买房必看的排坑指南 你知道几个！

       买房，不夸张地说需要过五关斩六将，经历九九八十一难，而当你历经千辛万苦到达签合同这一步的时候，也千万不要掉以轻心。

       购房者的亲身经历往往是这样的：销售人员拿出填好的购房合同，指导你在需要的地方签字，签合同环节也就完成了。即使是你有心询问其中的具体条款，销售人员也会微笑着告诉你这些都是格式合同，没有什么可看的。

       真的没什么可看的吗？如果你轻信了这句话，有可能就要为此付出代价。

       当然，销售说的也不全错。一般来说，购房合同都是由建委和工商局共同制定的规范文本，主要条款都是格式化的，但也有个别条款是留着开放商和购房者协商之后添加的，这些添加的部分就是我们在签合同时需要注意的主要内容。

       小编这里总结了六点，帮你在签合同时长个心眼。

       五证

       哪五证？

       房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

       购房合同的第一条，就是土地证、规划证、施工证的证号，第二条是预售证的证号，在这四个证当中，主要是看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。土地证上写明了规划的用途，如果你是要购买住宅，则需要确认土地用途是否为住宅，如果不是，则水电费和转让时的税费都和住宅有所差异。此外，土地证上还有使用年限这个信息。需要注意的是，使用年限计算的起止日期，是从开放商拿到土地证，而非你购得房产的日期算起的。

       预售证上需要确认的信息，则是看证件上的楼和你所购买的是否一致。

       面积差的处理

       何为面积差？

       大多数时候，我们购买的住房都是期房，购买时的房屋的面积是预测面积，而开发商进行竣工验收的时候才会确定房屋的实际面积究竟是多少，实测面积和预测面积之间的差额就是面积差。

       对于可能存在的面积差购房合同中是如何处理的？

       面积差的处理以总面积的3%为界，如果面积差不超过3%，则需要按照实测面积重新计算房款，多退少补。举例来说，如果你所购的房屋预测面积为100平米，但实测面积为102平米，则需要按照购房时的单价再补交2平米的金额。当面积浮动超过3%时，买房者就有权利要求退房。在这种情况下，开发商需要在购房者提出退房的30天内将房款退还给购房者，并且需要支付利息。利息是以定期还是活期计算，就是手写内容，需要开发商和购房者共同确认。

       事实上，面积差超过3%而要求退房的情况鲜少发生，而法律更倾向于保护购房者的权益，因而规定如果实测面积比预测面积更大，即使是面积差超过3%也只需要购房者补交3%面积的房款。而如果实测面积小于预测面积，不超过3%的部分由开发商正常退款，超过3%的部分则需要双倍退还房款。

       买房者若逾期未付款将如何处理？

       合同上有两种处理方式：一种是规定买房者在多少日之后按一定的比例支付违约金，具体时间和比例为手写内容。另一种处理方式是多少日之后，开发商可以自行解除合同，买房者也需要支付一定比例的违约金；而如果买房者不同意退房，则仍然需要支付违约金，并继续履行合同。其实，在上述情况下，开放商是处于劣势方的。由于这则条款规定的状况都发生在网签之后，而如果取消交易，需要购房者亲自确认签字，因此开发商并不能自行取消交易，也无从确保购房者支付违约金，很多时候违约金这件事就不了了之了。

       交付规定

       按照规定，房屋在经过综合验收并验证合格之后才能交房。有一部分开发商会浑水摸鱼，在没有通过综合验收时就拿单体验收的合格证来交房，这在法律上可以被视作未按期交付，购房者可以根据规定索赔。

       综合验收和单体验收有什么区别？单体验收是指楼梯通过的验收，包含了楼体、施工等方面的检验，而综合验收是在单体验收之外，囊括了小区整体的绿化、路面、车位等等设施的全面检测。

       如果发生逾期交付的情况，合同也会对赔偿比例有所规定，至于具体的赔付比例，则需要购房者同开发商加以确认。

       规划与设计的变更

       如果在房屋完成交付之前，开发商在项目的设计和规划上需要有所变更，那首先需要获得有关部门的同意。其次，如果在居住功能上产生影响，则开发商需要知会买房人，由买房人在15日之内对是否退房做出书面答复。如果购房者没有答复，则视为接受变更。

       办理房产证的时间

       房产证的办理，是多数购房者极为关心的话题。

       办理房产证，合同上会规定在房屋交付使用之后的多少日内进行办理，多数开发商会规定180个工作日，更长可能达到一至两年。如果说在规定时间内没有办理房产证，购房者也可以选择退房。但由于退房的赔付比例很低，房价又处于上升通道，所以买房者多数情况下也不会选择退房。因此，购房者只能与开发商协商，来争取一定的赔偿。

       签订购房合同，是买房过程中极为重要的一环。对于购房者来说，尽管合同的条款无法改变，详细了解合同究竟规定了些什么，也是保护自我权益的重要途径。