中国小产权房达60亿平米 专家:北京强拆是个案

　　《新闻1+1》

　　——小产权房：是变“大”，还是变“无”?

　　主持人(董倩)：

　　欢迎收看《新闻1+1》。

　　小产权房这个叫法是很有意思的，因为你注意到没有，产权二字前面它缀上了一个“小”字。

　　按说产权有有无之分，不应该有大小之别的，因此人们自然非常关心，这小产权房的产权未来是能够变大呢，还是说会变没呢?媒体报道了一个北京市怀柔区强制拆除小产权房的新闻。

　　在国土资源部等十四部委对于小产权房未来何去何从的政策还没有出台的这种情况下，北京市的这种做法是否具有风向标的意味呢?

　　解说：

　　“全新原创江南四合院”;“私家庭院可用太空种子种植高品质水果”。在房产网上，我们仍能看到这个广告语，但事实上，广告语所指的北京市怀柔区水岸江南小区，因为被列入全国挂牌督办案件的违法建设项目黑名单，32栋访古四合院正在被强制拆除。

　　记者在现场看到，水岸江南二期32栋原本古香古色的院子两天时间已经基本被夷为平地，比原计划6天的拆除时间提前了许多。

　　刘先生(水岸南二期房业主)：

　　我买了一套房子50万，我正在装修途中被停掉了，但是我的邻居他的损失大了，因为他已经装修完了，而且定做的家具都到位了。

　　解说：

　　按照5月初国土资源部督查公告的解释，水岸江南列入黑名单，是由于借新农村建设之名开工建设，以出租为名出售集体土地建房，与该项目同处一个村的梭草庄园、草根乡村也因相同原因要出查处。

　　不管多难，必须在一周之内对所有在建的，续建的、违法居住类建设项目进行停工停售、停水、停电。再有新的违法项目发生问责所在乡镇的主要负责人，直到免除职务。看得出来，在国土部的督查令之下，北京市怀柔区政府对此次拆除违法小产权房十分重视。

　　5月他们专门成立了拆委领导小组，由主管区长直接负责。

　　邓久利(杨宋村镇建设管理办公室主任)：

　　他先建的是阳光大棚，后才建的二合院。

　记者：

　　大概是什么时候?

　　邓久利：

　　也是2005年下半年。

　　记者：

　　2005年的时候，镇里已经发现这个问题了?

　　邓久利：

　　对，我们已经制止，并且也都上报咱们相关的主管部门。乡镇一级政府没有执法权，没有土地的执法权，有监管，直到2010年的3月以后，相关政策给我们乡镇一级有一个执法权。

　　解说：

　　而在政府的重拳出击中，相比水岸江南二期，32栋房屋被拆迁，水岸江南一期尚安然无恙。因为按照国土部的督查公告，2007年12月30日是个分界线，对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，水岸江南二期属于此行列。

　　2007年12月30日前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。为此水岸江南一期的野猪们，还得观望新政策的出台。水岸江南二期的业主们觉得很委屈，当时购房时开发商声称，项目用地是沙荒地再利用，并不是现在国家禁止的耕地。而且按照土地管理法和土地承包法要求，农村土地发包给村外人员承包时需要的三分之二以上村民同意承包文件，他们也亲眼验证。

　　事实上，早在2009年9月北京市国土资源局对开发商北京伍陆风情生态种植园公司负责人晓晨下发了通知书，要求按照每平方米30元的标准进行处罚，但因为联系不上法上晓晨，因此一直拖延至今。

　　记者调查发现，该公司经营范围为开发花卉苗木、荒山绿化等，并无房地产开发。并且在2008年该公司被吊销了营业执照。

　　甲方：梭草村经济合作社;乙方：业主，自合同签订至日2007年至2036年，乙方无需支付租金，2036到2056乙方支付租金。这是我们的记者辗转拿到的一个被拆业主的合同。

　　让人困惑的问题是，合同上写的甲方是梭草村经济合作社，而面对这些项目用地性质，为何签合同时盖村经济合作社的公章?梭草村村支书马志会却称，这些项目并非村委会开发，村委会是把土地承包给了开发商。

　　马志会(梭草村村支书)：

　　我也能得一万块钱的土地承包费，其余的钱全让开发商给拿了，具体情况我不清楚，原来的书记他已经不干了。

　　解说：

　　更让人不解的是，早在2007年怀柔区组织违法违规项目查处决定，对这四个项目进行双停，是在如此紧锣密鼓的查处行动中，这些项目二期、三期工程却陆续上马。人们不禁要问，为何没有在当时坚决依法拆除?

主持人：

　　教授，很有意思，媒体在报道这件事情的时候，引用的标题纷纷是类似这样的，比如北京市开始对小产权房动真格的了。因此也回到我一开始说的那个问题，它动真格的，是不是意味着它代表着一种方向，它是一种风向标，可以这样理解吗?

　　锡锌(约评论员)：

　　正如你刚才所说的，媒体包括公众，可能也有这样的一种猜测和关注，到底这个媒体广泛报道的拆除小产权房的个案，是不是代表一个方向。我觉得应该说不能够把它解读为一个风向标。

　　主持人：

　　为什么?

　　锡锌：

　　理由有两点。个我们看到，对于这几个个案，其实北京市国土局在去年的时候，已经确定了它是违法建筑，并且已经下达了一些处罚通知。今年5月4日国土资源部发布了一个土地督查的公告，公告里面明确地点了这几个违法建设的名，并且给出了处理意见。处理意见里面包括了双停，停止建设、停止销售。同时，如果说2007年12月30日之后建成还没有销售的，要拆除。从这个意义上来说，的拆除被媒体广泛报告，观众广泛关注的拆除，其实是原来决定的一个执行行动。

　　二，其实如果我们被拆除的所谓的小产权房，真正意义上你看看它不是典型意义上的小产权房。

　　主持人：

　　为什么这么说?因为我们注意到，刚才短片里面反复提到，它并不是在耕地上改的这样的一个住处，另外，它里面说了，这叫做一个沙荒地再利用，我们怎么理解这个沙荒地再利用?

　　锡锌：

　　典型意义上的小产权房，一般在集体所有的建设用地上盖的商品房。

　　主持人：

　　这是不是?

　　锡锌：

　　我们看被拆除的这个个案，其实整个项目所在的地还不是一个建设用地，它是集体土地，但是实际上是集体土地属于农用地。为什么呢?因为开发者其实是一个以外地的承包经营的身份承包了这个土地。

　　主持人：

　　您说到这儿，我要问您，这个甲房是一个名叫经济合作社的机构，这是个什么东西?

　　锡锌：

　　其实真正的开发商是一个伍陆风情生态种植园我们看到现在很多地方都搞这种生态种植园这种名义，它后用了一个名字叫做所谓的合作社。用合作社这个名义，其实是想跟村集体挂上钩，因为村集体是土地集体所有权的所有者，所以它要挂上钩，但是真正的开发者是一个所谓的生态种植园，而生态种植园它能做的既是土地的用途，还是农业用地。

　　那么农业用地上面如果建房，我觉得连小产权房都叫做部分上，或者至少可以说，不是典型意义上的小产权房。因为典型意义上的小产权房，主要包括在建设用地上的，比如说宅基地，村的乡镇企业上的建设用地，注意一定要是建设用地，还有村公用设施的建设用地，在这一面建成的商品房来销售，这才是小产权房。

　　主持人：

　　像教授刚才分析的那样，我们关注的这个怀柔区被拆除的所谓小产权房的个案它具有殊意义，并不能代表严格意义上的小产权房。人们自然也关心具有普遍意义的这种小产权房未来的命运又是何去何从呢?我们的节目稍后继续。

　　(播放短片)

　　解说：

　　北京市怀柔区对小产权房水岸江南的拆除，显然是基于国家重点治理小产权房的大背景。从今年年初开始，国家对小产权房不断发出禁令和检查。

　　2010年4月25日新闻：

　　国务院明确要求所有在建及在售的小产权房必须全部停建停售。

　　2010年5月5日新闻

　　目前国土部、住建部等十四部委正在研究制定小产权房子的清理治理政策方案。

　解说：

　　小产权房到底怎么办?面对着高起的房价，可以说各方都满红了眼。今年三四月份，北京市郊区五六环外的一些价格相对较低的小产权房接连出现了提价热卖的情况。

　　北京通州小产权房调查

　　高楼金销售人员：

　　总共12栋楼现在。

　　记者：

　　这个现在多少钱?

　　高楼金销售人员：

　　咱们的均价一万一(千元/平米)。

　　依澜阳光售楼员：

　　国家提倡建设社会主义新农村，村委会以这个名义盖的这个楼。

　　记者：

　　这个房能给什么手续?

　　滨水雅园售楼员：

　　是镇政府给发的房本。

　　高楼金销售人员：

　　因为是村民的集体土地的话，它是不可以卖给别人的。

　　记者：

　　那咱们这个叫什么呢?

　　高楼金销售人员：

　　咱们这是叫转让，咱们这个也不可以。

　　解说：

　　虽然国家法律从来没有承认小产权房，但是各地的小产权房却是遍地开花，越来越难控制。卖房的，开发的毫不避讳自己的小产权身份，照买不误，而买房的也出于各种各样的考虑，推动了这个市场的蓬勃发展。根据一些非官房的统计数据，目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了六十多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。对于整个国家来说，这是一个让人有些忐忑的统计数据。

　　2010年1月1日新闻

　　小产权房数量如此之大是多年累积起来的问题。国土资源部的部长徐绍史在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时讲话中所说，他说“如果不清理城镇化进程加快之后，问题会进一步地扩大”。

　　解说：

　　价格低，法不责众，小产权可转为大产权。各种说法的弥漫正在使小产权的数量以惊人的速度增长，小产权房留存已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都在受到挑战。

　　业内人士：

　　这个土地是集体用地，将来这个土地如果被国家征用的话，(购买者)一点补偿都没有。

　　解说：

　　在去年，深圳小产权房将转正的新闻曾经轰动一时，终国土部出来辟谣，称这是媒体的误读。但是，政策的摇摆和不明朗恐怕也是事实。

　　贠小苏(国土资源部副部长)：

　　各地的情况不一样，每一宗通过的性质也不一样，开发商的具体情况也不一样，买房人更是各种各样的群众都有。所以不可能对这么复杂的(问题)，统一出台三条、五条处理办法能把它处理好。

　　主持人：

　　小产权房合法化，这样的一个观点是清华大学的蔡继明教授提出来的，我们接下来不妨仔细听听他到底怎么说。

　　蔡继明(全国政协委员 清华大学教授) ：

　　我个人认为，小产权房的产生主要还是由于我们现在有很多制度和一些政策本身不够合理。比如说农民在自己的宅基地上建的房子，他可以自己住，如果容积率提高，由一层变成两层、三层，他自己住不了，为什么不允许他拿出来出租和出卖呢?这是种情况。

　　二种情况，农民集体盖自己的建设用地上建的这些房子，过去建设用地是用于乡镇企业，但乡镇企业如果经营不善，或者是重组、改组、倒闭，建设用地为什么不能够用于房地产开发呢?我们让农民保留一部分建设用地的目的不是为了让农民致富吗?更何况农民原来占用的宅基地是分散居住的，经过旧村改造，经过整理，既然节省了建设用地，应该让他们得到好处。

　　三种情况是在一些沙荒地、一些撂荒地、未利用的土地上，经过开发、整理，又经过绿化，还美化了环境，又使得这个土地得到了充分利用，这一部分似乎也有合理性。当然不合理的，应该加以制止的是占用耕地，但即使是后一种情况，也应该考虑到，这些小产权房的建设又不是一朝一夕，不是冒出来的，那么地方政府干什么呢，它有没有起到监管的作用?

　　比如2007年一直建到现在，这三年了，那么多房子怎么建起来了，为什么不加以制止呢?所以，即使对在耕地上建的这些房子，你简单采用拆除的办法可能是两败俱伤，或者是多方受损的一个结果。所以对这一部分小产权房，虽然它不合法、不合规，也不合理，但是它已经成了一个事实，怎么采取经过罚款，处罚之后各方都承担一定的责任，也应该让他是不是给一个合法的地位，我觉得应该这样处理。

主持人：

　　教授，蔡教授的观点是希望能把小产权房转正变大，您怎么看?

　　锡锌：

　　我觉得蔡教授的观点代表了一部分人的一种遐想，一种期望。我觉得我更愿意引用刚才国土资源部的一位副部长所阐述的态度，小产权房的问题是历史的，并且在很多情况背景下累积起来的，它本身的情况非常复杂，我们肯定要对小产权房进行清理整治，也是说要切一刀，但是这个切一刀千万不能搞成一刀切。

　　所谓的不能搞一刀切，我觉得既不能够像我们很多人想的，一定要否定它的存在，否定它过去存在的那些因素，把它变没，同时也不能够不问任何情况，把它变大，彻底地走合法化。因为这里面你要区别，先你是不是在建设用地上做的，这区别了建设用地和农用地，别是耕地，如果在耕地上建，我觉得国家从耕地的角度，应该采取更加严格的制止措施。所以，切一刀可以，但真正做一刀切的话，不论是变大还是变没，可能都会是比较有问题的。

　　主持人：

　　您的意见是一事一处理，具体问题具体分析。

　　我们来看这个观点，我看了不少的观点，挺有意思的，很多人觉得，为什么现在对于小产权房不能够斩钉截铁地转正呢?蔡教授说了一方面的意见，另外一方面，人们觉得，这个土地不是垄断吗?政府一直在垄断这个土地使用，如果这样的话，定价不下来了，这是，另外定价下来的，房价不便宜了吗?还有，是农民得到的土地出让金是数倍于以前。对双方都有好处，为什么不可以把它转正呢?

　　锡锌：

　　其实这里面，的确是我们讲的，从短期来说，在承认现有的这样一种现实情况下，比如全国已经有了60亿平方米的这样一个小产权房，这个过去造成这个现实。我非常同意您的观点，是要考虑多方共赢，这也提醒我们小产权房集中的整治清理，我觉得可以搞，也可以切一刀，但是目的很重要，这种清理如果说还是为了让一些地方政府获取土地的高额溢价，这种清理可能是一些农民受损，集体土地的所有权人受损，而地方政府获利。这种清理可能本身违背我们中央十四部委要强调清理整治的目标，所以目标上先要清楚，有在目标清楚或者说态度端正的情况下，这个清理工作才能够区别不同情况，向前推进。

　　主持人：

　　所以，人们自然有这种想法，是说不让小产权房转正是不是也有地方政府自己的土地出让金方面的考虑?

　　锡锌：

　　人们有这种考虑的确有它的理由，因为在这种整个的目前的建设用地，别是商品房的建设用地下，我们土地管理法明确规定，建设用地必须要申请国有土地，如果使用集体土地的话，能是宅基地，村办企业，还有村的公用设施。集体土地同样和城里土地都是土地，在城镇化的进程中，集体土地它也在增值，如果说这个增值我们要建商品房必须要转为国有土地，然后才能建设的话，土地的增值溢价怎么来办，农民如果不能够获得溢价的话，这时候可能有各种各样的，土地上，在建设用地上建所谓的小产权房的这样一种情况出现。