警惕！在仙桃买房一定要了解清楚，否则要吃大亏！

公摊，是在仙桃购房过程中难以回避的问题，仙桃高层、小高层小区非常多，所以仙桃楼盘整体公摊都不低。一些项目公摊太高，甚至是一些购房者不买某个项目的决定性因素。

公摊含有哪些部分

根据2000年开始实施的《房产测量规范》的相关规定:

房屋套内面积：由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

公摊面积：第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

常识：

公摊就是把整幢楼为业主服务的公共建筑面积按比例分摊到每家每户。通常由电梯井、楼梯间、走廊、门厅等公共部位和公有墙体的一半面积组成。

每户公摊面积=每户套内建筑面积×分摊系数（整幢楼公共建筑面积总和÷整幢楼套内面积之和）

购房者在购房时往往对公摊面积这一块存疑，毕竟它不像是使用面积一般“朝夕相处”，且属于“私人空间”，而它又在整个购房款中占有一定比重。那么问题来了，仙桃在售楼盘、产品类型有哪些？公摊面积是不是越小越好呢？

公摊的影响

1、公摊最直接的影响，就是会影响到实际房内的使用面积。比如同样是建筑面积100㎡：公摊15%的、那套内使用面积就有85㎡，公摊25%的、那套内使用面积就有75㎡，公摊30%的、那套内使用面积就仅有70㎡。

2、公摊的隐性价格。仙桃楼盘价格都是以建筑面积计算的，假设两个盘价格一样，但是一个公摊25%，一个公摊30%，那公摊低的明显套内实际使用面积的价格就更低。

3、公摊直接影响户型结构。公摊大小直接影响户型结构，比如80多平的户型，公摊大的只能做两房，公摊小的可以做三房。

4、影响开发商定价。一些楼盘感觉加推较前期降价了，其实是因为后面加推的楼栋公摊大了，98㎡和108㎡户型其实套内面积一样，如果卖一样的价格，那明显是买108㎡的购房者亏了，所以后面退的108㎡户型肯定单价要更便宜，让人感觉降价了。

 5、设计合理时，公摊大也会提升舒适度。如电梯多意味着公摊大，入户大堂面积大做的起拍也会增加公摊，部分户型有独立入户前室也属于公摊面积，但业主利用率还是很高的。

公摊面积多大才比较合理？

不同的住宅性质，所产生的公摊面积和公摊率也是不同的，根据现在市场上常见的几种住宅，可以参考以下4种情况。

1：7层以下的住宅的公摊率是7％—12％

多楼层建筑的楼层数指的是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的7％—12％。

2：7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％

一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10％—15％之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15％—20％之间。

3：12层—33层的住宅公摊率为14％—25％

根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。

4：别墅类型的住房的公摊率是1％—8％

别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。

什么样的项目公摊大

公摊较大类型1、带底商的楼

何为带底商的楼？就是底部一层或几层为商业、办公性质的楼，这种楼的特点就是住宅的核心筒不与商业、办公等部分相通，不同功能区完全走各自独立的通道。这样一来底商当中就必须要穿插通往住宅的楼梯、电梯、管井等公共区域，这部分的面积只有住宅使用，所以根据谁使用谁分摊的原则，住宅使用就要分摊给住宅部分。因此，就会造成住宅部分获得的公摊面积大于纯住宅类型的楼，因为除去每层视作分摊本层公共区域之外，还要多分摊底商部分的核心筒，所以公摊面积增加。如果购房的时候了解这些，避开选择这样的楼相信，相同建筑面积、相同价格下买的房子套内面积一定会更大一些。

公摊较大类型2、单层面积较小的楼，户数少

何为单层面积？这是建立在纯住宅的基础之上的，也就是说单一层的总建筑面积较小。当前住宅的设计大致以多层、小高层和高层为多见。大众化的设计往往有着相似性，也就是相同类型的楼电梯、楼梯的尺寸相差不多。在这样的情况下，如果同为两栋高层的住宅楼，都是两梯三户的设计，那么核心筒等公共部分的面积就会相差不多。但是其中一栋三个户型的套内面积为300平米，另一栋为400平米，那么400平米的这一栋楼的分摊系数一定小于300平米的这一栋楼。这样一来如果两栋楼中都有套内面积100平米的户型，那么300平米的楼中100平米的户型最终的建筑面积就要大于400平米楼的。这样算来同时购买了100平米套内的房子，相同单价下买300平米楼的人就要多花不少钱。

公摊较大类型3、梯户比较大的楼

这里我们说的梯户比就是说楼梯、电梯、前室等公共区域数量单层比值较大的楼。我们举个例子：比如有一栋两梯四户的楼，格局是两部电梯、一步楼梯，一个电梯前室和一个过道。另一栋楼两部电梯、两部楼梯、两个电梯前室、一个过道、还有一个连廊。这两种楼我们都会称之为两梯四户的格局，但是前者的梯户比明显要小于后者。如果在电梯、楼梯、过道尺寸相同的情况下，那么毫无疑问后者的公摊面积要大于前者，虽然后者看起来整体舒适性高一些，但是公摊确实大。

公摊较大类型4、楼层比较高的楼

相信有了解过房子的人都知道，层数越高，电梯的配备也要越多，所以对于高层住宅来说，电梯便是出入的重要工具配备。因为如果电梯数量不够，倘若有一部出现故障无法使用，日常出行和生活就会受到很大的影响，从高层走楼梯上下楼那可真的是非常辛苦的。所以高层都要配备三部电梯以上，故而公摊面积也会增加。

承重墙投影，由于高层楼房的高度都很高，所以墙体所承受的压力也更大，因此会比多层或小高层的墙体厚。而套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，所以高层住宅楼的公摊面积也就越大。

楼层高低对公摊的影响

在同等户型面积情况下，楼层越高公摊往往越大。因为电梯、避难层、消防步梯等都是跟楼层直接挂钩的。

如：

1、独栋、联排别墅因为没有公共空间，因此是0公摊。

2、洋房、叠拼别墅一般在6层以下，只配备1部电梯和1部楼盘，公摊一般在20%以下。

3、像11层以下的小高层户型是可以只配备1部电梯、1个消防步梯的，和洋房公摊相差无几；

4、18层的高层一般会配备2部电梯，但只要求配备1部消防步梯，因此公摊会略大于11层的。

5、而18层-34层（100米）的高层最少要两部电梯、两个消防步梯，因此公摊更大一些。

6、34-50层左右的超高层基本要配备3部电梯、两个消防步梯、外加两层避难层，避难层会一定程度增加公摊，50层以上可能需要配备3层避难层，因此属于公摊最大的类型。

PS：以上情况是根据同等户型面积情况下，总层数不同做的比较。

关于公摊面积必须知道的其他事项 

①影响公摊的主要因素在走廊大小、楼梯间大小、入户大堂等； 

②连廊户型公摊一般略高； 

③一梯两户、两梯两户因为直接电梯入户（没有走廊），因此公摊较低； 

④“偷面积”不会影响公摊系数和得房率，目前基本也就飘窗可操作； 

⑤大盘公摊一般较小盘低略； 

⑥公摊按楼栋计算，各楼栋公摊系数不同，同楼栋公摊系数相同。 

⑦公摊与居住舒适性是对立的，公摊大（走廊宽、有架空层、楼梯间大、入户大堂大等）居住舒适性高； 

一般的规律（根据户型面积大小会有差异）：1梯2户公摊<2梯6户<2梯4户<2梯3户<2梯2户<3梯4户<4梯4户。

结语 

现如今房屋的公摊大小，全凭开发商的自我把控。同样是90㎡的三室两厅，有些开发商能给你做得宽敞明亮，有些开发商就能够给你做得拥挤无序。

对于广大购房者而言，往往只有看到了现房，才能最终评判房屋的好坏——其实，比较起取消公摊，我们更应该考虑的是公摊标准的制定。 既然花了钱，就该花得明明白白！