物业管理：行业大调查 专家开出四剂"药方"

时下，房地产行业步入“寒冬”季节，与房地产相关产业受到大冲击的时候，但物业管理仍然焕发他的勃勃生机。岁末年初，记者对长沙物业管理行业进行了全面调查采访，经过10年发展，长沙物业管理行业快速发展，今非昔比;同时也了解到物业管理行业出现了五大发展“瓶颈”。

朝阳产业牛气冲天

据了解，长沙真正意义上的物业管理从1999年开始起步，10年来，长沙物业管理行业发展迅猛，无论从物业管理企业数量、管理面积、从业人数、还是上缴利税均有大幅上升，涌现出一批的本土物业管理企业。全市共有548家注册物业管理企业，其中有湖南天环物业管理有限责任公司等4家一级资质企业，二级资质25家;物业管理面积累计达到4212万平方米，其中住宅3004万平方米，占管理物业总量的73%;全市共有800余个物业项目实施了专业的物业管理服务……长沙物业管理这一朝阳产业呈现出朝气蓬勃的景象。

遭遇五大“瓶颈”

目前，长沙物业管理市场已初步形成规模，但我们应看到成熟国家物业管理历史超过100年，而中国早开始物业管理的城市——深圳，不过20多年，长沙开始物业管理工作10年，经验的不足，使得长沙物管工作遇到了不少问题，存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、缺乏成熟的管理模式等五大发展“瓶颈”。

记者了解到，开发建设遗留问题成物业纠纷主因。现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。

据调查，物业管理企业普遍收费难。本市实行物业管理的居住小区，实际收费率为70~80%，差一点的不到60%，能达到90%以上的已属凤毛麟角。记者还了解到，本市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。另外，长沙物业还存在业主大会、业主委员会组建难，全市物业管理体制没有形成统一的、成熟的管理模式等诸多问题。

专家开出四剂“药方”

如何对症下药解决本市物业管理行业遇到的问题?记者日前采访了长沙市物业管理协会副理事长，省、市物业管理招投标专家评委，湖南天环物业管理有限责任公司董事长夏军先生。夏军开出了四剂良方。

“让物业管理的前期介入法制化，房企、物管企业、政府职能部门三方积解决开发建设遗留问题，不失为一个好办法。”夏军现身说法地表示，凡是湖南天环物业管理有限责任公司参与前期介入的项目，后期交房后遗留的问题很少，给开发商赢得了口碑，替业主把好了前期楼盘品质关。

夏军建议，物业管理要加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念，让每位消费者既能用法律来保护自己的权益，又能守法以利行业的发展和社会的进步。此外，健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。行业协会要加强对物业服务企业的日常监管，建立动态管理机制，推选项目，公布不守诚信企业。政府、开发商、物业公司要积配合业主成立业主委员会，让物业管理与业主民主自治和谐共处。

“物业管理企业提升自身服务质量和管理方法，从根本上解决物业管理收费率的问题，这也很关键。”夏军介绍，加强物业公司的服务质量，提高其专业化、规范化服务水平，服务质量得到保证，收费率自然也会稳步提高。