叶檀：灰色收入推20%人主导房地产市场定价

　　隐性收入是房地产投资的精神支柱。房价收入比等数据屡屡在中国市场失灵,是因为房价与收入都不准确。

　　房价高涨主要是因为投资性购房占据主导地位,房地产定价向投资品定价靠拢,所谓城市化的刚性需求不过是烟幕弹。而投资性购房主导,是因为中国居民收入统计不准确,更重要的是,居民收入分配不均衡。这使得部分富裕阶层主导了房地产市场的定价。

　　中国的隐性收入与灰色收入有多少,决定了在货币多发时代对于资产品的购买能力。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长小鲁的推算,2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元,这比国家统计局的数据高出9.3万亿元(可视为“隐性收入”),比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元(可视为“灰色收入”)。

　　隐性收入与灰色收入增长的幅度十分惊人。2005年中国居民的隐性收入4.8万亿元,其中按同样口径计算的灰色收入部分是2.7万亿元,而2008年中国的隐性收入和灰色收入都扩大了近1倍。与此同时,中国主要城市的楼市交易量与成交均价也同步上升。

　　2008年是房地产调控年,到2009年,房地产交易量与均价大幅上升。按照某研究院的统计,2009年,全国主要城市楼市交易量同比2008年上涨均在50%以上,重点城市中,天津、武汉、杭州、南京等涨幅超过,非重点城市的福州和厦门同比涨幅超过200%。2009年,主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。

　　以个别城市统计,同样反映了房地产与隐性收入、包括资产在内的储蓄的同步上升。按照上海统计局的数据,2005年全年上海市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米,与上年相比,上涨幅度为9.2%。到2009年,上海市统计局总经济师蔡旭初介绍,全年新房价格涨9.2%,独独不见了均价。按照某研究院测算,均价为每平方米11790元,上涨了43%。如果按照民间机构如方方地产咨询机构 《上海房地产市场2009年年报》的数据,2009年在房地产大年中,市场价量齐增,上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米,上升了58%。

　　有机构通过灰色收入对中国房地产得出了乐观的结论,认为公众低估了房地产市场的承受力。如瑞信分析师在近的报告中,援引中国城市家庭收入领域的知名学者晓路的研究说,中国的未申报收入或灰色收入可能意味着,中国居民负担房子的能力可能比很多其他国家要强,即使是在过去几个季度房价飙升之后。根据晓路的调查和计算,中国全国住房负担能力目前可能3.5。换句话说,研究表明,目前中国的平均房价相当于家庭平均收入的约3.5倍,比很多发达国家都要低。瑞信乐观地表示,如果使用涵盖灰色收入的统计数据,家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。

　　事实果真如此吗？如果隐性收入与灰色收入平均分配,那没有贫富悬殊这一说。正是因为分配悬殊,导致中国的房地产被灰色收入者主导,引发了激烈的社会矛盾

。　　按照官方统计,2008年中国高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4万元,而小鲁用自制模型分析推算的结果是13.9万元,是官方统计收入的3.2倍,隐性收入为9.5万亿元。中国城镇10%高收入家庭的隐性收入占城镇居民隐性收入总量的63%。而20%的高收入家庭居民的隐性收入,占全部城镇居民隐性收入总量的80%以上。

　　在宏观调控下,市场由刚性需求主导。如某研究院的年度抽样调查显示,2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%,但2009年在刺激政策作用下,投资性需求窜升到30%以上,主导了定价体系。

　　由于20%的人占有了80%的灰色收入,如果由20%的人主导资产定价,其他80%的人不得不踉踉跄跄跟随高收入者、投资者的脚步,巨大的压力之下,形成了深不见底的社会裂缝。因此,灰色收入的增加与收入的不均并非中国房地产之喜,而是中国房地产之忧。本轮以保障性、刚性需求为主的调控,正当其时。

　　近两天在紧缩预期下,铁矿石价格与建材价格却逆势大涨,显示了按捺不住的通胀预期。如果房地产价格因此上涨,是自动引来严厉调控,所谓的大盘股上升、股市风格变换,全都是无中生有的自我安慰。