楼市遭遇三大时间窗口 房价面临重大结构性调整

时间已至今年三季度的后一个月,房地产调控的步伐正走向三大时间窗口的叠加之处。种种迹象显示,政策力量与市场力量交互作用并深度发酵,房价正面临重大的结构性调整。

　　一是量价相关性濒临"时间窗口"。

　　房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往"昙花一现"。成交价亦有局部性下降,但多是万科、恒大等企业的个体性行为,未能形成规模效应。

　　一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。

　　此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。

　　再换一个视角。自"房改"以来,国内房地产市场在一种"野蛮式"的市场力量推动下超常规生长,同时这种"野蛮式"的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有"市场化"的基因,又有"政策市"的影子。在这种情况下,统一各方预期、乃至形成"降价统一战线",尤为不易。

　　国家统计局8月12日发布报告显示,二季度我国城市消费者预期房价下降的比重"明显增加",一线城市预期房价下降的比重次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续"看空"或转向"看空",政策效应终将兑现,"降价统一战线"有望形成。

　　二是政策预期的"时间窗口"也已打开。

　　7月4日,国土资源部的部长徐绍史曾明确说,"再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。"

　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出政策预期。

　　国家发改委主任张平8月26日说,针对"部分城市房价上涨过快、涨幅较高"的问题,已出台的一系列政策措施取得了初步成效,住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑:"目前,部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。"

　　有分析认为,既然中央政府不满房价过高的现实,会再推更严厉调控措施。我们认为,这是一种误解。要继续抓好落实,从结构调整的角度来落实既定的调控政策,一定能够见到实效。当前,尤为紧要的是大力度切实推进保障房建设。

　　三是"金九银十"的季节窗口已经打开。

　　是9月份的天。在"金九银十"的传统旺季,各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额,金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。

　　三大"窗口"渐次开启,房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为,供给的结构性调整引发价格的结构性调整,将是这个函数的定量部分;而不定量部分,则取决于国内外经济形势的骤然变化。

　　有人说，同行都是冤家。但是当面对一个迷局时，我们需要更多的“冤家”聚在一起来说话。

　　楼市拐点是否来了?业内人士和专家学者各执一词，我们选取了国内8位房地产界意见和经济学家的观点，对照他们以往楼市预测的准确性，希望可以相对客观地把脉当下楼市。

　　谢国忠：2012泡沫破碎

　　今年7月，谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上再次强调，从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉，时间点可能出现在2012年。他还说：“上海的平均房价约为每平方米2.6万元，相当于人均月收入的7至8倍;而日本东京的房价高时，这两者比例是在4倍左右。从房租回报率来看年租金为房屋总价的6%至7%是正常的，但目前国内很多城市都达不到这样的水平。”

　　预测靠谱指数： 50%

　　郎咸平：火山随时爆发

　　今年5月，郎咸平在《新帝国主义在中国2》中指出，楼市可以比做一座火山、一座随时爆发的火山。当前的所谓房产税等政策，不能从根本上解决高房价问题。如果把它堵住的话更糟糕，因为岩浆没有消失，一定从地壳薄弱环节爆发。也许未来房价或将下跌，但要真正实现居者有其屋，靠现在这些政策仍然不够。目前破解房价高企有三条路径：一是抑制投机性资金流入，二是增加保障性住房，三是调整楼市供应结构，这样才能标本兼治使楼市降温。

　　预测靠谱指数： 80%

　　石：不自律，必自毙

　　去年3月，在“2009复旦大学EMBA年会”上，石表示房价的上涨让他感到惊讶，并认为已经产生泡沫了。他预测这个泡沫2010年终将破裂，而万科为此已经提前准备。作为全国开发商的老大，总在市场疯狂的时候，对大局的判断仍十分冷静，头脑之清醒在当时无人出其右。石说：“如果房价继续疯涨，那不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律，必自毙。”

　　预测靠谱指数: 80%

　　潘石屹：价格会下跌两成

　　今年5月，SOHO中国董事长潘石屹预言：“在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。”

　　预测靠谱指数： 60%

　　任志强：大家“从”了吧

　　多年来一直唱涨的任志强，在今年四月房产新政后，这位华远集团董事长终于“服软”了：在今年7月次呼吁开发商“降点价”。

　　近日,任志强来宁,依然保持这种论调.他说,降价是为避免政府出手更加严厉的政策。开发商如果继续不“从”，很可能被继续出台的政策打压。