房企遭遇“滑铁卢” 全国降价潮来袭

　　【降价信号】楼市再现“重磅炸弹” 绿地41城近百楼盘降价

　　据文汇报6月9日报道 继恒大地产打折促销活动轰动全国之后，楼市再现“重磅炸弹”。绿地集团日前打响6月全国促销战，旗下41个城市近百楼盘推出五大置业计划，启动全面优惠行动。

　　记者昨天致电绿地集团，有关人士称，这是集团成立18周年在全国范围内实行的降价优惠促销活动，覆盖5条产品线，其中涉及上海楼盘多达12个。五大置业计划分为别墅系、公寓系、办公系、商务系、商业系，覆盖全国41个城市。上海的12个楼盘是公园壹品、伯顿广场(办公)、嘉创国际、绿地21新城、太仓绿地城、绿地21城蓝湾、绿地河流岛、金色水岸、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海语墅、绿地诺丁山等项目。业内人士认为，绿地集团的这次优惠促销计划，由于产量大、范围广，因此，一旦推行将对整体市场产生较大影响。

　　目前，绿地集团在建工程面积已达近2000万平方米，其中还不包括存量房。截至5月底，绿地共实现业务经营收入逾420亿元。业内人士认为，绿地此举表明，在新政调控之下，一些理性的开发企业已意识到，有通过促销来扩大市场占有率。尽管绿地目前还不差钱，但如果即将出台的上海地方细则更为严厉，将会给其遍布全国40多个城市的房地产销售带来一定压力。

　　绿地表示，今年以来，他们重点已在做“两个调整”，一是进行产品结构的调整，加大商业综合体、酒店等现代服务业项目的投资力度，另一方面进行住宅产品的调整，通过积参与保障房项目建设，加大小户型住宅等刚需产品的研发和建设力度，推动企业可持续发展。

　　【销售不佳】房企销售5月集体遭遇滑铁卢

　　绿地全国“降价”或能打破胶着近一个月的楼市僵局

　　据东方早报6月9日报道 继恒大“降价”之后,绿地昨日宣布对其遍及全国41个城市的项目,推出不同程度的优惠措施。

　　昨天,绿地集团宣布,当天起对全国41个城市旗下近百楼盘实行全线优惠。这家上海规模大的本土地产企业由此成为继恒大地产(下称“恒大)之后二家宣布公开降价的行业巨头。

　　在刚过去的5月,上市地产公司公布的业绩几乎全部回落,随着业绩压力增大,地产商的降价潮大幕正在徐徐开启,而随着绿地的加入,集体降价的范围次从恒大涉及的二、三线城市向一线城市蔓延。

　　绿地降价“毫不遮掩”

　　绿地的全国性降价“毫不遮掩”。这家从去年起宣告今年预备迈入千亿级企业的沪上本土地产巨头,昨日在各家媒体打出广告,宣布从6月8日起,对其遍及全国41个城市的项目,推出不同程度的优惠措施。

　　恒大是此轮全国性降价的领头者。5月4日,恒大地产宣布将对全国所有在售楼盘进行8.5折促销。资料显示,恒大在全国的土地储备已超过5000万平方米,57个项目分布在25个主要城市。

　　万科如今态度依然暧昧,这家2007年高调降价的企业似乎决定不再做出头鸟。尽管已经不止一家媒体爆出万科即将在6月进行调价,但万科总部始终没有明确表态。不过,按照万科总裁郁亮此前的言论,该公司将会在各地按照“合理价格”进行调整。到目前为止,万科包括南京、北京等地楼盘已经出现明显价格回调。

       销售额集体回落

　　此次,绿地的降价让恒大不再成为一个个例。在绿地宣布降价之前,多家房地产上市公司公布的业绩表明,过去的5月让地产商们遭遇了一次集体性的滑铁卢。

　　6月7日,复地集团公布5月份销售业绩。按照权益计算,复地5月份销售面积和合约销售金额比4月分别下降41.6%和32.6%。

　　自4月份下旬新政出台以后,5月份成为楼市的分水岭,多数房地产公司在5月份销售出现了不同程度的下跌。据中银国际统计,5月份,预计房企销售平均下滑达到了37%以上。

　　除复地之外,富力地产的新销售数据显示,今年前5个月富力销售收入和销售面积与去年同期相比(下称同比),分别增长3%和下降21%。但从5月单月来看,同比降幅分别为48%和58%;而4月的降幅分别为49%和42%。

　　同样遭遇业绩“腰斩”的还有龙湖和世茂地产。根据公司高管的公开表态,世茂地产5月的合同销售收入较4月下跌40%;龙湖5月的合同销售额相比4月同样跌近40%。

　　一项统计数据显示,一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史低水平。

　　降价潮向一线蔓延

　　在5月楼市变“冷”的情况下,先开打价格战的恒大个尝到了降价的甜头。

　　据恒大6月8日公布的5月销售业绩,该月恒大实现合约销售额40.5亿元人民币,创今年以来单月高纪录;合约销售面积64.0万平方米,合约销售均价每平方米6326元。当月恒大的合约销售额较2009年同期增长328.6%,销售面积增长240.3%,销售均价增长26.0%。

　　恒大新闻稿显示,恒大5月合约销售额占比较高的地区包括:重庆、成都、合肥、广东、沈阳、太原、南昌等;由于8.5折促销及其他因素,天津、包头、合肥、西安、沈阳、太原等城市的合约销售额相比4月有较大升幅。截至2010年5月底,恒大累计实现合约销售额161.8亿元,合约销售面积累计为253.3万平方米,合约销售均价为每平方米6387元,分别较去年同期增长150.8%、85.2%、35.5%。

　　业内人士分析,恒大的主要项目集中在二、三线城市,5月房价8.5折促销这一举措,使得恒大在二、三线城市销量大增,同时这也让恒大成为近公布业绩的地产公司中少有的业绩不降反增的地产商之一。

　　伴随着绿地的降价,降价范围次从恒大涉及的二、三线城市向一线城市蔓延。

　　在绿地名下的楼盘中,包括上海10余个楼盘,另外还有北京项目。

　　早报记者了解到,龙湖、万科近期或即将上市的上海楼盘,都已有调价计划。业内人士表示,随着国内排名前列的地产商纷纷放弃价格防线,已经胶着近一个月的楼市有价无市僵局或将因此被打破。

　　【观察者说】四季房企现金流将会受影响 下半年降价压力增大

　　据新京报 5月份销售业绩的下滑,开始影响房企全年销售目标的完成。富力地产前5月销售额整体109.51亿元,约为全年300亿元销售目标的三分之一。绿城集团前5月销售额185亿元,占全年670亿销售计划的27.6%。

　　分析人士认为,成交压力的凸显将进一步增加房企降价的可能性。6月4日,万科在深圳的两个项目开盘价格下调,被解读为万科将执行降价策略的一大信号。在招商地产6月7日举行的股东大会上,董事长孙承铭表示,目前没有降价计划,但至于下半年所推楼盘如何定价,应当随行市。

　　国信证券分析师方炎在接受采访时表示,由于在三季度前多数房企资金比较宽裕,降价动力不足,到四季度房企现金流将会受到影响,出现降价的可能性更大。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰日前也表示,降价肯定从房企开始。李文杰援引有关报告表示,万科、保利、金地、招商四大房企每股经营性现金流指标去年都出现负数,有关指标一致反映出这些企业未来普遍面临较大的资金回笼压力。

　　昨日,摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶在某发布会上表示,房地产股票短期仍然看淡,国内一线城市价格下滑的程度将在10%-30%之间,而二线城市约有5%-10%的跌幅。

　　“房地产行业终会出现量价齐跌的局面。”李晶称。他认为,房地产的成交量下降必然影响到下半年的成交价格,此外,由于开工周期的因素,下半年房地产市场的供给将放大。

　　房地产销售的疲软也将导致大宗商品价格的疲软,尤其是钢、铝将表现不佳。李晶认为,铜虽短期看淡,但长期仍然是较好的品种,铜的需求有大半来自于电力行业。

　　李晶指出,整体而言,现在仍然是持防御策略的阶段,个人消费和新经济是值得看好的领域。

　　【业界观点】牛刀：降价潮将促进中国楼市健康运行

　　先我们要看清楚这一轮中国楼市调控后的走向，将更加有利于市场推进即将爆发的降价潮。像上一轮房价调整一样，降价潮先的爆发地是深圳，因为深圳相比较而言，比内地市场化程度要高一点，对市场的理解要深刻一点。一旦市场发生变化，先反应的总是深圳，后能够在未来的市场中保存竞优势的，也是深圳的开发商。万科的全面降价，是在把降价潮推向一个高潮，并带动全国70个大中城市房价的全面降价。

　　因此，我们继续澄清的是两个误区：一个是按经济规律，从来都是经济增长带动房地产业发展，没有任何一个经济体是由房地产来拉动的，中国也不例外。中国这一轮的经济复苏，是在有色、物流、钢铁、建材、家电、汽车等20多个全面振兴的情况下，才有房地产的后来居上，而房地产的后来至上发生了经济的恶果，那是资产泡沫的膨胀，逼得政府不得不小心翼翼来刺破泡沫。

　　说经济的全面振兴出现在2009年一季度，有色、物流、钢铁、建材、家电、汽车等市场迅速复苏，并爆发了16以上的增长，而中国70个大中城市房价还在不断下降，2009年1月到5月，中国房价同比呈-0.9，-1.2，-1,3，-1.1，-1.0这种速度在下降，怎么可能是房地产拉动经济增长呢?房地产是在中国经济全面复苏后，迅速在低利率和宽松货币政策的环境下，利用房地产的不合理的金融杠杆，放大乘数效应，吸引了大量的资金而已。

二个误区是房地产拉动了GDP。中国房地产从来没有拉动过GDP，2009年4万亿的销售中，有2.3万亿是个人房贷，整个涉房贷款高达5.28万亿。用贷款来充当GDP是中国经济数据统计中的一大漏洞，不能算是实际GDP，更不算是创造了社会财富。相反，再制造泡沫到泡沫破灭的过程中，房地产对经济增长的破坏性比对经济增长的拉动性更强。

　　所以才有了这一轮的猛烈调控。这一轮的调控是中央政府作出的决定，也是市场内在动力的推进。没有市场内在动力的有力推进，依靠政府这看得见的手，也是不能迅速产生成效的。但是，是爆发降价潮，还远远没有达到调控的目标，此行任重大道远。

　　如果我们能够展开房价调控的全部设想，我们知道，推进降价潮是宏观调控中的步的短期目标，不是目的。那么，宏观调控的步是什么呢?那是调整需求。房地产的调整需求，是整个宏观经济扩内需调结构的需要，也是扩内需调结构的必定要经过的难关。从这个意义上说，房地产阻碍了中国经济正常的调整和复苏，制造了中国社会巨大的不公。

　　目前政府调整房地产市场的需求，主要是通过财税手段，辅助信贷手段。国11条的主要核心内容是付款提高到30%，二套房贷付五成。这个政策是符合市场实际情况的。当时在中国的一线城市，炒买炒卖的投机行为，占了整个市场购买的60%到80%，真正有效需求根本无法走进这个市场，所以产生了畸形购买，扭曲了住宅资源的合理配置，吸引了大量的信贷资金，影响了宏观经济的正常复苏。

　　不过，所有的政策都没有用足，主要是观察是不是能尽快调整到位。如果还没有调整到位，那么，将有更加严厉的政策出台。这一阶段目标是全国70个大中城市房价全面下降，降幅在30%至50%。没有30%至50%的降幅，不能算是调控的成功，也不能达到扩内需调结构的目的。

　　那么，调控的二步是干什么呢?尽管现在还没开始，但是，我们已经看见，政府的二步调控是调整供给。这一着远比调整需求要厉害得多。现在各大城市推出的土地很多流拍，表明土地价值也在回归，政府将合理配置土地资源，增大社会保障和普通住宅的供应，推进一些新的产品。比方说上海市将要推出的公共租赁房，以年轻的白领和农民工为主要对象，在没有能力购房的时候，可以享受政府的租赁住房，解决了一大批需要两代人的努力才能交付付的问题。

　　在进行这一轮调控中，政府还将从产业政策、财税政策和货币政策上解决市场资金的合理流向，努力提高城乡居民的收入水平，以消费拉动内需，促进民营资本扩张，推动实体经济的全面振兴，同时淘汰落后的产能和过剩的产能。二步调控才能解决土地财政的问题，彻底摆脱地方财政对房地产的依赖。

　　三步才能推进中国住宅体制供应向民生化的转换，保障城市居民的居住，促进全民的安居乐业。中国来讲，未来的楼市投资行为，将在轰轰烈烈的城镇化中展开，大的投资市场是商业地产，决不允许对住宅进行任何炒买炒卖。这两年，三四线城市将是房地产的主战场，中国的开发商要立于不败之地，有在这个时候能够审时度势，迅速消化已经取得的住宅用地，展开新一轮的竞。

　　降价潮的爆发是必然的，也表明大多数开发商是明智而理性的，也表明中国楼市在开始恢复理性，在开始健康运行。因为降价潮绝不是宏观调控的结束，而是二步的起点。先降价的先赢，是市场的规律。这一轮调控，开发商在也别想什么猪坚强了，在2009年开发商几乎透支了全部信用，什么买房爱国，什么猪坚强，都成了彻头彻尾的骗局，成为历史的笑谈。