沪银监局局长警告银行：开发商还贷能力在下降

上海银监局局长阎庆民昨日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

    银行业有关人士在接受《财经日报》采访时则表示，已开始压缩开发贷业务，目前尚未发现开发商资金链出现明显问题。

    开发贷关注类总量呈上升之势

    阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

    一家股份制银行上海某支行副行长表示，关注类住房开发贷款总量上升的原因可能是房地产商售房情况不好，没有资金还款，导致银行不得不将贷款做展期或借新还旧，影响了银行贷款的分类。

    阎庆民要求，各银行要根据不同区县财政收支状况，区别对待，在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整；要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。

    此外，各银行还要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款；要妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、还款来源与实际出让计划不匹配等问题。

    贷款成数高压缩至五成

    阎庆民别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

    记者从银行了解到，银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右，开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押，发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

    深圳发展银行上海分行相关人士昨日向记者介绍了房地产开发项目贷款的主要程序，抵押物主要为土地和施工合同，银行一般按照开发商施工合同分期发放贷款，开发商的销售资金用于还款，贷款期限一般为2~3年，不过开发商通常会提前还款。

    按照上海银监局的要求，“一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数”。

    同时，对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

    下半年银行不良率不会大幅上升

    事实上，在监管部门强调地方融资平台风险以及房贷新政出台后，银行对房地产开发贷款已经提高“警惕”，对房地产信贷“有选择地”支持。

   “除非有很好的项目，否则开发贷款基本上已经不做了。”上述支行副行长说。

    此外，银行对中小型开发商的风险也提高了关注。一位银行风险管理部人士表示，该行已经对开发商进行分门别类，尤其是对中小型开发商进行重点关注。目前尚未看到开发商资金链明显出现问题。

    目前来看，房地产贷款对银行不良率尚未造成较大影响。

    海通证券金融业分析师佘闵华表示，关注类贷款的增加有银行主观因素，前两个月房产新政对市场影响较大，致使银行有一批贷款被重新分类，这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露，下半年银行的不良余额可能会有上升，但不良率不会有明显上升。

    中金公司新一份报告则显示，盈利预测模型中反映了上市银行不良贷款余额下半年环比增长15%，增幅约440亿元，部分反映了经济波动对银行资产质量的影响。

    截至6月末，上海银行业金融机构不良贷款余额320.2亿元，比年初减少26.55亿元，不良贷款率0.99%，比年初下降0.19个百分点，不良贷款继续“双降”。

    沪银监局要求银行严控房贷风险(要点节选)

   ●在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整

   ●密切跟踪贷款流向，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款

   ●妥善解决贷款期限与储备期限不匹配

   ●一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款

   ●动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成