地产并购贷款僵局将破用土地抵押获取银行信任

2009年02月19日 16:58 小编：未知|0 点击：2850

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　编者按：在去年年末银行推出并购贷款后，大中型房地产商高层言必称“并购贷款”，中小型开发商则谈“二套房贷”，地方政府积配合以包括“购房退税”等各种救市措施。显然，地产商都和赵本山一样“不差钱”。大家的目标都很清晰，让银行开闸，使企业获得低谷扩张的机会;让购房者不再观望，活跃楼市成交量。但目前来说，要打消银行和消费者的顾虑，仍然是一个有待观的问题。

　　在工商银行深圳分行会议室长长的会议桌前，一方是5名严阵以待的银行专家，包括风险部经理、房贷部经理、主管并购贷款的负责人等。他们集体面对的是一个面带微笑、侃侃而谈的年轻人。

　　这位年轻人叫黎弘伟(化名)，一家深圳民营地产企业的董事长助理。在两个月前，理科出身的他还不懂什么是并购贷款，也不奢望这笔贷款能落在他们头上，毕竟他们是一家尚未上市的中型民企。

　　但现在，“从技术上看，这是后一轮商议了，离成功一步之遥”，不过这一步究竟要走多久，黎弘伟说还不知道。

　　企业积银行审慎

　　黎弘伟清楚，从去年国家宣布并购贷款出台后，觊觎此项目的同行不知多少。从一开始，有人直指这是地产企业自作多情。果真如此?

　　尽管去年房地产市场冷冻，资产缩水，但大型房企的抗击风险能力明显高出一筹。随之而至的是2009年的并购冲动。经此一役，万科的市场份额由2007年的2%上升到2.7%。保利地产也由不足0.7%上升到1.1%。

　　利用市场波谷，大肆吞并其实早写进了这些大鳄的计划书中。而适时而至的“并购贷款”更像是雪中送炭。潘石屹曾表示，如果房企能获得并购贷款，将有利于打开现在僵持的地产局面。

　　襄有梦，神女也有心。尽管议众多，银行也多次表示会对房企的申请加倍小心，但银行大门并未关上。

　　2009年1月初，在工商银行广东分行与南方联合产权交易的签约现场中，碧桂园总裁崔健波以及保利地产董秘岳勇均是座上客。现场公布的工行并购贷款储备客户名单之中，这些大型房企也榜上有名。

　　无独有偶，深圳工行投资银行部总经理丘远平也表示，万科、中海、金地等也将被列入储备客户之中。

　　既然两情相悦，为何并购贷款却迟迟未见成功案例?

　　“先是技术问题。”与银行有过数度交手的黎弘伟表示，技术上的不成熟，让银行停滞不前。

　　从银行的角度讲，这类业务属于投资银行的业务，银行必须有足够的技术才能规避风险。国外银行将发放并购贷款称做“危难性投资”，因此严格要求从事这样业务的银行员工，要具备多年投资银行工作经验，甚至要求这些人有从事交易破产方面律师的经历。在这方面，银监会也要求商业银行必须配备专门风险管控团队，为并购事项把关。而通常大型房企申请的资金量会非常大，而且并购的项目会跨区域。

　　另一点，上述大型房企基本都是上市公司，证监会的态度也会影响并购的实施。天相投顾地产行业分析师周炯表示，证监会在实际审核中，尤其是在对导致控股权发生变化的并购行为进行审核时，对运用借贷资金收购可能导致股权结构不稳定、发生议的风险加大等问题可能会考虑较多，因此也将更为审慎。

　　而也有银行方面的人士告诉记者，目前大约60%的并购案例后以失败告终，加上金融危机，地产价格习惯性缩水，地产并购何时开闸仍有待观察。

　　来自土地的机会

　　“之所以我们率先进入技术环节，是由于我们盘子小。”黎弘伟表示，他们公司尚未上市，不受证监会审核监控。另一方面，公司的实力并不弱，他们在深圳的土地储备量近年来一直处于前列，金地、万科等全国性房企在深圳储地量都不如他们。

　　土地是资本，尽管去年的房地产调整让深圳的土地价格下跌了不少，但在银行眼中，好的抵押物依然是产权明晰的土地。黎弘伟告诉记者，其实从一开始银行接受他们的申请，看中的是他们的土地实力。另一方面，被并购企业的资产也在深圳，对方所掌握的重要资源也是位于深圳闹市区的两块地皮。从银行的角度讲，他们所面临的风险并非如想象中的巨大。

　　“刚开始接触银行时，对方并没有显示太大的兴趣。”黎弘伟的银行朋友告诉他，并购贷款其实从一开始向国企倾斜，是国家整合战略的一部分。朋友干脆对他表示“你们根本没有机会。”

　　但黎弘伟回忆说，当时觉得与银行的关系一直不错，而且近年来也一直是银行的优质客户，加上此次并购机会难得，抱着姑且一试的心态，春节过后，公司递交了相应的资料。在表示愿意以土地作抵押后，银行的态度有所转变。“我想关键的问题是，近期深圳房地产市场有趋稳的迹象，土地价格开始回升。”黎事后总结，他们所要求的贷款额度并不高，大概在两亿元左右。_ueditor_page_break_tag_副标题

　　抵押问题解决了，但正式批复却一直未能后下达。黎弘伟旁敲侧击了解到问题所在，上级银行是担心他们通过假并购套取并购贷款。两个公司成功申请了并购贷款，名义上，两家公司可以经过财务处理合并为一家开发商，而实际上在内部依然按照两家公司或两个项目来各自处理。此后，两个公司共同分享这笔贷款，或事后再分立成两家不同的公司各自运作。

　　对于银行的假设，黎弘伟颇有几分无奈，对于资金链紧张的房地产企业来说，这的确是很方便的漏洞。他也承认，这个漏洞从技术上很难有效解决。他们唯有再次上报各项资料，并且找到官方背景的三方机构为他们作出声明。

　　“国情如此，民企信用度在银行眼中一直是二等级。”牢骚过后黎弘伟还是相当乐观，“无论从哪个角度讲，我们都是并购贷款的优质客户”。