2009年第一季度 上海房地产市场回顾及展望

2009年4月10日，上海—— 世邦魏理仕近日发布了上海2009年季度房地产市场回顾及展望。

写字楼市场 – 租金下滑和空置率上升

2009年季度，上海写字楼租金环比继续下跌6.8%至每月每平方米225.3元。季度净吸纳量为-28,104平方米，为连续二个季度吸纳出现负值，进一步说明了目前市场需求的羸弱。同时，有四幢写字楼交付使用，为市场新增供应147,595平方米。新楼宇的交付，加上较低的市场活跃度，推升空置率2.1个百分点至12.5%。

中央政府对于将上海基本建成国际金融的表态令上海写字楼市场的远期前景更加光明，然而这并不能有助于在短期内缓解市场当前面临的过量供应问题。鉴于全球经济基本面尚无明显转好的迹象，企业信心预计仍会处于低迷状态，而2009年剩余的三个季度内预计会交付使用的近70万平方米的新增供应则令市场雪上加霜。2009年的全年供应预计将比2004-2008年间的年均供应高出47%，预示着租金的继续下滑和空置率的继续上升是不可避免的。

住宅市场 – 租金延续跌势而销售反弹

迫于跨国公司削减员工住房津贴以及低价的小业主物业竞加剧的双重压力，业主在季度将租金报价进一步下调，本市服务式公寓、公寓和别墅的租金分别较上季度环比下跌6.7%、4.1%和4.3%。与此同时，住宅销售市场则正在经历一个典型的去库存化过程，其征表现为售价下降、成交上升而供应放缓。2009年季度，上海公寓和别墅售价季度环比分别下降1.7%和3.2%。而随着价格滑落至一些买家可接受的区间，根据世邦魏理仕的统计数据，本季共有一手公寓成交1,266套，较2008年同期增长23%。另一方面，公寓新增供应则同比显著下降62%至839套。

基于2009年内跨国公司维持其预算和人员数量的严格控制的大可能性，上海住宅租赁租金预计将在接下来的九个月中仍存在继续下探5-10%的空间。销售市场方面，我们预计当下的去库存化进程将继续推进，而市场价格出现大幅度回升的可能性不大，因为这将会促使买家重回持币观望的姿态。_ueditor_page_break_tag_副标题

商铺市场 – 下半年有望企稳

农历新春后更加保守的家庭支出和部分零售商推迟的扩张计划导致市场上商铺需求的减弱，继而使优质商铺租金在今年季度出现进一步的下跌。截止季度末，层和二层商铺平均租金分别较上季度环比下跌5.4%和1.3%至每天每平方米43.9元和29.8元。在较弱的市场需求，以及香港广场等物业进行翻修等因素的作用下，本季出现了负吸纳，且市场空置率上升2.0个百分点至8.3%。

我们预计，在2009年剩余的九个月中，商铺租金的跌势将减缓，租金逐渐企稳。作出这一判断主要基于两点，一是从中长期来看中国和上海市场在零售商的公司战略中的重要性与日俱增，二是从短期来看零售商对于中国经济和民众消费情绪的复苏保持着信心。另外，在今年下半年，2010年上海世博会的效应也将为商铺市场企稳提供额外的助力。

工业物流设施市场 – 期待经济基本面转好

官方数据显示，2009年前两个月上海工业总产值和进出口总额较去年同期分别下滑12.7%和28.1%。为了应对市场需求尤其是外部市场对于中国制造的需求的减少，制造商采取了关闭部分产能，设法消化存货和削减开支等一系列的手段。这些应对措施作用在工业物流设施市场上，其效果是需求放缓，租金和地价继续下跌。2009年季度，上海平均工业地价和租金分别环比下降了7.5%和3.9%。

我们预计随着国家“四万亿投资计划”及其他经济刺激方案的逐步见效，上海工业物流设施市场的经济基本面可能在今年三季度或四季度出现好转。届时，国内需求的恢复会促使制造商重新开始扩张，而工业物流设施的市场需求也将随之改善，租金见底回稳。但在此之前，若租金出现继续下跌则并不出乎意料，我们已经观察到一些明智的租户正打算利用当前的市场状况，“趁热打铁”地取得更低的租金。

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世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球大的商业房地产服务公司(按2008年的营业额计算) 。公司拥有员工超过30,000名，在全球范围内通过300多家办事处(不含联营公司)为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司，并连续两年被«财富»杂志评为发展快的百强企业之一。欢迎浏览公司网址www.cbre.com。