专家热市泼冷水：现在买房投资不划算

专家热市泼冷水：买房防通胀的理由基本不成立

    回暖、活跃、急涨、购……两年前似曾相识的一幕，在上半年的楼市再度上演。

    从交投零落到量价齐升，从门前冷落到排队，逆转出现在区区数月间。

    楼市回暖是可喜的，它体现了中央政府“保增长”一系列政策的丰硕成果，但房价快速上涨，自住需求明显受到压抑，政府“保民生”的压力加剧。如何处理好楼市问题，已成中国经济下半年迫切需要解决的现实课题。

    上半年楼市涨得心慌慌

    排队购、价格飞涨

    研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据，一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。

    从3月至6月，全国70个大中城市房屋售价环比分别上涨0.2％、0.4％、0.6％和0.8％，呈逐月反弹态势。到6月份，销售价格环比上涨的城市已从3月的39个上升到67个。全国房价出现“普涨”格局，差别是涨幅不同。

    市场热度还在升温。7月13日晚，南京仁恒置业一新房开盘，600多套房源引来3000多人抢，上千人涌进售楼处，导致现场失控，开发商临时停止发号，终得引进公证机构，对已发放的3000多个号牌进行摇号选房。

    房市之热迅速传导至土地市场，“地”重出江湖。典型的是北京。在一个月时间里，北京的“地”纪录已4次被刷新。

    尤其值得关注的是，地价与房价之间的传导、联动显现。在南京，一边是某新楼开盘，3175人抢600多套房源；另一边是13家房企夺一块住宅地，楼面地价从4101元／平方米飙升至7003元／平方米。两年前飞涨的楼市行情已然再现。

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    短期内，房价何以逆转进而急速上涨？专家普遍认为，要原因在信贷宽松、流动性充沛。

    业内人士分析，流动性充沛了，银行为追求业绩，有把钱贷出去，才能获得息差。一二季度，实体经济领域内许多企业投资、贷款意愿并不强烈。而外贸型企业形势严峻，银行又不愿放贷，于是能追着向房地产企业放贷款。

    一方面是开发贷款大开闸门，另一方面则是个人房贷“慷慨放行”。二套房贷的放松，间接刺激了改善性需求的爆发，这也是房地产市场走强的“导火索”，房价飙升的另一个推手是“通胀预期”。

    中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现，与3月初相比，次置业的纯刚性需求客户已缩减至40％左右，改善性兼短期投资性的客户量约占40％，长线投资客约占20％。

    一些实力不济的购房者也跟着“恐慌性入市”。在上海某事业单位工作的年轻人波近“七拼八凑”买了套二手房。他说：“如果现在不买，以后怕是更买不起。”

    政府出手调控初显成效

    中央地方联手打击捂盘

    楼市面临过大关。日前银监会要求严格执行二套房政策。与此同时，上至国土部、住房和城市建设部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方城市，均开始对楼市供给给予大关注。而增加供给的办法除了新推土地项目增多外，是严控开发商捂盘……楼市保卫战正在打响！

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    一位接近国土资源部的业内人士向记者透露，7月以来，国土部确实在组织各路“兵力”在北京等地彻查“地”状况。这些“地”包括2007年和2009年遍布各地的高价地块。除了检查一些土地出让的合同文本、规划情况、付款情况外，国土部还将对“地”开发进行全程监管，以确保“地”项目顺利入市。

    “其实，今年以来，能开工的企业都在加速开工，毕竟他们对资金的需求还是关键的。捂盘惜售者有，但不是普遍现象。”成都机构研究部负责人表示。

    上海、北京严打捂盘

    日前北京市建委紧急调查开发商捂盘现象。一经查实捂盘惜售现象，将于近期公示名单，并严厉查处。而此前数日，上海自房地产市场化以来推商品房销售备案制度。专家表示，上海地强化商品房入市进度，是要在短时间内加大商品房供给量。

    上海楼市初现“量升价跌”

    一系列保供给的政策效果正在逐步显效。上周，上海新推商品房源超过5000套，而在上政府宣布销售备案新政后，双休日新房源即爆增2108套。上海楼市出现了久违的“量升价跌”态势。

    易居中国提供的数据显示，上周（7月13－19日）上海一手商品住宅成交量为42．88万平方米，环比上升4．2％；平均价格为14836元／平方米，环比下跌3．7％。上海一手商品住宅成交均价已连续两周出现下跌。

    数据还显示，上周上海成交面积前10名的楼盘均价都在2万元／平方米以内，其中均价1万元／平方米以内的楼盘有5个，这说明更多的购房需求转向远郊楼盘。

    易居中国分析师薛建雄认为，上海楼市供应量的增大与政府加强监管有关，“现在的监管是‘关口前移’——之前监管拿到预售证之后的房源，现在则‘前移’至所有打算销售的房源，并对保留房源提出要求，这将有效遏制开发商‘少量多批’、捂盘惜售的做法。”

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    为抵御通胀贸然入市不明智

    2009年下半年的房地产市场是否仍将一路飙升呢？业内人士均认为，未来房产投资面临着一些政策风险，如物业税是否执行、房贷政策是否调整，房贷利率是否变化等都需要被综合考虑。

    同策研发主任夏宇表示，根据他们的统计，2008年市场的下滑，导致了一个较大的消费缺口，“这一缺口在未来1－2年内的爆发，将成为支撑市场继续走强的基础。”他进而指出，根据此前同策研发的调研，市场上的购房者主要分为三类：一类是刚性需求的购房人，占据了30%左右的比例。还有一类是改善性需求，占据了购房人群比例中的50%－60%，后的一部分才是纯粹的投资性需求，所占比例为10%－20%。

    “所以，如果买房纯粹是为了投资，在目前的市场价格下，我个人并不是别赞成。”夏宇表示，房地产作为一种投资品种，在持有阶段其实并不是一个“划算”的投资，尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发，长期持有的过程中，其租金收益率一般为年化2%－3%，“比银行利率还低”，加上其变现能力较差，也相应增加了一定的投资风险。而且“目前监管层面可能再次收紧政策，比如严格控制二套房贷、契税等优惠政策也可能被取消。”因此单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智，尤其是那些自身资金并不充裕的投资者，冒着较大的政策风险入市，成本可能更高。

    此外，如果严格执行以前的二套房贷政策，已贷款购买一套住房的购房者，再贷款购买二套总价100万元的普通住房，虽然其贷款额有60万元，但参照二套房20年利率（基准利率的1．1倍即6．53％），其按等额本息还贷月供为4484．04元；而参照一套20年利率（基准利率的0．7倍即为4．16％），购房者按等额本息还贷月供为4301．11元。二套房每月还贷额比一套房高出182．93元，20年总利息将高出143904．15元。

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    二套房贷收紧能否抑制“虚火”

    二套房贷收紧的消息传出后，网民们对此反应不一。一项由某网组织的调查显示，3396名网友中，有63．6％的人支持收紧二套房贷，54．0％的人认为受影响大的将是炒房客，64．0％的人表示自己不会因此而推迟买房。由此可见，大部分的网民认为二套房贷收紧能够有效抑制楼市“虚火”。但也有网友表示：“二套房的定义一直模棱两可，像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收紧政策，浑水摸鱼的空间仍在。”

    深圳大学国际金融研究所所长国世平说，今年上半年我国新增贷款超过7万亿元，这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标。有些贷款没有进入实体经济，反而进入了楼市、股市，这样看，国家对信贷投向进行调控是必然的。

    一位上海银行界的业内人士则认为，长远来看住房信贷仍然是银行偏爱的优质资产，银行不会轻易在这个“兵家必之地”后撤；况且，从2008年金融危机爆发以来的情况来看，中国的房地产开发贷款和个人按揭贷款虽然不良率有所上升，但总体上风险处于可控状态。因此不必过于忧虑房贷的风险。

    国世平说，如果二套房贷收紧，将会有力地打击炒房客，房地产市场有可能重新进入调整期，毕竟“今年以来资金推动型的楼市上涨得太过猛烈了”。