二手房贷款解惑 借款人如何能多贷点也有学问

 二手房中哪些房屋类型可以办理贷款？

    银行贷款难易程度 ★★★★★

    理财师解惑：二手房在上市交易时受政策限制较少，所以银行更愿意接受这类房产贷款。

    不过需要注意的是如借款人有再次置业的愿望且付资金不足，可以将套住房抵押给银行申请贷款，不过所抵押的房屋产权必须在没有贷款的情况下才可以。另外，对于处于按揭中的房产急需出手套现的，也需要银行同意办理转按揭的情况下才能够正常办理。

    政策性保障住房

    银行贷款难易程度 ★★★★☆

    理财师解惑：政策性保障住房在办理贷款时，银行一般审核会比较严格。目前建委对经济适用房的政策是未满五年不允许上市交易，所以借款人在购买时一定要弄清楚所购买的房产是否已满五年。另外新推出的两限房或是其他类似的保障性住房，在出售时也都有一定的限制条件。另外，值得注意的是一些殊性质的房产是不能或直接上市交易的，比如：军产的房、校产、乡产、小产权以及标准价出售的已购公房等等。

    已购公房

    银行贷款难易程度 ★★★☆☆

    理财师解惑：已购公房在进行交易时涉及很多限制条件，先需征得原房产单位同意后，购房人方可上市出售；其次，上市前需按规定补足成本价（优惠价或标准价出售的住宅）才可上市交易；三，银行在办理这类房产贷款时一般会比经济适用房更为严格，除需满足基本要求取得房产证后，另外还需要贷款的房产不在抵押状态中，这样银行才可以为借款人办理相关贷款手续。

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    二手房贷款借款人必须是年满18周岁，男方不超过65周岁，女方不超过60周岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

    理财师提醒：借款人一定要注重个人良好信用的保持，在信用卡还款和水电煤汽的缴费等生活小事中，都要维护好自己的信用纪录，一次的逾期可能使借款人的信用挂上了污点，这些都会对其日后的贷款造成负面影响。

    购买二手房借款人能够贷多少钱？

    二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。例如：某商品房成交价为120万元，评估公司评估值为100万元，贷款成数为8成，则贷款额为100万*0.8=80万，借款需要交40万的付，而不是像一手房那样需交24万的付（120*0.2）。

    许多购房者会忽略了二手房评估值的影响，因此，建议广大购房者好先向专业的贷款机构咨询，对借款人意向购买的房产做评估，综合评估借款人能够贷多少款？有多少钱是可以付付的？这样可以避免借款人陷入不必要的窘境。

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理财师解惑：以上是银行需要的基本的资料，在实际操作中还有一些殊情况，需要借款人提供额外的资料，在借款人配合的情况才能够快速批贷、放贷，达成购房意愿。

    具体贷款操作流程是什么？

    简单来说：“双方签订买卖合同→收齐基本资料→房产实地评估→银行笔录、面签、交付款→批准贷款→过户→放款→领新房本→抵押登记”（说明：此步担保公司提供阶段性担保）

    理财师提醒：看似复杂的流程，如果通过担保公司来办理，实际上借款人需在银行面签、过户、领房本和抵押登记配合办理可以了，如果借款人在材料准备和办理过程中配合的话，一般快则三个工作日，慢则七至十五个工作日即可放款。

    因为办理贷款时涉及到银行、建委、房地局等多个部门，借款人好找一家专业的贷款担保机构，帮助借款人来选择合适的银行与贷款产品，在省钱的同时得到更细致、周到的贷款服务。

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    置业升级贷款时需要注意什么问题？

    我想咨询一下，如果考虑贷款购买二套住房，需要注意哪些问题？专家能否给些意见？

    理财师解惑：点，注意自掏付的部分会高些。二套房贷款付四成“雷打不动”，如果借款人购买二手房，贷款是按80%的评估价计算的，那么付会增加到六成，借款人需要考虑清楚贷款的前期压力，寻找适合自己的贷款方案、贷款产品及贷款方式。

    二点，借款人信用成为二套房贷款的关键。不论借款人购买二套房，还是申请二套房以上贷款，需要保持个人良好的信用记录，因为与借款人的贷款成数及利率有直接关联，因此借款人要注意个人信用的保养与维护。

    三点，各家银行二套房贷政策不明，借款人需提前考察。虽然北京银监会将二套房贷政策大方向确定下来，但各家银行仍未出二套房贷政策的细则，从现在来看各家银行对二套房的利率执行各不相同，借款人贷款前需提前考察清楚，确保省钱贷款。

    伟嘉安捷投资担保有限公司供稿