商业地产租金明显上涨 专家分析称后市仍向好

“现在写字楼的房子比较少，而租金比较高，比如中关村地区，每天每平方米的租金比去年同期高出1-2块，比较的甲级写字楼一般都高出2块。”北京一家写字楼经纪公司的工作人员告诉记者。

　　D TZ戴德梁行的统计显示，北京二季度市场内没有新增供应，市场呈现出总体回暖，空置率则由上季度的18.1%降至本季度的15.41%，环比下降了2.69个百分点。

　　供应减少的同时，写字楼的租赁需求则是稳步上升。D T Z戴德梁行的分析指出，二季度北京市甲级写字楼的吸纳量超过16万平方米。内资公司是需求的主要来源，同时部分外资企业资金预算开始松动，租赁需求有所增加，法律、IT及投资公司成为租赁市场主力。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，过去市场低迷是因为供应量很大，现在供给减少、需求增加，短期供求关系的变化对供方更有利，供方有条件把租售价格提高。

　　根据D T Z戴德梁行的统计数据，北京市甲级写字楼市场平均租金小幅上扬了3.97%，至每月每平方米155.43元。其中，金融街区域表现尤为突出，租金环比上升了4.4%，至每月每平方米189.27元。另据美联物业的统计数据，从6月份开始，二手写字楼租金涨幅扩大，而且出现比较少见的租金涨幅大过售价涨幅的情况。

　　美联物业分析称，租金的大幅上涨除了受益于全国性的房租上涨潮外，也与市场上租不售物业的增多有关系。据了解，目前越来越多的业主倾向于选择租不售，反映出业主对于未来市场的乐观预期。

　　D T Z戴德梁行预计，二季度之后，北京市仍将有超过80万平方米的新增供应，写字楼市场仍面临较大压力。在这种严峻的局面下，预计三季度甲级写字楼的租金不会出现较大波动，空置率则会有所上升。但从全年来看，考虑到经济的稳步回暖，预计到2010年末，整体租金水平将会上升。

　　从各地的统计数据来看，商铺租金也在不断上涨。据中国不动产研究的统计，6月份北京商铺存量为465.7万平方米，空置率为20%，与去年同期相比，商铺空置率也有所下降，租赁均价保持上升态势。

　　根据仲量联行的统计，二季度广州商铺空置率在4 .1%左右，环比下跌2.7个百分点，租金环比上涨3 .3%，同比上涨8 .7%。美联物业的统计数据显示，上半年深圳市二手商铺租赁市场放盘量累计近1万套，比去年同期相比增加13%。放盘租金为253元/平方米／月，环比上涨14%，同比上涨13%。

　　仲量联行华北区商铺部总监张志贤认为，2010年二季度，商铺物业需求日趋活跃，北京、沈阳、天津和青岛等华北市场的商铺租金适度上扬，众多国际品牌和精选快速时尚品牌扩展业务是其主要推动因素。

　　D T Z戴德梁行的分析认为，虽然较一季度而言，二季度商铺新增供应较多，但由于主要项目入住率较高，因此市场平均空置率未见大幅上升，总体稳定。受住宅市场严厉调控影响，开发商对于商业地产更加看重，将加大商业项目投资比重。

　　张志贤预计，2010年下半年，北京的商铺空间需求将持续向好，进入市场的总供应量将达到677000平方米(总建筑面积)，其中70%将于三季度的零售高峰季节竣工。北京等部分城市的租金将稳步增长，空置率在2010年下半年将保持稳定。

　　陈国强也认为，随着国家调控住宅市场，有更多投资机构看好商业地产，对于北京和上海来说，外地机构对商业地产的需求也增加了。无论是租金的上涨还是空置率下降，都会影响商业地产的市场表现。

　　有分析指出，如果经济再次探底或者经济刺激政策退出，商业地产租金的涨幅将会相应放缓。不过，陈国强表示，下半年经济增速可能放缓，政策也需要适时适度的微调，但对商业地产并不会有太大的影响。