2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议出台楼市调控"国五条"，《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》主要是对国务院常务会议相关房地产调控内容的细化和补充。从主要内容看基本涉及五方面，包括1）督促各地政府制定房价调控目标、2）规范和严格执行限购政策、3）继续严格实施差别化住房信贷政策、4）加强税收手段调控和5）增强土地供应。

解读：本轮房地产调控自2009年12月份启动以来，政策已经历了四次升级，分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"9·29新政"、2011年1月的"新国八条"。此次房地产调控并没有涉及信贷、限购方面的新内容，只是重申了"国八条"的措施，称得上是最近十年来力度比较弱的一次，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。但其"信号意义"远远大于对房价的市场影响。今年是楼市首轮调控进入第三年、市场成交量反弹、成交均价出现上涨趋势的关键时刻，此次"新国五条"的出台则给予当前各方判断不一的市场一针镇静剂，有效消除部分猜测，对于房价的过快上涨起到了预防作用。并且，国务院首次明确提出"扩大个人住房房产税改革试点范围"，这给更多政策的出台留出了空间。也就是说，国务院明确表示，房价涨的比较快的城市，不排除有房产税方面的政策出台，而不是像以往的政策那样，将"房产税"限于沿海试点城市。

从2012年岁末到2013年年初，以新型城镇化为主题的改革之音逐渐高亢。“城镇化是扩大内需的最大潜力所在”、“走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”……从十八大到中央经济工作会议，再到中央农村工作会议，新一届中央领导同志多次强调新型城镇化，并进行了重点部署。这向国内外发出一个强烈的信号——新型城镇化，将成为撬动中国未来发展的一个战略支点。在十八届三中全会公告和决定两份报告中，“城镇化”再度成为重点篇章出现。12月3日,中共中央政治局召开会议提出,要走新型城镇化道路,将出台实施国家新型城镇化规划。而这次的新型城镇化规划拟出台，被评论为“新型城镇化”正式“扬帆起航”。

解读：1、城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。2、城镇化过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。3、随着城镇化推进，现代化的连锁服务业将在内需市场中扮演重要角色，对地产企业而言，不在只是成为“造房子，卖房子”的角色，要完成角色的重新定位，成为地产的运营商，成为产业链整合的价值创造者。

5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税试点扩围已势在必行。

解读：对个人住房征收房产税，是一直以来最受关注的税制改革之一。虽然如同雾里看花，但却吸引了各方瞩目。因房产税涉及公民的重要财产权，不能为了某种短期需要而仓促推出，但房产税的改革提出却从未停止。不仅从楼市调控、地方财政和收入分配等诸多方面提出政策，更表现出人们对房产税试点寄予了多重期待。国务院常务会议明确提出"扩大个人住房房产税改革试点范围"，这也是"国五条"的重要内容。从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。由房产税试点带动的房地产税收制度改革，也将拉开房地产领域各项改革的序幕。

2013年全国633万套保障性安居工程顺利开工，国土资源部积极采取措施，加大用地保障力度，对报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地提前单独组卷报批。截至5月13日，国务院批准了80个城市保障性安居工程用地，2013年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地审批工作圆满完成。

解读："住有所居"是群众的基本需求。近几年来,湖北省仙桃市委、市政府坚持把加快保障性住房建设作为重要的民生工程强力推进,建立健全了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和棚户区改造为主的住房保障体系,在解决城镇居民住房问题、促进社会和谐稳定方面做了大量工作,圆民之梦。据统计,2008～2012年,仙桃市共开工建设保障房9881套,超出省下达的任务总量681套,完成率为107.4%。截止2012年底,累计竣工并分配各类保障房7834套。同时,发放住房租赁补贴1442.2万元,惠及4458户城市低收入住房困难家仙桃市政府根据国家、省住房保障相关政策的规定,以政府令的形式先后出台了《仙桃市经济适用住房管理实施办法》、《仙桃市廉租住房保障实施办法》和《仙桃市公共租赁住房管理暂行办法》三个规范性文件,对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的建设管理、资金筹措、租售管理、监督管理等方面进行了全面的规范。

《决定》倡导城镇化发展，创新人口管理，提出“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。要求“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。”

观点：此前，我国的户籍城镇化率一直远低于常住人口城镇化率，此番明确户籍制度改革对房地产市场的影响主要有：（1）逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）不同城市户籍制度的差异将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地落户至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。

有关土地制度改革，预计未来改革的方向可能集中在：（1）调整用地结构，盘活存量建设用地；（2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转；（3）完善土地增值分享机制及农民社会保障体制。上述观点与《决定》的内容不谋而合。在新型城镇化的进程中，土地制度改革不仅可以缓解当前部分城市用地供应紧张的局面，在盘活存量土地资源的同时提高土地效益产出，更重要的是结合新型城镇化"以人为本"的核心，提高农民的财产性收入，使集体土地的实际使用者真正享受到城镇化带来的改革红利，缩小城乡差距，实现城乡一体化发展的目标。

观点：总的来说，土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。

《决定》指出，要"完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系"，其中"加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税"成为此次地方税收制度改革的重点。同时决定也要求"建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享"。 1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生。此次着重提出的财税制度改革，将促进地方政府构建"重保有、轻流转"的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。

观点：值得关注的是，此次《决定》并未直接提及市场高度关注的房产税，而明确将推进房地产税立法。房地产税属于综合性税制概念，房产税属于其中一类，上位立法先行尤为重要，改革脚步则需循序渐进。与此同时，作为房地产税制推进的基础，个人住房信息联网系统也亟待建立健全，预计在2014年6月前出台的《不动产登记条例》将成为明年市场关注的焦点。房地产税制的建立及完善作为市场长效机制的重要组成部分，将对房地产市场的中长期健康发展起到不可替代的作用。

金融体系市场化在于多渠道推动股权融资，降低金融行业准入门槛，允许民间资本进入行业。同时金融市场化又将贷款引导到更安全、更具回报的行业。《决定》要求提高直接融资比重，意味着在市场化的金融体制下，市场和商业银行倾向于贷款给更加优质的房地产企业，有助于品牌房企获得更多低成本资金。

观点：金融创新可能带来的融资多样化，如房地产信托和资产证券化等，将进一步降低房企的开发经营成本。优质企业在寻求资金时更具优势，融资成本降低，企业流动性增强，市场供应增加，然而中小企业面临的市场压力将增大，面临倒闭和兼并风险。因此房地产企业会更加分化，行业集中度也将进一步提升。

"市场在资源配置中起决定性作用"替代了过去"基础性作用"的提法，对"市场"的角色做出了全新定位。"完善主要由市场决定价格的机制"，"科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求"等一系列论述更加强调市场作为资源主要分配者的地位。同时，政府将主要发挥宏观调控的职能，解决干预过多和监管不到位问题，在公共服务领域担当主要供应者的作用，为民生托底。近日，国土部在学习三中全会精神时提出，"要坚持资源要素的市场配置，坚定'大市场"、"小政府'，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化国土空间规划对生态文明的支撑，积极稳妥地推进土地制度改革，严格土地用途管制制度，推动建立城乡统一的建设用地市场。"坚持"市场化"成为国土部表态中的首要原则。

观点：对于房地产业而言，逐步完善走向市场化有赖于政府的科学调控和管理。一方面由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置，需要有政府的正确引导；另一方面，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，"构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系" 。