房子还没拿到房产证 我们该如何购买？

　房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，购房者可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的有效证件。房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。而在生活中往往会有那些特殊情况比如说---“没有房产证”，那么在这种情况下如何购买还没拿到房产证的房子呢?

　　情况一：刚交了首付款，还没有办按揭

　　这种情况就是发生在开发商还没有到房管局备案的时候，这是较好处理的。买卖双方直接到开发商那里办理合同转让，跟开发商商量好，买方在重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回就可以了。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单，也是风险最小的一种情况了。

　　情况二：正在还房贷，还没有交房

　　这种情况就比较复杂了，风险也较高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买(卖)房子，主要有两种方式可供选择。

　　方式一：直接更名

　　卖方将银行的贷款还清，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同，开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。但是走这些流程的前提是房子就必须还清银行贷款和全款购买，更名也必须取得开发商的同意!

　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

　　方式二：双方约定等房产证下来再过户

　　双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间(房产证下来就立即过户)，预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。

　　这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。包括：

1.个人所得税：总房款的1%

　　2.契税：契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳。

3.营业税：5.55%

这个方式的优点就是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。

　　其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

　　小编建议：

　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

　　2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

　　4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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