购出价低于市场交易价，那么政府便无法避免经济适用房流向市场，成为炒房客攫取差额利润的金钥匙。

　　五，位置偏远，配套设施不完善。虽然《武汉市经济适用房管理办法》规定：“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。”但此规定在实际操作中并不容易实现。

　　因为大部分城市的市区建筑用地大部分已处于饱和状态，虽然有些区域在拆除旧房，但这些地段的房价普遍偏高，如果在这些地段建造经济适用房，成本太高，需要政府的大量补贴。因此，会出现经济适用房多是成片开发在城郊地带，居住环境普遍较差，交通不便。再加上居民区中全部为低收入居民家庭，容易在城市边缘形成贫民窟，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处，同时也不利于小区治安、文化的发展。

　　经济适用房存在上述制度缺憾，使人们不禁对其存在的必要性产生质疑，难道没有更好途径促使问题的解决吗?

_ueditor_page_break_tag_副标题

　　“以租代卖”住房保障体系亟待建立

　　“目前我们需要理清一点，市场和福利的目标是两种截然不同的制度取向。”武汉房地产行业分析人士郭平认为，经济适用房是典型的住房福利和市场化相结合而生的怪胎。

　　按照其设计初衷，经济适用房作为一种福利措施，旨在通过某种政策倾斜，达到扩大住房供给和启动市场有效需求的目的，其作用充其量是一种过渡政策，但我们看到的经济适用房显然有悖它的目的。

　　在郭平看来，让保障性住房回归民生本位，政府要为中低收入无房户提供一个安身立命的地方，而不是处心积虑的思考房屋产权如何过渡。目前，武汉房地产业界一致认为，廉租房和公共租赁房才是解决中低收入无房者的较好途径。

　　与郭平持相似观点的并不占少数，本月初，国家住建部副部长齐骥接受中国政府网专访时表示，公共租赁住房很有可能在未来担纲保障性住房重任，即政府采取“以租代卖”的模式，尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的根本目标。

　　我们期许，政府在保障性住房领域的突破能快一些，再快一些。惟如此，“广厦庇寒士”的理想才能得以尽快实现，我想这也是一个政府的应尽之责。