2010武汉市民购房心态大“起底”

　价格：愿望与现实差太远

　　愿望：调查显示，50%以上的人希望在城区买到4000-6000元/平方米价位的房子。还有32.4%的人希望买到4000元/平方米以下的房子。在购房面积选择上，接受调查的网友，希望购买80—100平方米的商品住房。选择100平方米以下房子的人，超过了70%。这与去年的一致。而这样的希望面对的能是失望。

　　现实：武汉市商品住房成交主力价位，已由2008年的5000—6000元/平方米，转变为6000—8000元/平方米。4000元/平方米以下户型销量逐渐萎缩，房销量不断上升，是去年房价上涨的主要原因。6000元/平方米以上的高价房销量占到了近四成，8000元/平方米以上的已占到总销量的9.30%。商品住房在各价格层次的供需结构失衡情况变化不一，5000-6000元/平方米中端楼盘的供需失衡重。

　　去年武汉商品住房成交量大的区域是关山片，占全市总成交量的17.68%，其次是武昌区和汉口区，分别占的17.25%和14.95%。三大片区撑起半壁江山。

　　去年，武汉购房人选择多的，是90—120平方米的房子，去年全市成交均价为5686.92元/平方米。

　　但90平方米以下户型贵，单价为6148.76元，120-140平方米单价为5489.04元，140平方米以上单价为6128.11元。

　　购房意愿高看涨派减少

　　调查中，有71.33%的人表示2010年有购房计划，近20%的人还在观望。购房群体中，79%的人属于自住和结婚用房，改善型住房比例大幅下降，投资型购房占到4.66%。这表明，国家一系列的宏观调控措施，已经给投资购房上了“紧箍咒”，投资客在目前的市场下难有大作为。

　　或许是“堵城”让市民感受太深，购房者中，超过70%的人买房要考虑因素为交通，其次为周边教育资源。

　　而对于2010年的武汉市房价走势，看涨看跌的人数平分秋色。

何时是出手时机

　　1月12日，央行时隔一年半后突然上调存款准备金率，尽管并非专门针对楼市，但对房企、楼市影响的分析预测却铺天盖地而至。

　　结合此前出台的“国十一条”及一系列利空的重重围剿，高高在上的房价还能撑多久?什么时候是购房者出手时机?

　　省社科院经济所副所长叶学平介绍，此前，众多人士认为房价向上的主要动力之一是通胀及资产升值预期，以及依然宽松的信贷资金。而此次上调存款准备金率已显示出政府对通胀预期以及资产价格过高的担忧，意在相应地减弱银行的放贷能力，使今年的信贷能够平衡增长。这意味着，房地产企业来自银行的信贷资金增量将减缓。此前五部委已将开发商的土地付款提高到50%，今年开发商的融资环境总体相对紧缩。

　　另外，有人士分析，如果今年地方政府的保障性住房能如期大量上市，供需差将会下降——目前，经历了去年成交暴涨后，武汉楼市已经进入供不应求的状态。

　　显然，房价回调来自两方面动力，一方面是投资者由购房转为抛房，政策调控形成的预期本身能增加供给，改变供需格局，促使房价回落;另一方面如果成交量低迷，开发商资金紧张，会下调房价促使成交量上升。

　　现在来看，尽管政策明显奏效还需要一段时间，但调控对于购房者心理尤其对投资者的影响已经显现，并随之反映到成交量上。

　　尽管成交量下滑已成定局，但有分析人士指出，开发商短期还不具备降价出售的动力，在去年楼市的行情中，众多开发商已经赚得盆满钵满，储备了大量的资金，暂时“不差钱”。据统计，在由机构推出的2009年中国房企销售前20强中，20家房企去年的销售额均超百亿元。但如果楼市进入一个较长时间的观望期，投资者退场，那么开发商的资金压力以及房价回调的可能性大大增加了。

　　不少人士认为，2009年5月份后在投资投机需求回流及推动下销量创出历史新高，2010年投资热退潮后，销量可能会比2008年略高，但很难再超过2009年。至于房价，不少行业分析人士认为，在市场普遍持观望态度的一季度恐怕变动不大，但随着调控效应逐渐显性化，外加如果实体经济进一步复苏，不再过分依赖房地产投资，那么三季度可能会成为购房者入市的时机。