改善型需求入市要看房价和政策 盲目涨价不可取

　　不少开发商认为，目前的市场需求状况不足以支持房价的全面上涨。继续以合理的价格促进销售，仍将是今年主要的市场策略。而选择涨价的开发商也并非没底气。在适度宽松的货币政策作用下，信贷对房地产开发的资金支持已有所体现。一季度房地产企业的资金来源超过1万亿元，同比增长9.2%，其中国内贷款增长8%。不断改善的资金状况成为涨价大的支撑。

　　政策面上，去年下半年以来，中央和各地都出台了一系列促进住房消费的政策，其中大多数是实行一年的短期政策。中国房地产协会副会长朱中一认为："这些政策对当前市场的刺激作用已体现出来，但成交量要稳定，仍需一些中长期的产业政策，加大住房消费支持力度。政策稳，市场才会稳。"

　　"我们现在还没法明确、方便地区分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顾虑很大。"某地房管局局长告诉记者。多数城市对改善性住房的定义是"人均住房面积低于当地平均水平，购买二套住房"，但业内人士反映，这样的定义操作性不强，有关部门应尽快为改善型住房制定一个更易界定的标准。

　　投资低迷，需信贷和土地支持

　　消化库存的压力和对后市预期的不明朗，使开发商的投资行为更谨慎。房地产投资的成绩单并不像成交量一样好看。

　　今年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，比去年同期增幅下降28.2个百分点。房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅进一步扩大。完成土地开发面积同比下降11.3%，而去年同期则是增长11%。

　　"房地产业投资增幅大降，会影响今年全社会固定资产投资规模，对房地产业相关行业的发展也不利。"朱中一说，"如果这种状况持续下去，将会影响今后两三年市场的健康发展。"

　　"当前，适度降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。"中国社科院城市发展与环境研究研究员李景国认为，可从土地和资金这两大房地产开发的"命脉"入手，采取一些措施，改变房地产投资各项指标下滑趋势。

　　随着市场调整的深入和持续，土地价格和开发成本等下降，房市的投资风险已有所降低。在这种情况下，金融机构可对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。

　　土地方面，中国土地规划勘测院总工程师邹晓云介绍，从一季度开始，地方政府改变了去年的消态度，都在积保持供应量，加大土地一级开发。

　　李景国说，在保持供应的同时，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

　　近期，上海、福州、天津等城市都出现了低价推地现象。北京、深圳、沈阳也都采用了降低地价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接或间接地降低地块的总价或单价。