捡漏？ 仙桃这类房低于市场价！但你要知道…

 最近有位深圳男子就通过一种特别的买房方式，欲买一套学区房，原本以为只需要花369万就能“捡到的便宜”，在计算税费后，反而变成了超611万的“烫手山芋”……

顾名思义，法拍房是法院拍卖房产的简称。当债务人、业主，无力履行按揭合约或者无法偿清债务的时候，债权人可通过各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，用拍卖所得的钱来满足债权。这些遭法院强制执行拍卖的房屋就是所谓的法拍房。

同样，在仙桃，关于法拍房成交的案例也很多，这样的房子究竟能便宜多少？“捡漏”前要做哪些准备才不会入“坑”呢？

例如最近在阿里拍卖的这套公园世家的房源，6号楼二单元406室，建筑面积136.28平米，

该套房源的起拍价为465440元，相当于单价为3415元/㎡，实际成交价为597440元，相当于单价为4380元/㎡；

在仙桃二手房网上显示，仙桃公园世家二手房均价目前为5300元/平米，也就是说这套法拍房的单价比市场价便宜了近1000元/平，总价便宜了约12万！

根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况，二次拍卖时应适当降低保留价，一般是首拍价格的80%~90%。

如果二拍也流拍就将进入三拍，同样也会继续降低保留价，降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况，房产就将被直接抵押给债权人。

虽然法拍房一般都会低于市场价格，但是品质较好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的，就不要想着大家都不出价，等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。

总结来说，主要有这几点原因：

1、法拍房是个小众市场，参与的人不多，很多人甚至都不知道有这样一个市场；

2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。

3、潜在风险高，普通人不敢参与。

要看不同房源的具体要求。有的房源可以贷款，具体贷款额度按照购房者具体房源持有、贷款情况而言；如果银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。有的房源要求一次性付款，应提前做好资金准备。

随着法拍房制度的不断完善，现在购买法拍房相比之前增加了许多的便利。首先，之前购买法拍房必须一次性交付全款，不能按揭。现在，部分法拍房支持贷款购买，但是仅限商业贷款。而且，现在可以在淘宝和闲鱼上进行法拍房的竞拍，对于有意向购买法拍房的人来说，这些举措确实提供了不少的便利。

法拍房好处和坏处都有，好处就是它价格便宜，低于市场价很多。但是也有很大的坏处，第一个房子背后关系可能不是很清楚，既然法拍出来那就说明这个房东是有很多债务问题，所以这个房子背后有没有抵押或者正在抵押，很多的东西需要理清。

法拍房的优势：

1、一般法拍房的价格比市场价要低，一般是评估价的7折起拍，价格让人心动。当然，最终得以成交价来判定是否有性价比。

2、不少房源可贷款，即首套房最低3成首付。（也有限定为一次性付款的）

3、法拍房也执行限购政策，买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手，相对来说，竞争不是那么激烈。

1、存在产权争议问题
    2、拍卖的房产存在长期租赁合同

3、房产存在抵押

4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

5、实际居住人拒绝搬迁，入住难

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