二套房贷收紧信号：渐别房地产“政策蜜月期”?

7月20日，刚刚出差回来的高泽(化名)，看到银监会主席刘明康在银监会三次经济金融形势通报会上的“讲话精神”，既在意料之中，也在意料之外。高泽是某国有银行总行个人信贷部高管。

“讲话精神”也同时挂在了银监会网上非常醒目的位置。

    文件再次强调各家银行要严格执行“二套房”标准。前些天已经从网络、报纸各种渠道听到消息的高泽，心中同样存有稍许不解。“说到房地产市场的泡沫指资产价格狂涨至预期将会大幅逆转或崩溃的程度。和风险，2007年、2008时不是更严重？”他说。

    一直以来，个人住房按揭政策的变化对住房需求的影响巨大。对于近期的政策调整，北京科技大学教授赵晓认为不是孤立的现象，“房地产市场的“政策蜜月期”已经结束，接下来又将进入“政策博弈期”，更多的调整将随之而来。”

    收紧二套房贷在预期之中

    在7月17日银监会三次经济金融形势通报会上，刘明康要求，各银行业金融机构要切实加强风险管理风险管理是介于交易部门与结算部门之间的“中间部门”功能。风险管理包括至少每天重估所有的头寸，估算未来可能亏损的风险，并确保损失控制在可接受的范围内。，进一步优化信贷结构，提出了十点要求。其中十点是控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假付”现象的发生。

    细心的人找到了字里行间的差别。21世纪不动产分析师指从事公司数据、经济数据或价格图表分析，借此提出交易建议的人员。孟奇说，去年国务院有关“二套房贷”的精神时，还提到了一部分二套房可酌情享受优惠政策，但这一次被忽略了。孟奇所指的是，国务院总理温家宝2008年12月17日主持召开国务院常务会议时，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中涉及到“二套房贷”的描述是，“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买二套普通自住房的居民，比照执行次贷款购买普通自住房的优惠政策”。孟奇认为，这一次措辞更加严厉，限制得也更加严格。

    银监会文件精神出台的背景在于2009年上半年信贷的井喷态势。招商证券研究新题为《中国房地产信贷政策展期与分析》的报告中指出，房地产信贷短期收紧已在预期之内，而下半年继续加快信贷增长的空间已比较有限。从上半年楼市的运行状况上看，楼市去库存也称为存货(stock),指公司贮存的原材料、半成品和成品。化进程在购房需求(房屋销售)强劲回升的带动下明显提速，然而房屋的开发效率则未有显著回升。考虑到我国目前的房屋开发周期一般在18-24个月左右，假设房屋的开发效率由2008年9月开始收缩，自2009 年9 月开始扩张，预计今年9月后可能出现6-12个月的供给断层。为了防止未来房价因供需失衡而出现过快上涨，抑制购房需求显然比加快住房供给更为有效也更为实际，因此金融机构在今年下半年整体信贷增速放缓的背景下收紧房屋信贷，别是“二套房”按揭贷款，便在预期之内。

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 赵晓还别指出，中国经济接下来的复苏之路并不平坦。中国可能会发现经济新的病毒。通胀的阴影已经出现，这是流动性过剩必然导致的结果。而美元的泡沫可能会崩溃。二代病毒将是滞胀，物价上升，但经济停滞不前。在此背景下，赵晓认为政策面有选择的收紧已成为了必然趋势和必要手段。为了防止资产价格快速上扬，在总体扩张货币信贷政策取向不变的大前提下，中央会对局部进行微调。

    此前，以国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松为代表的经济学家，已经在公开场合建议，取消套房贷7折利率优惠政策，并且收紧二套房贷。存在的担心在于，大量的资金进入房地产市场，而未能进入实体经济以及其他消费领域。

    新一轮房地产调控的先声？

    赵晓和孟奇均认为，收紧“二套房贷”政策将会对房地产市场的需求带来很大影响。从4月开始，孟奇开始做市场需求调查的研究报告。据21世纪不动产不完全统计，目前的购房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投资性需求。孟奇预测，收紧二套房贷，取消利率优惠后，将会减少市场40%的需求。尽管监管层一直未放松二套房贷限制，但现实执行中，各家主要商业银行都放松了标准。

    赵晓也回忆说，上一轮(2005—2007年)房价暴涨时，政府一直采取各种方式给楼市降温，但房价反而越调越涨。直到对二套房采取措施，全面收紧流动性，楼市才开始降温。“当然这其中也有金融海啸的因素，但金融政策对房地产市场影响巨大是毋庸置疑的。”赵晓说。

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赵晓分析，近日来北京市建委约谈“捂盘惜售”的开发商、高人民法院出台《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》、建设部表示将监测重点城市房价等，都不是孤立的政策。“面对前期高涨的房地产价格，政府肯定会有一些对冲和回调的政策，而收紧二套房贷是开了个头。”赵晓说。下一步是否将会取消交易环节的税费优惠，赵晓认为还要进一步看经济走势。

    但招商证券研究认为，房地产信贷政策短期收紧，难挡房市复苏的趋势。随着房地产企业资金状况的逐渐改善、房价上涨预期的日益强烈,我国楼市的存货周转率存在一定的下调空间。6月以来，开发商“护盘惜售”的现象频频出现在各大中型城市，这从一个侧面上反映出开发商刻意压制房屋供给、变相推高房价的意图。虽然各地收紧“二套房”信贷或将为下半年的购房需求降温，但楼市存货量的递减以及房屋供给量、供给效率的相对有限，或将难以根本扭转楼市“求大于供”的现状。孟奇认为，收紧二套房贷。暂时难以令目前楼市运行方向产生根本性逆转，但须随时关注信贷政策的进一步变化。招商证券预测，年内房价稳步上涨的趋势不会改变，下半年房市的销售量可能较上半年有所萎缩，但仍将好于去年同期水平。