业委会要炒物管 业主不同意称须尊重业主权利

常见业主和物管公司闹意见，但业主为物管撑腰，却反对业主委员会，你见过吗?

在长沙市天心区白沙小区有这样的事，而且动静闹得有点大。业委会想要更换物业管理公司，但一些业主觉得物业管理公司做得不错，不想换。于是，一场关于“要不要更换物管公司”的讨论在小区里进行得如火如荼。业主你来我往纷纷往墙上贴“大字报”，一个写得比一个大。

但终结果如何，还是要业主说了算。业委会负责人昨日表示，近期将开业主大会，由业主集体来选“管家”。

据白沙小区业委会有关负责人介绍，小区现在的物业管理公司为天环物业管理有限责任公司，入驻小区已有十年。十年来，天环为小区营造了优雅、整洁的居住环境，曾先后被评为“全国物业管理示范住宅小区”，省市“物业管理住宅小区”。

然而，自2006年以后，物管服务不断滑坡。小区发生偷盗10余起，监控系统形同虚设，公共设施维修维护不足，停车问题也日益凸显。两届业委会与“天环”签合同时，一些物业服务，双方一直未达成一致意见，终不了了之，十年都没有签订合同。

业委会有关负责人介绍称，为改变物管公司现有的既无合同又无承诺，业主对物管公司毫无监督的现状，今年1月和4月该小区召开了两次业主代表大会，决定采取招投标方式，向社会公开选聘物管公司。整个过程请了主管部门相关负责人进行监督和指导，终选定了两家物业管理公司，“天环”在这过程中不幸落选。

该负责人表示，“天环”以前取得了成绩，但并不能说它具备了在小区的“服务权”。

5月25日，“天环”落选消息出来后，“天环”即在小区内贴出“撤离”告示。

“做得好好的，怎么要走了呢?”业主仇女士先的反应是去找业委会问问，但没想到里面挤满了人，都在问这事。

令业主们疑虑的是，新选的物管公司资质是三级，而“天环”是一级，新选的能保证做得比“天环”还好吗?

14栋的一名业主唐国存老人现在还是另一小区业委会主任，他先后于6月3日和6月6日写了两篇文章贴在小区门口，专门讨论“是否有必要撤换物业管理公司”。在指出“天环”的一些不足的同时，他说现在还没有到更换物管的地步，业委会应该要求物管加强服务，如达不到要求，再进行更换不迟。令他担忧的是，现在有这么多人支持“天环”，新物业进来，这些业主必有抵触情绪，不利于小区的安定。

也有业主贴出文章表示，“天环”没签合同，不存在解聘一说，而且“天环”做得越来越差了，应该换一下物业公司了。

论愈演愈烈。到底大家意见是什么样的呢?身为律师的业主永贵作了一份调查。小区794户，发送问卷710份，由于部分业主未在小区，也有业主拒收问卷，收回517份。

这份调查问卷统计结果显示，469份表示业委会在更换物管公司前，没有征求过他们的意见，492份认为小区目前没有必要更换物管公司，495份同意开业主大会对此进行表决。

记者看到，每份问卷上都写有业主姓名及联系方式，部分还有意见、建议等。在众多业主的挽留下，“天环”暂时留了下来。

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众多业主的态度，令业委会始料未及。

昨日，业委会有关负责人表示，他很能理解业主们的心情，毕竟在一起十年，大家的感情很深。近期小区将开一个业主大会，由业主来选物管公司，如果超过半数业主还是选择“天环”，“天环”仍可以留下，但其服务必须有所改观。

“业主对公司的感情很让我感动。”“天环”副总经理夏高波说，这些年物管服务质量确有滑坡。但十年了，物业管理费没有上涨过一次。由于经费不足，再加上合同迟迟未签订，公司也不敢追加投资。这次选聘事件发生后，对公司有很大的触动，公司目前已制定出针对现有问题的详细方案。不说资质，光凭“天环”对小区十年的了解，是其他物管公司所不能比的。他们有信心，能把物业服务做得更好。

【律师点评】

更换物管须业主大会决定

秦希燕律师事务所值班律师认为，根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业公司应由业主共同决定，采取业主大会形式，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方有效。

业委会在未征得业主广泛意见的情况下，通过业主代表大会所进行的选聘违反国家有关法律规定，属无效行为。

若业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。

【专家观点】

业主维护的是知情权和参与权

中南大学法学院教授俞卫明认为，这个案例与一般业主维权有所区别，它并不是简单的物业公司侵犯业主产权利益，也不是业主委员会直接侵犯了业主们的产权利益。在整个事件过程中，业主们维护的明显是自己参与小区公共决策的知情权、参与权和表决权，其实这是基于产权所产生的对相关事物的管理权，这也说明业主参与公共决策的意识增强了。

虽然业委会是由业主公选出来的，业委会代表的是业主利益，但有些业委会也有可能会做出违反业主意愿的事。这在长沙各小区时有发生，这时候，物业公司的去留，甚至业委会成员的更换，业主都可以通过业主大会来表决。

湖南行政学院研究主任兼公共管理研究所所长学杰说，从公共学的角度来讲，小区物业公司是小区业主们的共同“管家”，物业公司的好坏关系着所有业主的利益，业主有权知道并参与决定，所以，理所当然应该通过业主大会，让业主们共同对物业公司的选聘进行表决。业委会的决定违反超过半数以上业主意愿的，应认为是违法违规的。