仙桃房地产市场2009年1–4月份分析报告

仙桃市房地产管理局办公室                      2009年5月18日

2009年1–4月份

仙桃市房地产市场分析报告

市场分析是加强管理的基础工作。加强房地产市场监测，有利于科学决策，推动房地产市场平稳健康发展。今年以来，我们按照以季报为主，月报为辅的要求，以房地产交易信息网为平台，深入开展房地产市场监测。现将1-4月份情况报告如下：

一、市场运行情况

1-4月份，全市完成房地产开发投资 1.55亿元，同比下降26.1 %。商品房施工面积22.45万㎡，同比增加18.7%。商品房新开工面积与竣工面积暂未发生。商品房可售面积32.9万㎡,同比增长79.5%,已售面积11.28万㎡，同比增长  105%；存量房交易面积 4.82万㎡，同比增长25.52 %。主要表现为：

（一）商品房销售增长明显，存量房交易略有上升

根据商品房备案数据统计，1-4月份，全市商品房销售面积11.28万㎡，同比增长105%。其中商品住房销售套数1026套，销售面积9.71万㎡，同比分别增长151%和 123 %。存量房交易 402宗，交易面积 4.82万㎡，去年同期交易 327宗，交易面积 3.84万㎡，分别增长 22.9%和25.52 %。

（二）开发投资出现下滑，季度无新开工项目

1-4月全市完成房地产开发投资1.55 亿元，同比下降 26.1%。一季度，全市暂无新开工面积和竣工面积。

（三）商品房空置扩大，价格小幅上涨

2008年全年结转商品房供应面积30.5万㎡,2009年1-4月份新增13.7万㎡,合计44.2万㎡。扣除本季度已销售11.28万㎡,商品房存量32.9万㎡。与去年同期18.32万㎡相比,存量增加79.5%。其中，商品房空置面积8.39万㎡,同比增长41.8%。空置达一年以上的商品房面积3.07万㎡,同期增长11%。

截止四月底，我市商品房销售均价为2570元/㎡，与去年同期2200元/㎡，增长 16.81%，季度环比增长2.8%。商品存量房价格，一季度均价1400元/㎡，与同期1500 元/㎡，下调 6.6 %,季度环比基本持平。

二、市场形势分析

一季度，我市商品房销售出现反弹性增长，市场供需观望的态势有所松动。在当前国内整体经济下滑的非常时期，楼市利好的消息增强了开发企业和购房消费者的信心，同时，市场按照自身运行规律出现深幅调整，具体表现为：一是刚性需求是市场的支撑点。从购买群体情况来看，近期的购房基本上是以居住需求为主，集中体现在购买经济紧凑型的户型结构以及对现房的需求上，另外，房市价格泡沫较少，相对基数较底，受春节消费影响，在持续观望一段时间后，面对依旧上涨的商品房价格，一些被压抑的刚性需求不再具有弹性，这部分刚性需求得到了集中释放。二是企业价格下调是销售的兴奋点。我市的商品房价格总体仍呈上涨趋势，这一现象与我市城市建设和发展背景相联系，由于住房相对成本高，价格浮动区间小，商品房价格总体呈上涨状态，但有减缓的趋势。从2009年1-4月月环比情况来看，房价在小幅度向下调整（2009年1-4月，月均价格分别为2750元/㎡、2650元/㎡、2560/㎡、2350/㎡，月环比数1.1、1.06、1.03、0.9）。三是政策推动是信息的突破点。近期国家出台了一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予了消费者信心，消费者预期也逐渐发生了变化。

虽然近阶段我市商品房销售处于利好阶段，但是能否证明楼市真的开始触底反弹，我们认为还需要进一步观察。总体来看，我市房地产市场仍然存在一些不利因素。一是市场销售面临较大压力。近期销售量虽有增长，但与市场可售量比较，占据的比重还有些离。另外，季度新开工项目虽然暂未发生，但从2007年年底及2008年年初的土地购置情况来看，预计销售面积在本季度基础上会增加不会减少。二是开发企业面临资金吃紧。从本季度内月环比指数来看，企业虽未大张旗鼓，进行降价促销，但回笼资金基本成为了行内共识，一些项目由于在高峰期取得土地，目前售价基本上已无利润可言，降价促销为急于回笼资金周转。三是市场信心依然不足。开发企业对未来房地产走势和房价仍然不明确，有所顾忌。消费者对房价预期下降心理普遍存在，观望氛围依然存在。

三、未来走势判断

分析当前房地产市场走势，我们认为：一是开发投资可能面临继续下滑的态势。由于在售楼盘可售量较大，开发企业主要集中力量消化库存量，对新项目开发持谨慎态度，加上我市土地供应的放缓，土地购置有下降的趋势，直接影响到开发新增投资的增加。二是销售反弹处于暂时阶段。后期仍然面临严峻形势。三是房价维持小幅上涨，预期房价大幅下跌可能性不大。四是从潜在住房消费市场来看，供需关系可基本维持平衡，房地产市场总体发展态势依旧良好。