三套房停贷逼空投资客 擦边球操作几无空间

　在监管部门授意京沪杭深等一线城市暂停三套房贷业务一周后，全国商业银行对三套房贷不约而同地采取了“能不贷不贷”的保守策略，三套房贷市场陷入全面停顿。在此次房地产调控政策重压下，改善型住房购房者“怨气重重”，是放弃购房计划，还是另辟蹊径?理财人士支出妙招:如果你已有房产，何不用抵押消费贷款做个变通。即便此路不通，也可通过“变个人住房贷款为抵押消费贷款”的自我循环达到购置三套房的置业理想。

　　三套房贷全面停顿

　　《上海证券报》报道，8月初，监管部门当前房地产市场价涨量跌的形势，向京沪杭深等一线城市商业银行授意，暂停投放三套及以上个人住房贷款。与此同时，中国银监会针对“房地产价格下滑60%”情况下商业银行风险承受能力开展压力测试。两项消息一出，三套房贷在全国范围内全面停顿，房地产信贷市场再次沦为雷区。

　　据房地产三方研究机构在全国大中型城市获取的信息来看，京沪杭深等一线城市的三套房贷业务已基本暂停。银率网房贷分析师表示，除个别银行仍能操作少量三套房业务，一线城市已全面停贷三套房，而二三线城市虽不在此次政策暂停之列，但在近期房贷敏感时期，事实上也已经处于半停顿状态。

　　记者以购房者身份在中原地产、我爱我家等地产中介公司获悉，三套房贷短时间内越来越无可操作空间。我爱我家上海东方店物业顾问表示，近3个月二手房市场成交量明显下滑了很多，“要做贷款的客户我们先会问清楚已有房产情况，如果是二套房以上的能请客户另想办法”。

　　政策红线逼空投机

　　“新国十条”的逐步落实，使得原本的房地产市场别是个人住房贷款市场冷却了下来。

　　以上海市场为例，政策出台当月，个人住房贷款仍有83.1亿元新增量，但在此后的5、6、7月却逐月下滑，以至于7月有2.7亿元增量，比5月少增54.2亿元，比6月少增28.1亿元，同比更是缩水97.7%。

　　8月以来，个人住房贷款市场仍旧低迷，别是在少数一线城市叫停三套房贷之后，投资客闻风早一步退出市场。“一般而言，以家庭为单位购房置业在三套以上的都已经掺杂投资需求。本次新国十条的政策意图，并不是为了强行打压房价或是抑制适度投资需求，而是要在短期内稳定房价，从而在中长期稳定房地产市场。从政策本身来看，投资需求别是投机需求遭政策强压逼空，一旦投机力量退出市场或是市场交易量低到一定程度且房价稳定时，房贷限制政策还会有所放松”，一商业银行房贷部门负责人分析认为。

　　抵押消费贷款接棒

　　本次房贷政策调控“冤”的人群，要数改善型住房消费者。“认房又认贷”调控措施一刀切的做法，使得即便是以旧换新，也无法免于“二套房”、“三套房”认定。对此理财人士表示，虽然目前“三套房贷”停贷的情况下已几乎没有可操作的空间，但是如果购房者另有一处或两处房产，还是可以以抵押消费贷款的方式做些许变通。

　　举例来说，如果一购房者已有A、B两处房产，在购买C房产时如申请个人住房贷款基本会被商业银行拒贷，那么客户可以选择将A或B房产进行抵押，以抵押款支付C房产余款。“但是在实际操作中，商业银行也会提醒客户，尽量不要将抵押贷款用于房产投资，目前各行对房贷的相关业务还是控制的很严”，深发展房贷业务员别作出说明。

　　另有房产中介以实例说明，购房者可另行筹措资金全额付清三套房购房款，之后再将该房向商业银行做抵押贷款，用于归还之前购房筹措资金。“商业银行对普通的个人住房贷款，会审核客户拥有房产数量，从而很难对三套房进行放贷;而抵押消费贷款则会参考客户已有房产确定利率水平，不存在‘停贷’的风险。”

　　不过该人士也表示，虽然此办法可以用于三套购置，但通常已有房产的情况下，商业银行给出的抵押贷款利率会在基准利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房贷利率并无多大优惠。而且，除非客户信用及资质相当好，银行能给出的贷款成数已经很难到七成。

　　“擦边球”操作几无空间

　　除上述两种方法外，记者从贷款公司、评估公司了解到，目前市场上操作三套房贷的更多采用了“违规”方式。比如以已有房产做抵押消费贷款用于支付三套房付款，而在不同省市间建委信息不共享的情况下，很多异地购房的情况也可被认为是二套房甚至套房，从而享受房贷优惠政策。

　　又比如通过向评估公司支付1%的手续费做高已有房产评估价，再向商业银行申请抵押消费贷款，便有可能获得比购房全款更多的贷款资金。

　　但业内人士也表示，随着商业银行对房贷业务审核力度的加强，此类违规做法的市场空间已越来越小，“且在本阶段这个政策敏感期，商业银行对二套以上房贷已是能不贷不贷”。