商业地产或将占据更多市场份额 风险需警惕

    专家提示投资者谨慎应对风险

    受楼市调控“国十条”的影响，近一段时间以来，住宅市场陷入更加浓重的观望之中。不过投资者并没有选择静观其变，相当一部分人携重金转战商铺和写字楼市场。近的消息称，重庆某楼盘商铺遭。数据显示，广州、深圳等重点城市商业地产的成交量也出现逆市攀升的局面。

    业内专家认为，商业地产的升值空间等优势凸显吸引了大量投资者进入，在住宅市场受调控政策影响的情况下，商业地产会占据更多的市场份额。不过，商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，因此，投资者应理性分析投资风险。对于那些意欲将更多精力投入商业地产的本土开发商而言，资金、运营能力等方面的挑战则不容小觑。

    部分重点城市成交量逆市攀升

    国家统计局新发布的房地产运行数据显示，1-5月，办公楼销售面积增长74.5%，商业营业用房增长45.7%，远远高于商品住宅销售面积19.9%的增幅。

    与住宅市场不同，自“国十条”出台以来，随着调控的逐渐深入，并未受到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐，在一个多月的时间里广州、深圳、北京等重点城市成交面积、价格甚至出现逆市攀升的局面。

    数据显示，4月底开始，广州写字楼交易呈现异常活跃情形，4月中下旬的一周，广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米，成交套数增长43 .3%，成交面积增长74%，而5月的周，一手写字楼成交95套，共1 4 5 8 9平 方 米 ，成 交 量 环 比 激 升204.4%，均价亦稳中带升，高升幅高达10%。商铺也同样，另外一项统计显示，广州4月份商业地产项目中，商铺物业成交面积7 .33万平方米，同比上涨41%。

    同样的情形发生在深圳。根据统计，5月后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商铺共成交77套，环比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市场上，写字楼共成交43套，环比前一周成交的33套，增加30.3%。

    在北京，根据中国不动产研究的统计数据，5月份北京写字楼市场继续延续4月份的销售优势，销售面积继续提升。与2009年同期相比，北京市写字楼市场出现明显的回暖趋势。成交价格上，新政后各区县典型项目价格均普遍上涨，涨幅从几千元到上万元不等。租金方面，新政出台后大量项目的租金价格有所上升，涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之间。

    美联物业一份研究报告认为，随着新政的推出，商业地产的投资优势显现。“新国十条”中规定，“对贷款购买二套住房的家庭，贷款付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”按条款所述，购买二套住房的门槛提高后，等同于购买商业地产的标准。

    受调控政策影响从住宅市场撤离的不少投资者将目光投向商业地产，上有消息曝出，重庆新牌坊加州片区某楼盘的商铺开售现场相当，虽然临街门面每平方米的价格普遍在4万元到8万元之间，但在开售当天便被热情高涨的投资者们得所剩无几。

    上述报告称，住宅物业未来升值空间被挤压，而工商物业升值并不受影响，现时投资工商物业能够更好实现资金的保值增值。即使不能及时转让，其租金回报率也基本保持在5%以上，少数工商物业甚至达8%以上，而据美联物业(广州)住宅蓝筹指数显示，住宅租金回报率3.55%。由此可见，无论是短线投资，还是长线投资，住宅物业都没有比商业地产更具优势。

    商业地产将占据更多市场份额

    “无论政策是否打压住宅市场，商业地产在近十年都是一个发展的高峰期。”美联物业全国研究主任徐枫说。她认为，随着城市化进程加快，商业地产的比重也会有所增加。

    分类型来看，徐枫认为在写字楼方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的写字楼比较受欢迎，广州、深圳及东南沿海城市，300-500平方米的写字楼更受青睐，这与当地企业类型有很大关系。而商铺方面，市场可能更欢迎街铺、专业市场和shop-pingm all等物业形态。

    令投资客鼓舞的传闻是R E IT S(房地产投资信托基金)试点有可能于近日启动，为构建多元化的民间资本投资渠道，合理引导社会资金投入房地产生产领域提供一个平台。

    “长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受《经济参考报》采 访 时 说 。她 建 议 ，进 一 步 推 动R E IT S的相关试点工作便是一个值得探索的途径。

    所谓R EIT S，是一种集体投资计划，通常在证交所上市，它是将投资者的资金汇集起来，投资于一项或多项房地产。德勤的一份针对中国的房地产投资研究报告称，R EIT S既可增强房地产商的融资渠道和资金流动性，又可拓宽房地产投资渠道，对散户投资者而言，除了可让他们在房地产投资中分得一杯羹外，R EIT S的股份或单位可在证券交易所自由买卖，因此散户投资者很容易能退出投资，而相关房地产不会受到任何影响。

    业内人士表示，虽然开闸后的一段时间内REITS面向资金雄厚的大企业和机构，但随着相关法律法规的完善，大量分散的民间资本终将有望通过REITS集中起来投资商业地产。

    “房地产业在国民经济中依然扮演着重要角色，所以政府不会轻易让房地产业陷入全面萧条，在住宅市场遭到打压的情况下，商业地产势必会占据更多的市场份额。”上海佑威房地产研究副主任陆骑麟说。

    不过，他同时指出，商业地产不可能在楼市调整阶段走出独立的行情，在目前的现况下，必定也会随之出现调整，但是其调整的幅度将弱于住宅市场，如果商业地产出现转折性的改变的话，那么商业地产的税费等方面需出现有利因素。

    潜在投资风险需警惕

    北京某商业地产中介的一位工作人员表示，现在已经越来越多的客户咨询商铺，几个人合资购买商铺的现象也逐渐增多“他们会经常打电话过来问是不是有新的投资商业地产的机会，值不值得什么的”。

    虽然投资商业地产的前景一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。业内专家提醒，如果想通过投资商业地产获得良好收益还需迈过资金、租金收益率、相关税费政策熟悉程度等几道门槛。

    “市的可售型优质商业项目普遍较少，而其分开销售的话必将影响到其经营和未来租金升值空间，大型甲级写字楼也有相类似的情况，分开销售对优质客户吸引力差了。因此需要大量资金的介入，这可能是炒楼的投机者不能承受的。”陆骑麟表示，同时，外围区域的商业客流相对局限，需要时间培养，投资收益时间相对较长，而对于办公而言租金上涨空间也相对有限。

    不如此，杭州某知名房企人士进一步表示，投资者投资商铺和住宅的盈利模式不一样，住宅投资这两年基本上是靠差价赚钱，商业地产的盈利模式来自于租金，商业的购买者在决定是否购买时，投资价值是的参考因素，租金收益率是商业地产升值的紧箍咒和天花板。

    他认为，投资商业地产需要更专业的知识和更的眼光，很多住宅小区的底商至少5年内看不到好的前景，无法产生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅项目到处都是，但是对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，收益好的商业地产项目也大多是主题商业地产”。

    除了较高的持有成本之外，商业地产的交易成本也比住宅高，商业地产在出手时需要缴纳比住宅高得多的税费，这要求投资者一定要对相关税费政策和标准有较为清晰的了解。另有业内人士建议，投资者应多方考察开发商的实力，包括商业本身的规划、未来前景状况、后期运营、物业管理等，切忌盲目进入商业地产领域。