自住购房者理财置业宝典

 在房价居高不下的情况下，普通购房者应该如何合理理财购房？
　　
自住客量力而行当买则买
　　
在众多新政出台后，很多自住购房者也选择了观望，不论是新房市场还是二手房市场的成交量都有明显的下降。其实，很多自住购房者都想问，现在是不是买房的时机呢？

上海侨泰房产经济公司总经理叶远昌在二手房个人所得税规定出台后分析：中国人和老外不同，都想有一个家，如果一个中国人一生都没买到一套房子，那么他将非常遗憾。因此即使出台了那么多新政，但是自住购房需求依然旺盛。

    二手房转让增收个人所得税后，加上原先的契税等成本，房屋转让买卖的成本大概是在11%以内。而在加拿大等地，房屋转让成本要比中国大。因此政府出台这些宏观调控的目的并非打击房价，而是要控制房价的上涨。所以叶总建议，目前，如果不考虑投资因素，不考虑买了房子以后会不会升值的问题，那么自住购房者若是找到了合适自己房源，还是当买则买。但前提是必须量力而行，在自己的经济承受能力范围内合理考虑买房自住。

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牺牲地段选择更好居住环境

时下很多年轻人，为了买房，负债累累，成为名副其实的“负翁”和“房奴”，买房大大降低了他们的生活质量，这样得不偿失了。既然业内人士提醒自住购房者在当前市场情况下，不考虑投资因素应该按照自己的实际消费承受能力当买则买，那么普通购房者可以通过以下几种方式来合理理财，降低购房的成本。

    种是牺牲地段，选择更好的居住环境。在近期的“上海青年居住状况调查”中显示，面对经济积累薄弱和上海房价高这一矛盾，青年人在居住条件的选择上越来越趋向于理性。静安、黄浦、卢湾等传统市区域选择少，大部分青年都选择闵行、浦东等相对偏远地区居住。而这些区域的共同点是虽然离市较远，但是交通方便，尤其是轨道交通经过的地方，已经成为上海青年居住之地。看来在青年人的观念中，已经改变了“唯市论”的居住心理。

    小是拥有这样观念的年轻人，她与父母长期以来都居住在黄浦区一面积为16平方米的老式公寓内，做饭在走廊里，整个楼面居民合用卫生间，小早厌倦了在这样的环境中生活，劝说父母购买居住环境更好的房子。但习惯了在市生活的父母迟迟不舍得把市区的房子卖掉。

    转眼小已经大学毕业两年了，工作稳定，却因为家中住房拥挤而迟迟未带男友上门。这下，父母意识到改善居住环境的重要性了。一家人将居住了二十多年的老式公寓卖掉，加上原本家中的积蓄共40万元作为付，以每平方米6500元买下了宝山友谊路上一套90平方米的两房，总价58万元，小贷了18万元的公积金贷款，每月还贷根本未对一家三口的生活造成影响。

    由于该地区即将开通地铁一号线和轻轨明珠线的延长线，因此小高兴得说：“其实住在外环也可以很方便。”

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以小换大解决两代住房
　　
“我现在和父母住在一起，虽然每天能得到父母的照顾。但是我还是希望有自己的房子，有了自己的房子，生活上可以更自由一些，更重要的是有了自己的房子标志着生活上的独立。”有这种想法的年轻人目前已不在少数。在“上海青年居住状况调查”中显示，认为“青年人尚没有买房意识”的占4.85%，而有74.27%的受访者认为真正阻碍青年人买房的因素是“总价偏高”。

    对于那些已经谈婚论嫁的年轻人而言，一套真正属于自己的住房更是迫切之需，而父母也为儿女的住房问题操碎了心。其实这样的问题不难解决，以刚在万里城板块购买了两套住宅的小陈一家为例：小陈和女朋友大学毕业后都在浦东陆家嘴工作，为了方便工作和追求自由空间，俩人在浦东的梅园新村借了一套一室一厅的房子，每月租金1500元。

    小陈父母住在普陀的万里城，110平方米的房子在小陈搬出后显得冷冷清清。转眼小陈在外租房已有三年了，工作日趋稳定后双方父母都催促着二人结婚。于是小陈和父母把原先万里城110平方米的房子卖掉，又在当地新建的小区内购买了两套房子，一套为65平方米的一室一厅，小陈父母居住，一套为80平方米的二室一厅，作为小陈的婚房。

    通过“以大换小”的方式，小陈共贷了20万元公积金和15万元商业贷款，婚后夫妻俩省下了在外租房的开销，共同还贷，到也没有增加什么负担。而小陈父母没有拿出任何积蓄解决了儿子的婚房问题，又能与儿子媳妇住在同一小区内，有个照应，难怪老两口乐得合不拢嘴。

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以租养房新型理财方式多
　　
二手房营业税、所得税接踵而至，使二手房交易成本提高。转售为租的人也渐渐多了起来。将空置的老房屋出租，以租金供新房贷款这是一种比较常见的理财方式。小郭今年刚刚完婚，在大华地区买了一套新的二室二厅，贷了30万元商业贷款和15万元公积金，每月还贷3000元，压力较大。由于小郭的父亲长期在外地工作，难得回家，因此他将独自住在甘泉新村老房内的母亲接来新房和自己一块住。老房子出租的1500元租金正好用来还贷，减少了每月的负担。

    有的人出租老房子供养新房，而有的人出租新房子，自己依然租房子住，这种方式在目前“居者有其屋”的倡导下，可能很少被人接受，其实这是一种高明的理财技巧。

    严小姐是这样一个买房出租，同时又租房自住的“新上海人”。原本严小姐想在离单位近一些的地方买房子，但市房价太贵，以她的积蓄不可能买到像样的新房，但是住得离市区太远每天上下班会耽搁时间。而中外环的房子虽然对市的上班族遥远了一些，但对于单位在附近的人，却是很不错的选择。要地段和房型选择得当，不怕买了之后租不出去。

    正因为考虑了上面诸多因素，严小姐下定决心，买房出租，租房自住。她以每平方米3900元购买了位于松江区新桥镇华泽新苑两套50平方米一房，总共不到40万元。严小姐计算了一下，她目前在市租的那套房子，月租金2000元，年租金即24000元。华泽新苑虽然地理位置较偏离市区，但小区有定点班车往来新桥与莘庄地铁站之间，周围大面积的房产开发很快会带来连锁商业运营。由于这些优势，年底交房时估计每套房子每月租金可达1500元，一年光租金收入有36000元，扣掉24000元在市租房子，还可净赚1万多。

    虽然严小姐这样的理念还较前卫，涉及的买房技巧也较高，但这样既能住得称心如意、方便快捷，同时又能拥有自己的不动产和额外的收入，多花点心思也值得。