上半年楼市政策盘点：小产权房处理是个大难题

　　小产权房仍属违法建筑如何处理是个大难题

　　针对一个时期以来社会上关于“深圳市‘小产权房’将拿全国准生证”传闻，6月9日下午，国土资源部组织会议后认为，深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。

　　针对社会上关注的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。

　　针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

　　点评：小产权房因为大量的存在，其何日转正也成了一个关注的话题。对此，一位国土研究者表示，小产权房是一个很复杂的问题，如果不进行管理的话会对房地产市场造成影响，也会对现行城市土地收购储备制度带来冲击。对已经建起出售、并已入住的房子强拆，可能会引发社会矛盾。应该规定一个合理的期限，在这个期限后建的小产权房要进行严厉处罚。而之前已经建好的房子，需要分类对待，符合条件的进行逐步规范化。

　　70年后房子产权成疑问土地不该是获利主要途径

　　前一段时间有媒体报道说，在《土地管理法》征求意见稿中，以前规定住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期的条款，被“按照国家有关规定自动续期”替换。

　　有专家因此认为意见稿中删除“无偿”，可能带来“有偿续期”，这一下引发了很多议。不过随后，国土资源部官员对此回应说，住宅满70年是否有偿续期并无定论，“有偿续期”的推测，也与制定《土地管理法》征求意见稿相关条款的初衷不一致，是不负责任的。

　　这位官员还表示，征求意见稿是面向内部征求意见，甚至还不是向社会的公开征求意见稿，论的意义不大。不过，真理不辩不明，既然是征求意见稿，无论内部还是外部，有人来讨论总是好事。

　　点评：对此，有专家表示，居民在购买商品房的过程中，同时购买了七十年土地使用权，相当于已经支付了土地成本，也是说购房者不曾无偿使用过土地。土地使用权到期后续期不该收费。因为土地使用权本来不应收钱。在市场经济体制下，百姓与政府应该是税收关系，而不应是买卖关系。地方政府不应变成“土地财政”，不应把土地变为获利的主要途径。

　　物业税开征再成开征抑制房价快速上涨

　　5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》 ，其中，“开征物业税”再次纳入。

　　近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。

　　点评：专家认为，尽管波折不断，但物业税开征是早晚的事。因为市场经济的原则是“有资产要征税”。但是，物业税开征，绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。专家认为，物业税实转总体的发展趋势是渐进的，但是应该尽可能把渐进过程推快一点。

　　物业税是新增的一种新税，在没有减少其他税的前提下征收，或者纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备的情况下，不应仓促出台物业税，否则可能出现大面积欠税。有财税专家预测，真正开征房地产物业税至少还要一段时间，而且不会完全照搬国外的模式，征收额度不会太大。他们认为，物业税应该承担房地产宏观调控功能，一旦推出，要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。

　　“90/70”政策开始松动改善新需求将被释放

　　2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出的，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上。

　　在楼市交易低迷的情况下，从去年年底开始，包括南京、杭州、兰州等地区已开始为“90/70”政策松绑。而今年1月份北京出台暖市15条政策，其中提出对90/70政策进行“总量平衡”“适度调整”。

　　点评：一位业内人士表示，“90/70”政策是在楼市时候出台的，面临的是供不应求和中小户型住房比例偏低的问题，而随着楼市一年多的调整，供求关系已经发生反转，由于受到户型的限制，大量的改善型住宅的需求在该政策出台之后也受到大的打击，这个政策的松绑，是楼市的重大利好。

　　目前除初次置业者购买中小户型外，还有改善性住房需求——这些人更关注120至130平方米的房产。在现有市场和政策利好条件下，改善性住房需求将被释放，成为购房群体中的主力军。当然，政策松动后，那些本来在90/70政策时代的大户型产品的命运也许将面临变数。