仙桃二手房防坑攻略！没看的已经亏了数十万......

    买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。那么购买二手房的仙桃网友们，买二手房注意事项是你们必须要知道的，在进行二手房交易过程中，买二手房注意事项有哪些呢?下面小编带你们一起来看看。

    购买二手房需要谨慎防范买到抵押房、查封房。因此建议买家先通过房管部门查册：

    1、确保房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，（或不动产权证）个别地区还有契税证）；

    2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；

    3、交易房屋是否在租 （合同法规定：买卖不破租赁。即在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋所有权转让他人，买受人不得以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系）；

   4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

   5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；

    6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；

    7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；

    8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）。

    与购买新房相比，买家够买二手房应该预留更为松动的首付款。  

  1、成交价≠评估价 首付款分分钟变5成

    因为以贷款的方式购买二手房，存在“成交价”和“评估价”的差别。“成交价”是购房者与原房主签约达成的价格。该价格主要取决于原房主的要价预期，和购房者、中介与原房主之间的协商。而“评估价”则是购房者在办理贷款业务时，银行或公积金中心对房产的地段、装修、质量、房龄等方面评估认定的房产评估价格。银行和公积金中心不会依据“成交价”来进行贷款，只会依据房屋的“评估价”来进行贷款，可能低于成交价。

    2、楼龄过长贷款年限缩短 月供压力陡增

    此外可能出现的问题还有二手房楼龄过长的情况。银行可能以此为理由，缩短贷款年限，比如2000年的老房子，可能只能拿到15年期的商业贷款，意味着月供大幅度增加，以贷款100万为例，按基准利率计算，30年期的月供为5307元，15年期的月供则去到7855元。如果月收入无法支撑，同样会出现银行不批贷款的结果，导致买家蒙受损失。

    在签订合同的环节上，买家也应该尽可能通过相应条款保障自身权益。

    1、合同勿随意留白

首先，房屋买卖双方和房产中介公司在签订协议时应当避免留下空白条款，不作填写时应当用“\”或是“X”代替，以避免房产中介公司私下篡改合同。即便是房屋买卖双方与房产中介公司另有约定，也应当以书面形式作出，而不应当仅仅停留在口头约定。

    2、款项多写为"定金"

根据二手房交易的流程，通常是买家先帮业主把房子从银行中赎出来，即垫资赎契，再进行交易。因此，无论是赎契还是首付，买家在过户前支付的钱款，在房价总额20%以内，都应该尽量在合同中写为“定金”不要写成“订金”。只有定金才适用双倍罚则，假如遭遇业主反价，业主必须赔付双倍定金给买家。

    3、明确相关流程时限

    此外，合同中具体的时限需要尽可能明确：何时申请提前还贷、何时完成赎契、何时递交按揭所需材料等。如果只是笼统注明“签订合同后90天内完成过户交易”，买家可能等到最后时刻才发现业主违约，到时再去找房主，面临的将是这3个月里又涨过一轮的房价。

还有1种情况，如果准备购买的房子证暂未两年，买卖双方为规避税费约定延后几个月交易，买家应该注意签订违约条款，在过户之前，比如：若出现新的调控政策，税费增加，将由业主方承担，违约须支付房款的20%作为违约金（具体数额可自行商议）。

希望看到这篇“防坑攻略”的各位，

提高警惕，避开陷阱，舒心购房！

大家买二手房一定不要怕麻烦

该办的手续都要办好

该注意的事项都要考虑

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