孝感房地产信息（2010年第14期）——2010年上半年孝感市房地产市

 

    2010年上半年，我市房地产市场继续保持平稳向好的发展势头，房地产开发项目数量、施竣工面积同比增长、商品房销售面积同比继续大幅增长。全市和孝感城区商品房销售面积分别达121.15万m²和59.04万m²，同比分别增长了89.3%和114.1%，全市和孝感城区商品房施工面积分别达212.37万m²和106.5万m²，同比分别增长了46.9%和38.2%。

2010年上半年，全市共有房地产开发项目130个（去年同期125个），同比增长4%。其中，今年新开工项目26个，上年结转项目104个；在建项目103个，已竣工项目27个。孝感城区共有房地产开发项目74个（去年同期64个），同比增长15.6%。其中，今年新开工项目13个，上年结转项目61个；在建项目57个，已竣工项目17个。

全市商品房销售面积121.15万m²（去年同期64万m²），同比增长89.3%，其中各县市的商品房销售面积分别为：汉川市11.84万m²，应城市9.67万m²，安陆市16.39万m²，云梦县9.71万m²，大悟县8.32万m²，孝昌县6.18万m²；孝感城区商品房销售面积59.04万m²（去年同期27.58万m²），同比增长114.1%。6月份当月全市商品房销售面积21.71万m²（去年同期23.55万m²），同比减少7.8%，环比减少41.1%；孝感城区商品房销售面积11.47万m²（去年同期7.09万m²），同比增长61.8%，环比减少17.6%。

全市商品房施工面积212.37万m²（去年同期144.53万m²），同比增长46.9%，其中各县市的商品房施工面积分别为：汉川市23.39万m²，应城市22.39万m²，安陆市18.31万m²，云梦县17万m²，大悟县12.06万m²，孝昌县12.72万m²；孝感城区商品房施工面积106.5万m²（去年同期77.09万m²）, 同比增长38.2%。6月份当月全市商品房施工面积164.7万m²（去年同期94.22万m²），同比增长74.8%，环比增长57.1%；孝感城区商品房施工面积77.5万m²（去年同期53.45万m²）, 同比增长45%，环比增长24.5%。

    全市商品房竣工面积47.71万m²（去年同期50.3万m²），同比减少5.1%，其中各县市的商品房竣工面积分别为：应城市4.34万m²，安陆市2.43万m²，大悟县5.04万m²，孝昌县6.9万m²，汉川市和云梦县没有竣工面积；孝感城区商品房竣工面积29万m²（去年同期23.64万m²），同比增长22.7%。

全市共完成房地产开发投资19.85亿元（去年同期15.55亿），同比增长27.7%，其中各县市的房地产开发投资分别为：汉川市2.85万m²，应城市1.1万m²，安陆市1.7万m²，云梦县1.01万m²，大悟县0.87万m²，孝昌县0.93万m²；孝感城区共完成房地产开发投资11.39亿元（去年同期8.27亿），同比增长37.7%。

全市商品房销售的平均价格为2266元/m²（去年同期2302元/m²），同比下降1.6%。其中各县市的商品房销售平均价格分别为：汉川市2206元/m²，应城市2213元/m²，安陆市1738元/m²，云梦县2141元/m²，大悟县1360元/m²，孝昌县1835元/m²；全市商品住宅销售的平均价格为2180元/m²（去年同期2021元/m²），同比上涨7.9%。孝感城区商品房销售的平均价格为2626元/m²（去年同期2458元/m²），同比上涨6.8%，商品住宅销售的平均价格为2539元/m²（去年同期2308元/m²），同比上涨10%。

    全市2010年6月份商品房销售当月均价为2183元/m²，同比上涨24.7%，环比下降9.1%；其中住宅当月均价为2031元/m²，同比下降5%，环比下降12.3%。孝感城区2010年6月份商品房销售当月均价为2532元/m²，同比下降3.8%，环比下降8.9%；其中住宅当月均价为2478元/m²，同比下降3%，环比下降7.4%。

截止到2010年6月30日，孝感城区共核发商品房预售许可证29起，准予预售面积52.87万m²，其中住宅面积49.39万m²，加上去年结转未销售完的6.57万m²，市场供应总量为59.44万㎡，而2010年前6个月孝感城区共销售商品房59.04万m²，其中住宅57.36万m²，供需基本保持平衡。

据市地税部门提供的数据：2010年上半年，孝感市共完成房地产行业税收 22738 万元（其中契税收入8095万元，营业税12574万元，企业所得税2069万元），比上年同期增长了    57.3%。孝感城区共完成房地产行业税收8294万元（其中契税收入2582万元，营业税5014万元，企业所得税698万元），比上年同期增长了。

随着孝汉城际铁路的开工建设、东城新区的建设、孝感城市化进程的加速以及孝感融入武汉城市圈步伐的加快，孝感的区位优势已经越来越明显并且被众多的房地产开发企业所看重，加上上半年我市继续保持着良好的销售势头，房地产开发企业纷纷看好未来的孝感房地产市场。今年上半年，全市共新增房地产开发项目26个，新开工面积88.32万m²，同比增长26.6%,孝感城区新增房地产开发项目13个，新开工面积47.64万m²，同比增长42.4%。

2010上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房121.15万m²，月均销售20.19万m²，孝感城区共销售商品房5163套，59.04万m²，月均销售860套， 9.84万m²，5月份孝感城区当月商品房销售达到了1196套，创下近年来的销售新高（见图1）。

 

    分析上半年销售面积大幅增长的原因，主要有以下几点：一是上半年国家继续实施积的财政政策和适度宽松的货币政策，国际国内整体经济形势继续向好。二是我市积贯彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，始终坚持对房地产市场进行正面宣传和引导，通过实施房地产业三年倍增计划，鼓励刚性需求者适时入市购房，引导开发商采取各种有效措施促销，促进房地产销售。三是不少消费者鉴于人民币升值的压力和对未来通货膨胀增大的预期，认为房地产的保值增值性能够有效抵御通货膨胀带来的损失，因此商品房的投资性需求逐渐得到释放，刺激了投资性需求的购房者不断入市，推动了成交量的上升。四是上半年，全国各大城市房价不断上涨，而孝感的房价始终保持在一个较为平稳的范围内，许多购房者选择在这个时机购房，也带动了销售量的增加。

    今年上半年，国家几次出台房地产新政对房地产市场进行调控，但此次调控中央政府主要是着力于打击短期投资行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价飙升。孝感作为中小城市，房地产需求主要还是以刚性需求和改善性需求为主，国家的调控政策在短期内对孝感房地产市场的影响并没有立即出现，但是随着国家对调控政策的进一步加强落实，以及金融机构二套房房贷政策在孝感的具体实施，政府调控对房地产市场的影响逐渐显现。全市2010年6月当月商品房销售面积环比减少41.1%，当月销售均价环比下降9.1%。而从孝感城区5月至6月的周报可以看出，成交量出现明显的下滑，价格也有所下降（见图2）,后期的销售形势仍不容乐观。

 

    2010年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约4833套，其中，销售价格在4000元/ m²以上的为214套，占4.43%；3000元/ m²—4000元/ m²的为1123套，占23.24%，2500元/ m²—3000元/ m²的为1081套，占22.37%；2000元/ m²—2500元/ m²的为1115套，占23.07%；1000元/ m²—2000元/ m²的为1178套，占24.37%；1000元/ m²以下的为122套，占2.52%。（见图3）由此可以看出，各个价位的楼盘分布比较均衡。2000元/ m²以下的低价楼盘成交量占到了总成交量的49.96%，比去年同期增长了6.92个百分点，2500元/ m²以下的中、低价楼盘成交量占到了总成交量的72.33%，比去年同期增长了6.7个百分点。

 

    从上半年市场运行情况来看，我市房地产业发展总体形势向好，房地产市场各项主要指标继续保持着良好发展趋势，但是随着国家对房地产业调控政策影响的不断深入以及一二线城市受政策影响结果的传导效应，我市未来房地产市场走势存在很大的不确定性，下一步我们要再接再厉，继续用科学发展观来统领并指导房地产业工作，以实施产业倍增计划为契机，在保持房价基本稳定的基础上，不断增加普通商品房的有效供给，通过加大舆论宣传力度，引导消费者树立理性消费观念，引领市场发展。进一步优化市场环境，不断提高工作效率，将为企业提供优质高效服务制度化，将帮助企业排忧解难常态化，通过各方面的不断努力，使我市房地产市场继续保持着平稳健康的发展。

 

    坚持以科学发展观为指导，按照今年的两会精神，继续认真贯彻落实国家宏观政策，加强房地产市场监管。按照今年的两会精神，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。同时要围绕市委市政府实施产业倍增计划的精神，努力落实好房地产业的三年倍增计划，以此为抓手，进一步促进房地产市场稳定健康发展。

    继续引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的有效途径和办法。鼓励开发商采取多种形式和手段促销，同时要提醒开发商不要被目前销售形势持续向好的局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，避免把普通住宅消费逐步“挤出”市场，使得较好的销售形势难以持久。目前，国家对于套房的利率优惠幅度已经降低、二套房的付比例已经提高等信贷政策将会对今后的商品房销售产生影响。

    继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，通过定期和不定期的信息发布，引导不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。要继续加强与孝感日报社等宣传媒体的合作，在《孝感晚报》和《孝感日报》的楼市周刊上多发表一些正面的宣传引导文章和一些房地产相关的知识性文章，充分发挥新闻媒体的舆论导向作用，正确引导合理的住房开发和理性的消费观念。

    住房保障作为重要的民生问题，也是各级政府十件实事的重要内容，要认真落实国家各项惠民生的相关政策，要扩大廉租住房保障的覆盖面，增加中低价位、中小套型普通商品住房的有效供给，要落实保障性住房建设资金来源，提高资金使用效率，加快保障性住房的建设进度，通过检查、通报、现场督办等形式，缩短保障性住房建设周期，加大住房保障工作的推进力度，全面完成今年的住房保障工作任务。同时根据国家和省关于住房保障规范化管理的要求，在全市大力推进住房保障规范化管理，提高住房保障工作水平。

要不断提高为企业服务的意识，进一步为企业的发展提供优良环境，把为开发企业服务和支持企业发展、“急事急办”、“事办”的机制常态化、制度化；做好房地产统计工作，及时公开我市各项目的销售状况，使得各开发企业能够认清房地产市场运行态势，准确地把握市场行情；努力做好市场分析工作，加强房地产市场风险研究，逐步建立预警预报制度。同时，帮助和引导企业建立“居安思危”意识，不断增强风险防范意识，提高企业抵御风险能力。进一步提高工作效率，缩短办事时限，为企业解决发展中的实际困难，支持企业发展壮大，鼓励企业做大做强，提高竞力和管理水平。

加大对房地产市场行为的监督力度。规范开发企业的市场行为，严查房地产违规销售、虚假广告、发布虚假交易信息、炒卖房号、囤积房源等行为。对扰乱市场正常秩序、损害消费者利益的违法违规行为，记入档案黑名单，将依照相关规定予以严厉处罚，并充分发挥社会和新闻媒体对房地产市场的监督作用，对那些行为恶劣、造成较大影响的房地产违法违规案件，予以公开曝光，情节严重者，注销开发资质；对那些市场行为规范，全心全意为消费者提供优质服务的企业，树立正面典型，加大宣传力度，提高企业的影响力，进入诚信企业档案。通过不断加强市场监管力度，使我市房地产市场管理工作逐步完善。

    2010年上半年，房地产业的销售形势总体不错，今后，我们要再接再厉，以完成房地产业三年倍增计划为契机，不断保持和维护好我市房地产市场这种来之不易的大好局面。