住房城乡建设部秦虹：房地产进入新一轮增长期

在2010中国地产大河论坛上，住房城乡建设部政策研究副主任秦虹表示，调控政策将会使整个房地产行业出现四个方面的转变，从而促使房地产行业进入新一轮的增长周期。

    房价地价 预期转变

    秦虹表示，调控政策出台后，目前市场变化的趋势和整个调控趋势一致，房价上涨的趋势已经不明显，调控促使整体的市场对未来房价、地价预期转变。

    在宏观调控政策出台之前，为什么地频出？为什么大家都认为房价涨得过快？这和全社会各个方面都有关，不是企业，还包括投资者、地方政府。市场主体各个方面对房价会上涨的预期是高度一致，这个预期的高度一致加速了成交量的增长。调控政策的出台打破了高度一致的预期，现在，房价和地价的走势已经出现了明显的分化，有人认为房价是必降的，一部分人认为价格还不会变化，还有一部分人认为房价还会涨。

    供求失衡 年内扭转

    秦虹认为，今年下半年的供求关系将会发生变化，这表明房价继续上涨的动力不复存在，这种趋势在东部一些城市表现较为明显。

    秦虹指出，从市场表现看到，今年下半年将会不可避免地出现一个供应的集中释放期。今年的1~6月份，投资速度是38.1%，将近两万亿，也是说房地产开发投资增长速度38.1%,几乎是整个房地产这些年来投资的历史高位；今年上半年新开工面积增长速度是67.9%，也仍然处在历史高位。而去年这个时候开发企业的新开工面积是负增长，房地产开发增速保持在10%左右，处于不到20%的低位。今年新政出台之前，在一些大城市、一线城市预计在今年上半年开盘的楼盘，相当大一部分在政策出台之后开始延迟推盘，把这些盘推迟到下半年。这也说明今年下半年房地产市场，将不可避免地面临一个集中供应释放期。

    热点区域 悄然转移

    新政将会使今后房地产业结构增长和业态增长的趋势发生转变。秦虹表示，过去关注房地产市场，更多的是关注住宅物业，关注东部一线城市的变化。实际上，房地产市场的增长已经在向中西部地区转移。因为我们的二、三、四线城市或者中西部地区，目前正是处于两个关键期，一是城镇化的规模正处于一个扩张期，二是城市化质量，也是说城市功能质量产业结构升级正处于一个关键时期。这样一个结果加上政策的影响，将会导致很多企业今后扩张的、发展的增长模式会发生变化。在严格控制房价过快上涨的政策态势下，很多企业靠涨价获利的机会将会大大缩小。扩大建设开发的规模，将成为很多大企业扩张的有效手段，广大的中西部地区,二、三、四线城市将是这些企业布局的一个重点。

    房企盈利 模式改变

    公开招标、双向竞价、严格控制出让土地、征收土地增值税将打破开发企业靠土地盈利的模式。秦虹认为，过去开发企业靠大规模地拿地慢速度开发，靠土地不断增值来获得回报，或者是大企业靠拿地，在资本市场上获利。现在，出让土地的规模已经开始严格控制，土地增值税增收也将会使企业今后囤地获利受到影响。所以，一系列调控政策将大大缩小开发企业靠土地盈利的空间。