致仙桃地产营销人：别躺下，2019年没时间休息啦！

        2018年终于过去了，在这一年里，不确定性、挑战与颠覆、焦虑与恐慌，吞噬了各行各业与身处其中的每一个人，身处地产行业尤甚。2018是仙桃楼市重新洗牌的一年，这一年内，仙桃这个小城市的地产行业不再野蛮生长，从下半年开始，很多项目不再好卖，热销不存在了，去化难题重现。

         放眼全国，凉声一片，多地楼市出台“急救”措施。譬如：山东菏泽取消限售，珠海放宽购房资格、深圳下调首套房利率，广州取消商业品类限购等等。但是，依旧杯水车薪，许多人还沉浸在前两年的热销中无法自拔，如今售罄已经成了镜花水月，看得见摸不着。

        年关将至，仙桃楼市又安静了。

        如果你近期曾经关注仙桃楼市你会发现，随着房价止涨转跌，楼市“熄火”之后，各大开发商也跟着熄火了。明明，上半年的画风还是这样的……

2018年上半年开盘现场

        可怕的并不是开发商的偃旗息鼓，是背后市场信心的崩塌。当从去年十月份开始，土拍不再热情高涨，多盘遇到销售难题，市场繁荣程度进一步降低，这多多少少会影响到整体市场的信心。

         买房人的预期降低，导致很多人根本不愿意把钱拿出来投在楼市，原本努努力就可以凑齐首付的现在都转而观望，希望在下一轮楼市周期的尾端抄底入市。

         回望前几年的市场，除了2017年、2018年的上半年，楼市膨胀期的时候大家都热情高涨，剩余的年份，不论是低迷期，平稳期，还是如今的迷茫期，都是偃旗息鼓，没有任何声音。

        有些开发商可能还在为2018年超额完成公司指标而开心，有些甚至已经提前进入到放假状态，而有些现在正在全国各地旅游散心舒缓精神压力。开发商这样，买房人可能也是这样，大家都在准备年货或者静待年终奖，买房的事可能已经抛诸脑后。

         如今到了2019年，这份“年关将至”的消停日子还应该继续下去吗？

         2019年挑战将至，开发商不得不拼！

仙桃站效果图

         2019年，仙桃的开发商进入到真正的洗牌期，具体表现在以下几点

         其一，明年的政策对刚需会更友好，而仙桃在上一波的膨胀之后，刚需阵地已经所剩无几。

         其二，经过约两年的房价补涨之后，仙桃的高价盘库存不断增多，具有“比价”优势的楼盘不多，房价结构不佳，加剧楼盘之间的竞争。

          其三，2020年仙桃站的通车，交通的变革，人口的流动，仙桃又将积累了一批购房群体；

           我先来解释一下这三点。

           仙桃从2017年开始正经的土拍，因为长时间的房价走低，让市场急需一个“强心针”，土地的价格飞涨正是一个好的涨价理由。

　　   2018年仙桃城区土地市场累计交易约17亿 楼面均价高达2900元/㎡+

　　  土拍的市场多集中在南城新区，而成交楼面价的领衔高度亦是在此。据统计，2018年仙桃城区内已入市的商住用地楼面价最高至2900+元/㎡，被南城新区版块的仙桃碧桂园所竞得；其次为城东版块的仙地[2018]58号地，以2032元/㎡的楼面竞价被德美囊入。不过由于土拍市场分化严重，受热不均，总体来看，城东版块总的楼面价依然领先。

　　▲2018年仙桃城区商住用地各版块出让均价对比图

　　▲2018年仙桃城区各版块商住用地楼面价对比图

          高价盘扎堆，不止是价格拉不开距离，就连房企的资源都一再冲突。同样的价格拉拢的是同一阶层的客群，渠道、资源大量的环节都发生了冲突，甚至有些开发商连节点都发生冲突。从2018年的经验来看，开盘节点一拖再拖的多半没有好结果。2019同样如此，慢人一步你会发现无论是传统广告、现场活动还是新型广告只能成为他人的陪衬，并不能产生实际的效果。

         2019年最大的难关是“抢人大战”即将拉开序幕。2017年下半年以来，市场上都是人抢房，慢一步可能买不到自己满意的房子。而2019年，市场竞争加剧，价格结构如果再拉不开，抢人大战就真的来了。

          在这个拼未来的关键时期，年前的节点千万不能放！

          关注过仙桃楼市的朋友有可能会有感触。在1月、2月这段时间内，仙桃城区还是有很多开发商会马不停蹄的亮相、加推。休息？都是不可能的。只要人还活着，就不能放松得工作。

           要想你的项目一直在众人的视野中，你就得不停的开盘，不停的加推。除此之外，你要有一个热闹的售楼处，充足的人气保证，各种活动刷出了存在感，体现的不仅是营销团队的价值，更是客户和业主对于项目的高度认可。

            这就是项目营销给外界传递的信号：这是一个一直很热闹，人气十足的楼盘，并且一直在不断加推，想必也是一直热销。

           年前的节点有什么优势呢？

          ①刷热度，不放松。年底是各行各业心态最放松的时候，大部分企业在12月会将指标结束，年关将至，大家心态都比较放松，有空间去思考购房问题，这个时候刷热度容易引起他人的关注。

          ②返乡置业。不论是楼市低潮期，还是热销期，在春节前后归乡购房的人群都不会少。如果说城市的变革会带来人口的洗牌，那么返乡节点则是购房客群的洗牌，这个期间，常州的外乡人很有可能被留在老家，常州外出工作的人群也有可能被拽回常州。

          ③蓄势。金三银四为什么都是楼市的关键期，因为可以有长达两个月的蓄水，一月二月的客户有可能不能当时就转化掉，但可以留到旺季。年前很多客户可能是在观察市场，当他们发现优惠并没有因为等待而增加，反而三月市场开始转热的时候，就有可能会被转化掉。

          ④先发制人。前面也说过了2019年必然是一场“抢人”大战。那么先下手为强总归不会错，既然都要面临挑战，不如早点准备起来。2018年每个版块包括乡镇片区，总是早开的楼盘卖的好些，这一点应该很清晰了吧。

          最后，再提醒各位地产人。躺赢的时代已经过去了，2019年你的未来，需要拼搏！加油！

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