亟待变革！透视中国住房“空置率之争”

　　专家称相关部门房地产调控有误 既得利益者化公权力为私利

　　“的哥”李杰熟练地转动着方向盘，出租车已经驶入了近年来北京楼市受关注、价格涨得快的区域之一———朝青板块。

　　顺着李杰提示的方向，《法制日报》记者看到路旁的某小区的很多房子都是“黑灯”。

　　3个月前，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”

　　“6540万套”房子被空置?随后，虽然国家电网表示并未发布此数据，这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了持续不断的波澜。今年5月和8月，媒体调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区，这将人们对于“有人有房不住，有人没房住”的愤怒撩拨到了点。

　　有业内人士一针见血地指出，这场“全民大讨论”所体现出的为核心的问题，仍然是当下楼市诸多利益群体矛盾的聚焦和升级，是对于中国房地产行业强势利益集团长期操控价格和话语权的一次“民间反击”。

　　甚至有学者直言不讳道———任由这场有关“空置率”的“混战”继续发展，“百病缠身”的中国楼市、单靠“头疼医头脚疼医脚”的调控以及“羞羞答答”的政策在未来的某个时刻矛盾很有可能会进一步升级。

　　住房空置率之民间调查

　　按照国际上通行的定义，住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。在当前房价高企，买不起房的人日益增多的状况下，住房空置率正成为“无房者”质疑的。

　　“一个门户网站有个晒‘黑灯’的活动。有一次网站工作人员打车的时候跟我提了一下，看我有没有兴趣。我的拍照时间是晚上8点到10点。之所以选周日，因为二天是周一，大多数人在这个点应该在家，我放弃了赚钱的时间，去四惠那边的几个楼盘，拍一拍。”李杰对《法制日报》记者说。

　　李杰拍的数百张照片包括20多个入住一年以上的社区，记者从他所发布的“黑灯”照中发现，部分楼盘“黑灯”的现象确实比较明显，比如位于东风北桥东的“瞰都”楼盘黑灯的住户约过半，而位于朝阳北路的楼盘“星河湾”的黑灯率更高。

　　“我也并非是单独拍一张楼房的照片，而是拍楼的各个面，加上挑的时间段，虽然不能全部以此为准，不过把这个现象晒出来，毕竟大部分人还是买不起北京的房子，让大家看看，也想呼吁政府有关部门根据收入水平出台一些政策让每个阶层的人都能有房住，无论是廉租房还是经济适用房，现在这种房子的门槛卡的比较紧，让真正需要房子的人有房可住。”李杰说。

　　国家统计局新闻发言人盛来运住房空置面积回答媒体提问时亦反问记者，在座的各位生活在北京的人士，假如生活水平提高以后在海南买一套房子，平时在北京，到海南度假，那算不算空置?

　　但是，除了李杰外，还有不少人也在积调查住房空置率，民间似乎在用各式各样“花样迭出”的计算办法回应着“官方的反问”。

　　北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。

　　据了解，上述两次调查间隔两个月，其间正值炎热的夏季，如果有常住户的话，其用电量应该较大。因此假定，如果两个月内某住宅用电量在10度以内，可以认定该住宅为空置，由此计算出空置率为27.16%。

　　但也有业内人士指出，由于电表一般都在户外，所以遇到的调查阻力相对小些。不过，这种空置率的计算方法是探讨的方向、一种学术研究的调查方式，由于调查取样范围不大，因此其数据并不具有权威性。

　　晒水表，也是人们发明的调查空置率的方法之一。

　　据媒体报道，杭州水业集团的一份新内部数据统计显示，杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有3万户为“零水表”。杭州水业集团工作人员称，这3万个“零水表”主要分布在20多个小区，并且6个月度数都为零度的有17742户。

　　住房空置率究竟可不可查

　　中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者“恶行”和驳斥“中国房地产无泡沫论”的强大利器，“昭然若揭”地证明着中国房地产市场已经到了“危险境地”。

　　所以，人们迫切地想了解真相：中国的住宅空置率到底有多高?甚至有人呼吁公布国家权威统计数据以正视听。

　　8月11日，盛来运空置率问题次公开回应：“房屋空置是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。”

　　据了解，即将进行的六次全国人口普查增加了住房情况的登记，其中涉及到一些住房的指标，包括住房面积，住房的间数、建成年代，住房是采用什么方式获得的(商品房、福利房或租房)等。

　　与此同时，住建部政策研究有关负责人也“适时”地公开表示，民间计算“空置率”的方法并不科学。先，在楼盘选择上存在片面性，不能代表整体情况;其次，“现在很多白领晚上在酒吧，或者出差在外。”有很多情况都会影响此类调查结果的真实性。“在我国进行住房‘空置率’的调查并不难，需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”

　　此外，这位负责人还进一步强调，空置率跟高房价没有直接关系，同时将投资或投机行为认定为高房价的直接原因并不准确，“房产到底是自用还是投资、投机，其实很难进行界定”。

　　不出人们意外的是，在这个问题上，开发商与有关部门保持了“惊人”的一致。

　　自称经过测算的房地产开发商任志强认为，房屋“6500万套空置的谣言根本不成立了”，并语出惊人：“也许这些谣言正是为了欺骗那些不动脑子的记者们。在新增量住房中的空置调查能证明有些小区中有一定比例的空盘，但并不能证明这6500万套谣言的真实性。”

　　同时对于电视台调查住房空置率的做法，任志强指责说，“因此用个别小区的调查来证明任何事情都是错误的，能是用个别现象代替全局的一种偏颇的导向。不知ⅹⅹ电视台想把民众带向何方，不知他们是否是故意在激化社会的矛盾”。

　　对于住房空置率调查的问题，曾经实际作过住房空置率调查的河北经贸大学公共管理学院教授贾士靖告诉《法制日报》记者，住房空置率是反映房地产市场供求平衡的重要指标，商品房的空置水平不对房地产业的健康发展有直接影响，还对房地产关联产业乃至整个国民经济的协调有序发展产生很大影响。

　　房地产市场亟待深刻变革

　　住房空置率之看似属于技术问题，但实则是房地产行业日益对立阵营间日益深重的矛盾的集中爆发。

　　8月4日，国家统计局公布2005年至2010年6月全国商品房待售情况，其中，待售住宅面积在2008年出现同比55.5%的“井喷”，并迄今稳定在1.06亿平方米左右。而在2005年至2007年，这一数字大致在7000万平方米至8000万平方米左右，并逐年递减。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容告诉《法制日报》记者，从国家统计指标来看，中国的住房空置率是指房地产开发商手中一年以上没有出售的住房。试想，在住房市场采取住房预售制度及早几年房地产市场利用银行资金或政府优惠政策全面爆炒的情况下，怎么可能出现“空置”的问题?

　　“但是，在中国房地产市场，住房不会空置在房地产开发商手中，却可空置在住房投机炒作者手上，而国家统计局还没有对住房空置率这个概念引起足够重视。既然在统计局那里没有这个概念，那么对相应的既得利益者来说，这种空置率不存在了，有关部门也从来不会把这种住房空置率放在其房地产宏观调控政策中。但是，我在多年前警告过整个房地产市场，是依靠‘本本上的东西’是无法对现实经济生活做出合理解释的，也无法制定出合理的房地产政策。”易宪容说。

　　易宪容认为，住房空置率调查传递出许多信息，包括，“国内房地产市场投机炒作十分严重，无论是一线城市还是二三线城市都是如此;国内住房空置率如此之高，而且能够盛行多年，并让房地产投机炒作越演越烈，或几乎到了无可复回的地步。其根本原因是有关部门一系列错误的房地产宏观调控政策导致的结果，是政府对房地产市场认知跟不上现实房地产市场的结果，从而导致了一拨又一拨刺激房地产赚钱效应的政策;政府房地产政策‘本本主义’十分严重，由于政府统计指标中没有这种住房空置率，也造成房地产宏观调控政策没有将其纳入其中”。

　　“如此重要公开透明的信息，本来需在政府职能部门查询一下能够获得的，但是为什么政府职能部门会不知道或没有采取合适的政策来调整?这里既有部分政府职能部门对市场的认知问题，也有既得利益者化公权力为私利的问题。”易宪容直言不讳地指出。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海则建议，统计部门在提出待售率之后，有必要联合建设部、国土资源部、公安部甚至国家电网公司共同调查清楚住房空置率。

　　曹建海认为，高空置率显示中国房地产市场存在着严重过剩，而非短缺。要纠正当前过剩导致投机、过度投资引发高房价的现象，在当前扭曲的房地产制度下，中国不能再采取短期的市场调控政策，“政策即针对一年期经济运行情况而制定，一旦经济出现萧条会采取刺激政策，过热则采取紧缩政策”。

　　曹建海进一步建议，中国的房地产市场不能局限于市场调控，更应当实施一场深刻的制度改革。在此，中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。