仙桃购买二手房，是先过户还是先付款？

现在很多人置业会选择二手房，因为它比起一些新房来说，地段优良也能即买即住。但是二手房交易中就存在一个问题，那就是过户，很多购房者担心交了房款到时候房屋过不了户，售房者又担心过了户拿不到房款，所以很容易在付款环节上出现分歧，那么到底是应该先付款再过户还是先过户再付款？

一、先付款再过户

先付款再过户的情况，买方会担心卖方收到钱跑路，后期过户事务不配合等，亦或者后期发现房产因种种原因无法过户，房款难以追讨等问题，这都是买方担心的问题。

二、先过户再付款

先过户再付款，自然买方就比较实在了，不用担心被骗房款，但是却轮到卖方有所担忧了，毕竟现在房价一天一个价，要是买方一直拖着不还钱，那岂不是亏了？想卖别人却又已经过户，由不得自己，所以也想将主动权掌握在自己手中。

这样换位思考一番，无论是先付款再过户还是先过户再付款，仿佛都无法达到双方都满意的效果，那应该怎么办呢？

首先，我们来看一下，在二手房交易过程中，买房的四次付款行为：第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金；第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付首付款；第三次是房屋过户后支付的房款；最后一次是支付尾款。

1.第一笔：支付意向金

在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。由于《不动产买卖意向书》是买方和中介签订，买方的意向金也是交给中介公司，所以在交意向金的时候一定要慎重。

2.第二笔：首付款

首付款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付，这笔款至少在房款的30%以上。那么这笔款支付给谁最保险呢？

如果直接付给卖方，那有卖方卷款而逃的风险；付给中介公司也有风险，信誉不好的可能有进无出，小中介甚至可能关门走人；这笔房款最好进行第三方资金监管。如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押，通常卖方会要求首付款用于支付给银行还贷注销抵押，这种操作仍存在风险，但是比起把首付款直接给卖方风险有所降低。

3.第三笔：房款

一般是在房屋产权过户后支付。过户后房屋的产权人就是买方，不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题，但是也要注意这笔款交给谁，收款人一定要是卖方或其委托的收款人。

4.最后一笔：尾款支付

这笔款的数额不大，一般在房价的百分之十左右，但是作用不小，它是在确保卖方在交房时已经付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用，且卖方已经将房屋内的户口迁出时买房才支付的一笔款项。

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

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