解读天津物业管理条例 公共部位停车业主说算

解读系列之一《天津市物业管理条例》

公共部位停车业主说了算

新修订的《天津市物业管理条例》(以下简称新《条例》)将于12月1日起正式实施。对于目前商品房小区物业管理中存在的物业收费、机动车位分配和使用、业主大会管理等热点、难点问题，新《条例》均从法规层面进行了完善。日前，本市物业管理行政主管部门联合法律专业人士详细解读了新《条例》，如何运用新《条例》指导解决物业管理中遇到的实际问题发表了意见。

机动车停车位矛盾是目前本市大多数商品房小区存在的共性问题。在即将施行的新《条例》中，对于商品房小区占用共有道路设置的停车位是否该收费以及收费车位的收入该如何使用等问题都进行了具体规定，为解决商品房小区的机动车位管理问题提供了法规依据。

车位收费具体问题具体分析

近年来，本市很多新建商品房小区都相继出现了原有规划车位不足、一部分业主私家车被阻止进入小区、业主不认可小区停车位收费或其收费标准有议等诸多问题。此次本市物业管理行政主管部门联合法律专业人士对新《条例》进行解读的同时，也对停车位纠纷这一热点、难点问题进行了重点分析。

本市依法律师事务所副主任、天津市物业管理协会咨询委员会委员秋惠表示，每个小区的具体情况不尽相同，机动车停车位是否应当收费还需要具体问题具体分析：小区内的车位分为规划内车位和规划外车位。_ueditor_page_break_tag_副标题

如果是规划内的车位(包括停车楼、车库以及地上停车位)，则所有权人有权决定是否收费以及收费的标准。如果是规划外的车位(即利用小区公用道路、场地而新设置的车位)，则应当由小区全体业主共同决定是否收费及收费标准;规划外车位实行收费制度的，则物业公司可以在车位使用费中扣除相应管理成本，剩余车位收益(而非全部收入)由小区全体业主共同受益。

公共部位停车需业主决议

目前很多商品房小区在房屋销售合同或前期物业合同等协议中都没有针对地上停车位如何使用等问题进行明确约定，这也是造成入住后业主与物业公司之间纠纷不断的重要原因之一。即将于下月开始实施的新《条例》51条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。”同时明确规定，“占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。”

针对有的小区发生业主机动车辆被划或失窃等问题后追究物业公司责任而引发的纠纷，新《条例》中规定的“业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同”条款也给出了相对明确的预防方案。

同时，新《条例》还明确，“机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。”该规定也提醒购房者应提高对于前期物业服务合同相关条款的关注，以及对于小区及时有效成立业主大会等机构也应更加重视。_ueditor_page_break_tag_副标题

车位不足业主协商解决

因为小区规划车位难以满足私家车快速发展的需要，分配不到车位的业主私家车不能进入小区或进入小区无处停放等问题也是眼下很多商品房小区普遍存在的难点问题。据了解，一些业主因为分配不到车位向物业公司发泄不满情绪，有的业主以此为由拒交物业费，有的业主不服从管理与物业公司相关人员发生执，还有的业主不能理性地认识和处理这一问题，采取堵门等过激行为，影响了其他业主的正常生活。

面对车多位少的现实矛盾，一些商品房小区所尝试的解决办法也可以作为参考。例如，有的小区通过业主筹集资金购置立体停车设施，有的小区业主委员会积协调小区周围场地来解决无停车位业主的车辆停放问题，有的小区采取适当提高机动车场地占用费标准来调节车位分配矛盾，还有的小区对停车位的分配采取定期轮换的方法，以示公正等等。