六月房地产信托放量大涨 凸显房企缺钱窘境

        受房地产新政的打压，房地产商的开发贷款被进一步收紧，开发商依靠在建项目销售回款的能力也日趋下降，直接导致房企现金流紧张。对资金的依赖，使得开发商转而寻求房地产信托的方式进行融资。

　　《每日经济新闻》近日调查发现，与5月份房地产信托产品的不温不火相比，6月至今，房地产信托产品量价齐升。分析人士认为，房地产信托的，也导致房企融资成本上升，信托公司操作时需注意系统性风险。

　　房地产信托6月以来放量大涨

　　据用益信托不完全统计，2010年5月31日至6月6日当周，共有12款集合资金信托计划产品发行。从信托资金投向来看，当周集合产品投资主要集中在房地产领域，共发行了9款房地产信托产品，占发行总量的75%，发行规模为31.4亿，平均每款产品募集规模为3.5亿，占当周发行总规模的94%。

　　统计数据还显示，随后的6月7日至6月13日当周，共计23款集合资金信托计划产品发行，其中投资于房地产领域的信托产品有8款，占发行总量的35%，较上周略有减少；发行规模为43.61亿，占当周总发行规模的75.6%，同比较上周增加38.8%。

　　相比之下，今年1季度，房地产信托产品共计发行了65款，发行规模为173亿元，平均每周发行规模为21.6亿美元；4月份，房地产信托产品发行数量为42款，发行规模130.9亿元；5月前两个周，房地产信托产品的发行量急剧缩水至7款，募集资金规模24.8亿元。

　　用益信托分析师表示，近期投资于房地产市场的产品出现明显放量是在6月初，并且此后得以延续。与6月的个周相比，6月二个周，投资于房地产领域的信托产品数量不保持了上周的强发行趋势，而且单个产品的发行规模上还有较大增长。

　　上述人士还表示，“这一方面反映了现阶段房地产企业缺钱的现状，另一方面也说明了信托公司对房地产市场的发展没有失去信心。在当前政策和市场环境影响下，信托资金进入这个市场趋于谨慎而已。”

　　房企面临现金流紧张窘境

　　华融资产一位负责人表示，号称“史上严厉”的房地产调控政策出台，导致房企的现金流紧张，是房地产信托放量大涨的主要原因。

　　上述人士表示，银行对房地产贷款踩“急刹车”导致房企融资困难；二套房新政出台后，由于在建项目销售不畅，又导致房企依靠项目本身运营回款的速度变慢。

　　“因此房企目前普遍希望手头上多握现金，否则随着宏观调控政策的推进，一旦在建项目销售长时间停滞，会给房地产企业现金流造成更大影响。”

　　上述人士指出，房企如果申请开发贷款，在建项目必须四证齐全，对开发商资质的审核也趋于严格。即使获批，银行也在严控开发商资金使用的数额，保证贷款按照项目的进度来发放。这意味着开发商想要挪用开发贷款拿地、补充流动资金几乎不可能。

　　据悉，在上述背景下，房地产企业更愿意选择在信托市场融资。信托市场横跨货币市场、资本市场、实业市场，资金用途较银行灵活。相比较从私募、地下钱庄融资，信托融资的成本更低，融资金额更大，有的项目甚至能募集10亿-20亿的资金。此外，信托公司是正规金融机构，操作合法合规，企业更希望和规范的金融机构合作。

　　对投资者而言，信托理财产品也不乏投资魅力。统计数据显示，目前信托产品预期年收益率一般为7%-9%，有的甚至超过12%，高出银行同期定期存款利息近6个百分点以上。

　　分析人士指出，近期固定收益理财产品销售，成为替代证券投资和房产投资的较佳品种，而信托理财产品因高风险、低收益著称，又成为固定收益产品中投资者的。

　　“房地产信托目前大多用于开发商拿地和补充流动资金”，上述人士表示，“值得注意的是，信托的融资成本比银行贷款高，对企业未来的财务压力比较大。因此信托公司具体操作起来仍然需要谨慎。”