金融时报：房产税将为中国社会改革铺平道路

　　中国开创性的政策转变，不会发一篇洋洋洒洒的声明，或是举行一次扣人心弦的投票得以实现。相反，它们的发展演变，穿插着历经连续不断的泄露、暗示、否认和语焉不详的官方声明——比如国务院上周发布的40个字的通知，声明国务院已经批准逐步推进“房产税”改革的计划。

　　这份通知在现实中的解读可能是：中国将在未来几个月推出某种形式按年征收的居民房产税。如果这种情况确实发生了——目前仍是“如果”——这将是多年来中国政府开创的重要的改革之一。

　　对于推出此类税收的直接解释是遏制房地产投机——许多人担心，房地产投机正在催生泡沫。周四发布的新数据显示，今年5月份，中国70个大中城市房价同比上涨12.4%。

　　关于中国房地产繁荣的怪事之一，是大城市房屋空置的数量。花一个晚上到在房地产中介机构声称已经售罄的新小区走一走，会发现大多数楼房没有亮灯的现象并不少见。

　　其中的原因在于，一些楼房的买家是几乎没有兴趣入住的投资客。由于持有房产不用交税，他们会让房子空置，等待合适的时间“抛售”。

　　中国投资者钟爱房地产还有许多其它原因，尤其是他们目前从银行获得的实际回报率为负值。但要降低房地产投机的吸引力，房产税还有一段路要走。

　　不过，拟议房产税的实际重要性远不止于控制泡沫横生的房价。它还可以为中国政府谈论多年但未能实施的一些关键社会改革开辟道路。

　　中国快速发展背后迟迟不能平息的丑闻，是本国1亿至1.5亿民工受到的待遇。由于被剥夺了成为城市居民的权利，民工们常常无法让自己的孩子进入公办学校上学，也享受不到其它社会福利。中国改革者为“二等公民”的命运哀叹，也不乏“种族隔离”的言论。被内定为中国下一届总理的李克强本月表示，将把城镇化改革作为一项工作重点。

　　但是作为福利提供者的地方政府财力薄弱，总是会阻碍各项改革尝试。随着各省市从银行借入大量资金为基础设施支出融资，它们的财政状况在过去一年里变得更加薄弱。

　　确实，如果说中国在危机后的繁荣存在致命弱点，那是地方政府不透明的债务水平。如果房产税得以推出，它终将有助于为地方政府提供财源，开始支付民工应得的福利。

　　溢出效应不止于此。有了更稳定的收入来源，地方政府不必那么积地向开发商出售土地——这是他们目前主要的收入来源之一，在农民搬迁过程中也造成了无穷无尽的社会紧张局面。房产税还将增加地方政府的压力，让他们的支出变得更加透明。正如中国央行顾问李稻葵所言，地方政府将不得不“向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资金的。换句话说，房产税可以作为改善地方政府治理的工具”。

　　不过，房产税也遭到了激烈的反对，有时是来自个人层面的。那些利用不当收入买了多套住房的官员会发现自己将遭遇新的审查。许多官员喜欢当前的土地拍卖制度——可以借机“寻租”。

　　重要的是，如果操作不当，推出房产税可能导致房地产市场崩盘，危及经济增长，引发社会不满。

　　北京近来流传着“改革疲劳症”的言论：即胡-温领导层已放弃做出艰难决定，将放松心情，等待2012年计划退休时间的到来。有关房产税的讨论将会检验这种说法是否属实。

　　房产税：韩国带给中国的启示

　　作者金宰贤毕业于高丽大学(Korea University)中文系，自2003年起在华工作，拥有北京大学MBA学历，现在上海交通大学攻读管理学博士学位。

　　中国的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。上海易居房地产研究院5月20日发布报告称，去年中国房价收入比已经超过了8，北京、上海以及深圳等一线城市的房价收入比甚至超过了14。这意味着，如果你在上海工作的话，不吃、不喝地把所有薪水存起来，也要14年以后才能买得起一套房子!而放眼全球，房价收入比很高的纽约和伦敦也是7左右。

　　在有关如何抑制房价的讨论中，政府是否应当征收房产税成了大的之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。

　　韩国楼市在2001至2004年间上涨得很疯狂，尤其是在尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中关键的利器是“综合不动产税”。

　　当时韩国已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183:1)以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率有0.2%左右。

　　综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差。

　　经过了激烈的讨论后，韩国政府从2005年开始征收综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到高峰的0.87%。再加上普通财产税，负担确实不轻。李明博总统上台后，从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。

　　目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税，原因有两个。

　　其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下，税收资本化能够降低资产价格。

　　其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。举个例子。张三有两套房子，想把房价为200万元的一套房子出租。每个月房租是4000元的话，一年房租是48000元。如果房产税率是0.8%的话，房主每年缴纳16000元房产税，全年租金纯收益降到了32000元。回报率下降能减少非自住需求，改变供求关系。

　　推出一项新税种并非易事。在2005年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发;该税会被转嫁反而增加买房者的负担，等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。

        实行综合不动产税的年，韩国楼市的标准房价出现7年内次下降。全国楼价平均下降了4.2%，尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，终引起房价下跌。当年8月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其它一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。一位楼市专家称：“韩国楼市上涨时，一下子涨得很快，但现在下跌的速度很慢，不像气泡破裂，而像啤酒泡沫消失。”

　　韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9：1。

　　有靠开征房产税像这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%。少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄断的地位。当前韩国楼市的热门话题是“Bogumjari 住宅”，大概意思是“安乐窝”。到2018年，韩国政府拟在尔与其周边建设150万套保障性住房。“Bogumjari 住宅”的房价是一般商品房的70%至80%。虽然很多韩国人不太喜欢李明博政府，但对这项政策都十分拥护。

　　中国楼市里正在形成泡沫，但好把它成为啤酒泡沫，而不是气泡。在这一点上，也许韩国的做法也许能有一定借鉴意义。