物业税让楼市刹车 抑制了炒房者or苦了购房者？

5月25日，相关部门出台物业税相关规定，年底有望开征物业税。喊了多年的物业税征收再一次成为众人。不过，各方反应不一。有人认为，物业税将于近期实施，这是对资产保有者的"沉重打击";但知名教授董藩认为，物业税在住宅物业的实施"至少要在十年之后"。数据显示，上海市民(户籍人口)拥有房地产的比例高达八成，另有大量的准置业人群。显然，物业税实施与否，对上海市民影响巨大。

　　何谓物业税? 从"一次性付款"到"分期付款"

　　物业税，又称"财产税"或"地产税"，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。

　　征收物业税，将几十年的土地出让金等税费按年缴纳，并由专门机构每年评估土地市值，这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的。简单地理解物业税，是将一次性收的钱分期来收。

　　在发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》后，不少业内人士认为，目前我国房地产税费主要集中在开发投资环节。对于购房者来说，占有不动产期间几乎没有税负，因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人要不转让交易，可以零税收成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售，并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上，从而变现投资收益。这刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投资或投机行为。因此，在物业保有环节收税，不是国际通行的惯例，也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。开征物业税势在必行。

　　为何要征物业税? 令"炒房者"有所顾忌

　　针对在开征物业税问题的讨论中，很多人认为，由于我国住房存量资源的规模大，但经过市场化交易的部分所占比重又很小，再加上种种复杂的历史原因，价值评估可能是一个难以跨越的重大障碍的说法。中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，这个认识存在着一个误区，是把作为税收基础的价值评估与市场交易性质的价值评估混为一谈，陷入个别评估的复杂因素之中是难以找到出路的。_ueditor_page_break_tag_副标题

　中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，物业税的价值评估，需要分别赋予不同区域、不同性质、不同档次以及不同新旧程度的物业以一定的系数，按照一定区域，以当地平均价格分别乘以相应的系数评估即可。

　　"假设物业税开征，那么一些城市的商品房因为公路以及地铁的开通而迅速升值，相应地，屋主所需要缴纳的物业税也要提高。相应地，它也将令人对'炒房'投机有所顾忌。但是可以预见的是，其他的税费可能会相应减少。"上海某开发商对笔者解释说。

　　"若是真的对征收物业税开闸，对于开发商来说是'不能承受之重'。好在现在看来并没有到那个阶段。"陈晟对笔者估计说。也有开发商直言，这将又是一轮舒缓的"吹风"，谈不上"雷声"或是"雨点"，"预计离真正的条款出台还尚有时日"。

　　征收难度堪比奥运? 市场期待实施细则

　　物业税的开征尚处研究阶段，但有关物业税的种种细节，一直是人们猜测和关注的。

　　北京师范大学房地产研究主任董藩认为，虽然对住宅征收物业税很难，但再经过些许时间准备，在2010年左右，政府可能在商业物业上先尝试一下。但是，由于现阶段政府以及相关部门投入到这项工作中的精力很有限，商业项目的物业税"十一五"期间也很难推出，再推后三四年也正常。至于对住宅征收物业税，可能是十年后甚至更遥远的事情。

　　美联物业上海区副总经理丁伟预计，物业税的征收会适当增加二手房市场的供应量，从而促使价格适当下调，但对市场的影响多大，还要看实施细则如何规定。陆骑麟认为，这一政策的真正实施还需时间，应该对不同收入的群体，采用区别对待的方式。此外，物业税也应该取之于民，用之于民。比如，可以作为经济适用房，廉租房等的资金来源，以此推动我国房地产业的健康发展。_ueditor_page_break_tag_副标题

物业税酝酿历程

　　2003年10月开征物业税内容写进十六届三中全会公报

　　2003年12月周小川：我国将在适当时机试点实施物业税

　　2004年12月税务总局：物业税改革方案正在加紧研究

　　2005年01月财政部官员：物业税征收进入模拟测算阶段

　　2005年04月财政部副司长：开征物业税纳入财税改革日程

　　2005年11月税务总局：十一五期间我国将稳步推行物业税

　　2005年11月财政部公布物业税开征时间表，促进地方财源建设

　　2006年01月税务总局负责人：尚不具备开征物业税条件

　　2006年07月税务总局：物业税短期内无法实现

　　2006年07月物业税在几个城市开始空转试点

　　2007年03月我国拟研究开征物业税实施方案

　　2007年07月发改委课题组提议尽快征收物业税

　　2007年10月国税总局：正进行物业税出台前准备工作

　　2008年11月物业税模拟评税试点计划增加五城市

　　2009年5月国务院今年研究开征物业税

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　调查：物业税开征标准惹议

　　该不该征收物业税?开征物业税将会对百姓生活带来何种影响?对房地产市场的影响又将怎样?对于近期讨论激烈的"物业税征收"问题，某网对购房者进行了调查--

　　对于国务院研究开征物业税，某网调查数据显示，48%的受访者认为应该，这是公民应缴的税种，还可以有效抑制楼市投机;47%受访者却认为不应该，该税种设置并不合理，平白增加人民生活负担;5%认为不好说。

　　过半认为物业税能抑房价

　　调查数据显示，对于征收物业税会给楼市带来的影响，过半(53%)受访者认为能有效抑制楼市投机，房价或下降;也有35%受访者认为增大了房屋的持有成本，房价反而会上升;认为对房价没有影响的受访者比例为11%。在自填选项中，受访者认为，"任何政策都有两面性，关键看怎么操作"、"还跟土地出让金有关"等等。

　　逾八成不希望"一刀切"

　　对于物业税征收对象，调查数据显示，57%受访者认为应对拥有二套及以上房子的业主征收;23%认为应对拥有一定总价以上房子的业主征收;而15%的受访者认为所有房子都应征收。其他自选选项受访者认为，应"对二套和超过人均多少面积的房子征收"、"对2套以上闲置房征收"以及"价值二百万元以上豪宅或别墅征收"等等。