报媒：房产政策松动难 房价拐点已现！

　　针对部分市场人士提出房地产政策有可能在三季度“松绑”的传闻，13日，中国住建部、银监会、国资委分别做出回应，否认调控政策放松。

　　据此判断，预计在一个季度内，都很难看到政策放松。继续维持对行业的观点，短期内政策不会更进一步严厉但也不会放松，目前板块在筑底阶段，部分业绩锁定高、估值相对低或有较好成长性的公司将有小幅反弹机会。板块趋势性机会需要等到价格出现全面下调、成交量稳步释放之后。

　　住宅成交量继续下降

　　1至6月，全国商品房销售面积3.94亿平方米，商品住宅销售面积3.55亿平方米，同比增长15.4%、12.7%。1至5月这两个指标同比22.5%、19.9%，由于去年基数原因，同比幅度明显收窄。

　　即使在房地产调控新政影响为严厉的5月、6月，全国范围内的商品房和商品住宅销售面积也未见剧烈下滑，5月单月商品房和住宅销售面积同比-3.4%、-6.0%，6月单月商品房和商品住宅销售面积同比为-3.2%、-5.9%。而且值而言，6月的成交量已超过2009年月均成交量，显示刚性需求别是二至四线城市的刚性需求颇为强劲。

　　6月商品房单月新开工面积环比增21%，同比增55%。

　　1到6月商品房新开工面积同比增加68%，比1到5月累计同比值略有回落。6月单月的商品房新开工面积1.9亿平方米，创年内新高，同比增55%、环比增21%，即使考虑了季度末因素，6月新开工面积的上升也是较理想的数据，显示房地产企业仍有较强的补库存意愿，加上政府督促开工，新开工面积保持了较大幅度的增长，与我们微观调研的情况基本符合，房企并未明显下调年初以来的新开工计划。

　　房企资金面在收紧

　　1至6月，房地产和住宅开发投资额同比增38%、34%，继续保持在高位。

　　房地产开发投资累计同比基本与1至5月持平，由于去年同期基数的不断上升，住宅开发投资累计同比已开始掉头，比1至5月的累计值下降了1.35个百分点，预计房地产开发投资累计同比也将出现掉头。

　　6月单月，土地购置面积创2007年以来新高。

　　6月单月全国土地购置面积同比47.5%、环比47.8%，创07年以来新高，显示房地产企业在企业内部充裕资金的支持下，仍保持了较大的对外投资步伐，但如果在调控政策持续作用下销售量萎缩，企业的土地购置意愿可能会受到影响。

　　土地购置费1至6月同比增84.4%，我们计算得到2010年1-6月土地单位购置成本2282元/平方米，1-5月为2265元/平方米，整体而言，土地价格在6月继续小幅上升，与2009年同期相比，土地单价上升了36%。

　　与此同时，房企资金面在收紧。

　　房地产企业1-6月开发资金来源同比45.6%，比1-5月同比值下降11.5个百分点，6月单月开发资金环比上升13%，其中，开发贷款基本与上月持平，自筹资金环比上升38%，订金及预付款环比下降6%，而当月按揭款基本与5月持平，也是说，开发企业在6月新增开工面积、新增土地购置的资金来源基本来自于自筹资金，在住宅销售额6月单月环比上升21%的情况下，按揭贷款却与5月持平，显示购房者的杠杆率在进一步下降，无论从开发商还是购房者角度，整个房地产行业的杠杆率在明显下降。

　　房价拐点已现

　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%，5月为上涨0.2%。

　　6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%，显示在调控政策作用下，价格拐点已现，上涨已得到有效遏制。

　　房价的反应速度超过了预期，行业步入风险全面释放阶段。

　　房价上涨得以迅速遏制可以封闭更坏调控政策出台的预期，未来3至5个月，政策维持现状的概率较大，但是到年底至明年一季度，在房价连续回调5个月左右，我们有理由预期目前执行的过度调控政策会有一个修正的过程，从而使调控回归到合理状态，此外，难以确定的房产税在房价迅速下跌后有了更多的回旋余地。因此，现阶段对政策的预期也开始从前期的不断恶化向中性过度，这一现象会成为未来3至5个月的主基调。