2009年中国房地产可能出台利好政策六大猜想

　　对于2009年楼市的走向，大致有三种观点，一种是表示乐观，一种是认为可能更加艰难，还有一种是没有明确看法的等待观望。其实无论是哪一种观点，都倾向于乐观期待，在建设和谐社会这个大目标下，政府会审时度势采取激励发展的调整措施，毕竟发展向好对社会、对企业、对民众都有好处。

　　每天都是新的，因此也可以说每年都是新的，因为是新的，所以未来的每都是我们寄予希望的空间。我们注意到，2009年一开年,国务院新闻办公室根据当前房地产市场健康发展的有关问题举行了一场新闻发布会，这次新闻发布会也是国务院新闻办公室在新年举行的场发布会，邀请了住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等多个部门的有关负责人出席，所谈全是有关房地产的问题，诸如市场健康、住房价格、资金等。这至少说明一个问题，政府高层今年对住房市场的重视态度显得比较明朗。这其实是一个信号，让敏感的房地产业内嗅到2009年的希望:多事之秋的楼市是否会在这些政策利好的推动下繁荣起来呢?

　　利好政策猜想一：

　　个人购房可否退税

　　1998年楼市低迷之时，上海率先出台了个人购房可享受所得税抵扣政策，即消费者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资、奖金等所得而缴纳的个人所得税。这一政策在当时被广泛认为促进了上海低迷的房地产市场的迅速回暖。业内人士据此猜测，10年后的，购房退税政策择机出台的可能性还是有的。在这次新闻发布会上，财政部一位负责人在回答记者提问时对今年是否出台新的房地产税收优惠政策明确表示:“如果执行得好，可能会延续这些政策;如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。”

　　而在不久前举行的中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究一位负责人也曾表示:类似上海1998年实行的购房退税政策，已经进入住房和城乡建设部的研究范围之中，也略微印证了这个利好政策的猜测。当然，也有人认为购房退税的一个核心是收入越高的阶层退税越多，因此质疑个人所得税抵税政策本质上在于补贴富人，可能会因此拉大贫富差，故此预计政府会非常谨慎。

　　利好政策猜想二：

　　政府会回购商品房吗

　　目前市场上的商品房存量巨大，但是保障性住房却很紧张，在不少商品房售楼部门可罗雀的情况下，市民购买经济适用房等保障性住房仍要排队摇号，保障性住房和商品房的供需关系显然严重失衡。因此有人提出，若政府通过逆向拍卖购买存量商品房来补充保障性住房，既可有效缓解开发商资金链紧张，又可刺激社会投资，还能保证城市中低收入者的住房需求，可谓一箭多雕。

　　但也有分析人士认为，政府回购商品房可能导致周边区域房价回落，进一步动摇市场根基，带来市场动荡，打击消费者对市场的信心。但从活跃经济的角度考虑，众多专家还是认为由于保障性住房来源中本身已包含这种方式，所以政策终执行的可能性较大。而这种回购包含的道德风险也引发了议，比如不了解开发商的利润有多大、回购价是否出现猫腻等。

　　利好政策猜想三：

　　二套房政策是否完全松绑

　　目前明确的二套房政策已经有了大幅度松绑，但不少业内人士认为，因为缺乏总体指引，很多地方的理解和执行尺度不一，虽然不少人士认为“松绑”可能会因为刺激众多楼市投资者再次入市寻找机会导致房价推高，但是这对推进整个市场活跃来说是个积的影响。

　　利好政策猜想四：

　　是否取消90/70政策

　　从楼市低迷时期的成交情况看，目前为坚挺的是单价实惠的90平方米左右中小户型，“90/70”政策实施至今，加大供应成效已显现出来，楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了有效遏制，平抑楼价的作用也基本显现。但希望调整“90/70”政策的呼声依然存在，一些开发商认为，目前楼市需求较明显的除了90平方米左右的初次置业需求，还有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前经过调整，90平方米的供应量已经不小了，一些楼盘甚至出现了130平方米卖得更俏的现象，是因为此类房源在新上市的楼盘中反而显得。

　　虽然有业内人士表示不排除新一年政策继续松绑的可能，但仍有不少人认为这一政策的制定是充分考虑了我国人多地少的现实而制定出来的具有长远意义的政策，在还没建立保障房体系之前急于取消有利于解决住房供给问题的“90/70”政策于民情于国情都不合适。

　　利好政策猜想五：

　　能否继续降息减税

　　去年12月中旬的一个公开场合，央行行长周小川曾表示，直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通席经济学家龚方雄也预测，2009年存款利率会降至1%以下，贷款利率降至4%以下。甚至还有人预测，央行在明年年中之前可能会继续降息135个基点。业内人士表示:央行大幅降息，主要目的是为了刺激投资和消费，提高经济增长率，房地产作为国家重要的支柱性产业，无疑是受益大的行业之一。如果今年银行利率真的大幅度降低了，那么购房者还贷的压力将大大减轻。同时，降息也会刺激楼市消费增加，甚至有望促进楼市回暖。

　　另外，未来政府在税收上还有进一步操作空间。一些业内人士表示，房地产市场目前所推出的减免税费主要集中在交易环节。实际上，在房企开发环节有城建税、教育费附加、土地增值税等十几项税种，而目前的减税并没有触及国家政策底线，因此，预计还有进一步的减免税费措施出台。

　　利好政策猜想六：

　　彰显土地政策和信贷支持

　　鉴于之前高价拿地问题还没有很好解决，所以一位开发商表示，有些已经拿到的土地，如果现在开盘卖，光土地成本价高于周边的打折楼盘，与其卖不如不卖，番禺2007年先后诞生的两个所谓“地”项目遇到了这种尴尬。而国家对土地开发又有限制融资渠道且“两年不开发将回收土地”之限，令一些发展商左右为难。如果能延长开发时间，一些房源可以打个时间差，不用在已经房源扎堆的市场上再来一窝蜂地抢一杯羹。

　　对此，业内人士认为，年底国家刚出台的楼市新政中已经出台多项政策支持房地产企业融资信贷，但总体依旧没有实质性的放松，因此，市场预计未来继续加大对房地产市场的信贷支持可能成为政府救市的又一张牌。央行金融市场司相关负责人在某新闻发布会上称，房地产投资信托基金目前已经形成初步试点总体构架，有关部门进一步会商后将报批国务院，然后进行试点。在度过了惨淡的2008年以后，国内房地产开发企业有望获得新的融资渠道。当然，也有观点认为，在落实有效监管的前提下，在扩大信贷融资支持的同时，给发展商以适当的经营开发自主权，适度放宽土地开发实效限制，可能会给市场的健康发展注入活力。