楼市伟大的博弈 中央政府救市陷入左右为难

　　“今年(2009年)地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。”住房和城乡建设部部长姜伟新的表态，让各地酝酿的重磅救市方案纷纷卡壳，此前重庆等城市高调计划的购房退税措施多半要无疾而终。

　　2008年12月，“国六条”才明确将救市权力下放给地方，没想到1个月不到加上了一个紧箍咒。“其实这也是中央政府对于房地产的一贯态度，各部委间很难达成一致。”一位知情者直言。

　　也难怪，在高层眼中，房地产像是自己为调皮的儿子，常有些不服管教的举动。当国家三令五申要“和谐”时，他却把大江南北居民后一块钱的积蓄挤光，外加一辈子的债务，使原本的经济事件变成了社会民生问题。

　　当父亲痛下决心“教训”儿子时，全球经济气候突变。这个不成熟的儿子占据着中国经济的半壁河山。按摩根大通中国证券市场部主席李晶的估计，房地产总计影响固定资产投资60%以上。而且经济学家还告诉我们，房地产投资和制造业投资相关系数高达70%。

　　现在，是全力救助这个儿子呢，还是一边敲打一边安抚?中央政府的救市行动陷入到“左右为难”的挣扎中。

　　艰难步

　　对于地方政府“对着唱”的行为，中央政府的态度由明确反对到逐步暧昧，这也是由于外围经济环境恶化所致。

　　这轮房地产的寒冬始于2007年9月，当时对于一路飙升的房价，中央政府再也忍不住了，祭出了控制二套房贷的绝招。果不其然，尽管不少开发商负隅顽抗，但市场还是开始进入冷冻期。成交量急剧萎缩，原本一路向上的房价也被拉紧了缰绳。

　　感觉到冷意的不是房地产行业，还包括地方政府。如果中央是父亲，地方政府是地产业的亲兄弟。经济学家周天勇表示，2007年土地出让金约占地方财政收入的30%。再加上各种附加在土地及房产上的税费收入，地方政府近60%的收入源于房地产。所以一开始地方政府态度鲜明。

　　先在2008年五六月，石家庄、成都出台商品房优惠税率、降低住房公积金贷款付比例等措施拯救房地产;接着到了7月中旬，长沙出台降低二手房交易税、给予二手房购房者补贴等四大政策;其后，福州、厦门、沈阳、重庆、河南、常州等地相继出台了放宽土地出让、调整公积金、减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列“暖市”政策。

　　从9月开始，“暖市”开始变成直接“托市”。先是西安“减免房地产企业的城市基础设施建设配套费，并对2008、2009两年的购房户按购房款总额给予一定比例财政补贴”，紧随其后是南京政府宣布给购房者、开发商大额补贴。

　　对于地方政府“对着唱”的行为，中央政府的态度由明确反对到逐步暧昧，这也是由于外围经济环境恶化所致。一场金融海啸让中央政府不得不重新审视限制地产业对经济的影响。

　　然而地方的救市举措大多毫无成果，在行业以及相关部门的多番“请旨”后，中央政府终于在2008年10月下旬出台了波的救市措施。

　　伟大的博弈

　　仓促成行的“改善型住房”并未在中央各部门间达成共识。

　　本该在2008年10底出台的实施细则却在各银行中集体难产。

　　然而千呼万唤的措施，秉承的依然是原有房地产调控政策的方向。政策调整也不涉及营业税、二套房贷政策。

　　住房和城乡建设部一位官员曾向《中国经营报》记者表示，中央尚未认为楼市处在大规模危机爆发的边缘。也正因为如此，住房和城乡建设部没有合适的理由，推翻并逆转自2005年以来中央政府的一系列针对房地产调控的紧缩性政策。这也成为住房和城乡建设部对现有房地产进行调整时不能突破的原则。

　　从2005年开始，在国务院的主导下，原建设部牵头，联合其他部委出台了包括信贷、规划等一系列的紧缩性房地产调控政策。在国务院层面，当时房地产市场的冷冻，“相当程度”上被看做是5年调控政策所取得的成效。

　　既然政策无法突破，房地产原本承担的拉动经济发展的任务必须有所调整，中央政府的想法是通过大量修建“保障型住房”拉动内需，部分替代地产业对经济的作用。

　　2008年10月中上旬，国家发展和改革委员会宏观经济学会秘书长健表示：“由于目前基础设施建设相对饱和，加上钢铁、电力等行业过剩，可考虑以万亿级别的资金启动廉租房市场”，在加大财政投资的同时，启动消费，并消化钢铁、水泥行业的过剩产能。“如果一切成行，相当于在商品房市场之外再建一个廉租房市场。”亚银投资的席分析师李大伟当时表示。

　　然而金融海啸的冲击来得实在太快了，新建一个廉租房市场前景诱人，但恐怕远水难救近火。于是“改善型住房”的概念迅速提出，中央希望用以缓解二套房贷政策带来的压力。业界解读为“开口子”。

　　但仓促成行的“改善型住房”并未在中央各部门间达成共识。中央财经大学投资系博士易成栋曾表示：“中央各部门之间有分工，各司其责。即使没有部门利益作用，从不同行业管理角度出发，看问题不同也是常见的。”

　　财政部提出的这个概念明显没有得到银行系统的认可。本该在2008年10底出台的实施细则却在各银行中集体难产。此后全国人大财经委副主任吴晓灵公开表示，细则应该由商业银行出于风险控制自觉提出来。但几乎与此同时，银监会出台了一个注意风险控制的通知，明显是针对一些有意“开口子”的银行。

　　国六条时代

　　高层的思路是希望确保经济增长，又要提高中低收入人群住房购买力。

　　地方政府的全力救助地产商的做法与中央政府的思路有出入。

　　在一片混乱声中，国家的二波救市措施出台。2008年12月17日，国务院发布了《促进房地产市场健康发展措施》(即“国六条”)。与两个月前相比，国六条依旧没有突破原有的方向，但限制措施进一步宽松，营业税有所调整，此前沸沸扬扬的“改善型住房”有了一个明确定义，而包括银监会在内的各部门也没有再度“打对台”。

　　而“国六条”中令开发商欢呼雀跃的是，中央明确地方是救市的主力。几乎与此同时，一系列此前颇有议的救市措施正在各地方酝酿。购房退税、减免预征土地增值税，甚至一些地方出现了返还“土地出让金”的做法。这些“大胆”的做法明显触及中央政府的底线，于是出现了前文提到的一幕，姜伟新高呼暂停。

　　有知情人士透露，高层的思路是希望确保经济增长，又要提高中低收入人群住房购买力。地方政府的全力救助地产商的做法与中央的思路有出入。

　　本来在“国六条”出台前后，不少机构研究者都表示市场信心已经开始恢复，摩根大通李晶表示，这是他们近12个月以来，次比较看好房地产市场。瑞银亚洲房地产研究部联席主席震宇也有相同的看法，认为中国的房地产政策可能会继续松动，而成交量会有一个比较好的反弹。

　　但在姜部长表态后，一些机构投资者私下表示，情况也许会有所反复。因为中央政府依旧维持原有的思路，大量建造保障房来拉动经济。据接近内部人士透露，其实管理层内也有着另一组声音，他们认为应该先加大对商品房的支持力度，减缓保障型住房的建设速度。否则不会对商品房市场有所冲击，对于财政的压力也相当大。

　　可以预见，随着国内外经济形势的变化，中央各层面围绕房地产行业的议以至于政策，还会不断演变调整，未来我们拭目以待。