@仙桃人，你的房子值多少钱，谁说了算？

买二手房的购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套首付四成，怎么首付就不是40万了呢？

实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的最低首付比例高很多，所以造成了很多人首付准备不足的现象。究其原因主要是银行对房屋的评估价达不到购房者实际的购买价。

二手房交易过程中，购房者首付多少并非由成交价决定，而是由评估价决定！那么，评估价是什么意思？房屋的评估价是怎么算？

　一、什么是二手房的评估价?

　　要了解什么是二手房的评估价?首先要了解以下房地产评估，也就是房地产估价，它是指房地产估价机构接受他人的委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

　　二手房的评估价，要看估价的目的，不同的估价目的下，二手房的评估价是不一样的。估价目的就是估价委托人对估价报告的预期用途，也就是委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。

　　比如说:我要了解某套二手房在市场上能卖多少钱，这就需要评估二手房在市场上的公允的交易价值，即市场价值。如果我是想拿某套二手房作抵押，向银行或金融机构借款，要了解这套房子能贷多少款，这就需要评估二手房的抵押价值。我要了解买卖一套二手房要缴纳多少税，就需要评估二手房的课税价。

　　所以我们经常听到所谓的二手房市场价、抵押价、课税价(过户价)等，就是不同估价目的下的不同价值内涵和价值类型。

　　二、评估价能达市场价的多少?

　　二手房的评估价，其实就是二手房的抵押价。抵押价和市场价是不同的概念。市场价，就是某种房地产在市场上的平均交易价格。市场价格应以一些类似房地产的成交价格为基础测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

　　在评估房地产抵押价值时，有一个非常重要的评估原则——谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。就抵押价值评估来说，在存在不确定因素的情况下作出估价判断，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权下的价值，不低估法定优先受偿款。

　　各金融机构为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值是在存在不确定因素的情况下，遵循谨慎原则所评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值。

　　一般来说，二手房交易价格包括装潢、家具、家电。在做抵押价值时，要扣除装潢、家具、家电的价值，即评估白坯房的价值。现在一般工薪阶层的房屋装潢，大概在1000元/平方米左右，洁具、家电、家具等加起来500元左右，也就是说如果你的房子出售时包含装潢家具家电，一般在市场价基础上先减去1500元。然后再根据谨慎原则，考虑未来不确定因素、发生的风险和损失。

　　三、评估价受到哪些因素的影响?

　　评估价主要受以下因素的影响：

　　1、交易情况的影响。比如被迫购买急于购买的房屋价格偏高，被迫出售，急于出售的房屋价格偏低;利害关系人之间的交易，比如亲友之间，母子公司、公司与员工之间的交易，价格偏低。

　　2、市场状况因素。比如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等等，导致房地产价格平稳、上涨和下跌。

　　3、房地产状况。这个就是房屋本身的状况，又可以细分为区位状况、实物状况、权益状况。

　　区位状况主要是位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向)，交通(包括进出的交通便捷程度、与公共交通、轨道交通站点的距离，有没有交通管制等)、外部配套设施(包括基础设施、水电气道路等和公共服务设施菜场、医院、学校、诊所等)，周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)等。

　　实物状况主要是建筑结构、楼层、设施设备、装饰装修、空间布局(户型)、通风、采光、日照、外观、新旧程序等。

　　权益状况主要是土地使用期限、有没有设定抵押权、担保物权、租赁权或者占用情况，拖欠税费、有没有查封、冻结或其他限制等。

　四、仙桃二手房价格评估方法

　　二手房评估最主要的评估方法有三种：

　　1、比较法。近期市场上相似房地产是以什么价格成交的，具体来说，也就是选取一定数量的可比实例，将他们和要评估的房屋进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到要评估房地产的价值和价格。针对二手住宅来说，这是最常用的一种估价方法，也是最科学最准确的估价方法。

　　2、收益法。如果我这个房子用来出租或自营，预计可以获得多少收益。具体来说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，从而得到估价对象价值或价格的方法。目前由于租售比严重背离，房价高企，而房屋租金严重失衡，一般对商业房评估用的比较多，对住宅房评估很少采用。

　　3、成本法。如果我要重新开发建设一宗类似的房地产，预计需要多少费用。具体来说是测算估价对象在价值时点的重置成本和重建成本，再减去折旧得到估价对象的价值或价格的方法。一般来讲，成本法适用于工业房地产、公共设施公共服务房地产的估价，商业房主要是看收益，采用收益法、比较法，住宅房主要看供求关系，采用比较法。成本对商业房、住宅房价格影响很小，一般在住宅、商业房评估中不采用成本法。

　　给自己的住宅房估价，可使用比较法，就和周边成交的类似的住宅进行比较，然后进行相应的价格修正，就可以了!

　　五、二手房评估价越高越好吗?

　　当然不是!

　　首先，房地产评估价格是采用科学的估价方法测算评判出来的，尽管不同的估价师对影响房屋价格的因素认识可能有些差异，但差异幅度不会太大，二手房评估价格一般是客观公正的，评估机构不可能按委托人的意志做的非常高。

　　其次，银行等金融机构一般都设有风险审核部，对抵押的房地产价格进行审核。如果发现价格虚高，可能在贷审会上不予通过，这样你可能贷不到款。

　　最后，二手房按揭贷款过程中，较高的评估价格可能会导致需要缴纳的税费更多。

　最下面 最下面 最下面

　　☟ ☟ ☟

房产免费估价&出售

立即扫码加小编微信号（xtfw222房小二）为微信好友

楚房不动产隶属于仙桃房网旗下二手房平台，现门店真实房源保守量800多套。我们始终坚持三不原则的服务理念(1、不交易小产权房和证件产权不清晰的房源 2、不赚差价 3、不搞隐形收费，坚持一口价佣金;)，致力于打造买房、卖房、租房、权证办理、按揭贷款等专业服务的房产平台，一站式服务。是您买房卖房的最佳选择!繁杂流程不用怕，我们为您办妥一切，省事，省时，更省心!