地产市场“回暖” 假按揭值得关注

近日,回暖、涨价、假按揭、退房等各种消息充斥地产市场,扑朔迷离。

    
    记者调查了解到的情况是,目前各家银行5月新增信贷数据正在统计上报之中。依据各银行单独的统计数据还不能准确推导出终的新增贷款数据。有关数据汇总到央行后,央行还要考虑季节调整等因素再算出后的增长情况。

    银行对个人按揭贷款兴趣大

    个人住房按揭贷款在银行的个人贷款中一直是重头。

    长期关注金融地产行业的张红杰认为,银行转向支持房地产信贷有其合理性。由于1-4月,对工商业的信贷大幅度增加,银行再大力度的投向工商业也存在选择项目的担忧,转向房地产也是一个必然的选择。银行信贷向房地产转移可能还将延续一段时间。

    某股份制银行的一位高层负责人透露,现在银行对开发贷款的兴趣小于对按揭贷款的兴趣,之所以给开发贷款其实想要的是按揭。虽然由于利率优惠,把按揭贷款的利差压缩得很小,对银行的业绩也有负面影响,但是对银行来说没有别的选择,还是要多做。“各个银行现在对按揭也非常积,现在市场甚至可能出现一些违规倾向,反映很多银行真的想做这个业务,要是好的项目、好的开发商、销售的房价合理,银行现在都会积支持。”这位负责人说。

    “目前我们评价按揭贷款,主要看市场位置、户型等。市场定位比如上海、广州等地,授信人群还是要给中档客户,我们发现90平米左右的户型在广州还是有很好市场。在深圳大一点的比较好,比如100平米、140平米左右比较受市场欢迎。”这位银行高层负责人说。

    关于个贷的增加还有另外的理解。在交银国际研究部联席董事吕小九看来,个贷占比增加主要还是因为对公贷款的减少造成的比例变化。当然,5月个贷确实增长得不错。但不是主要原因。

    “新增贷款的结构是管理层和业内都很重视的敏感指标。按以往情况,在新增贷款中,个贷占比一般也在25%-30%。假如5月份四大行贷款增量是3000亿元,那么个人贷款占比可能在35%左右,与以前类似。”吕小九说。

    吕小九认为,用个贷自身的增长情况来衡量更有意义,有看到个贷自身的量在明显的加快增长,才能说明问题。

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    数据显示,今年5月,上海、北京、深圳、南京、武汉、杭州、天津和厦门八大城市成交量保持平稳,成交量同比增长45%-259%,平均售价总体环比上升0-11%。六个城市的未售单位合计面积从4月的6210万平方米降至5月的5790万平方米。上述数据在一定程度上支持了“房市回暖”的判断。

    虽其中六个城市的成交量环比增长4%-56%。但北京和重庆的成交量分别环比下滑6%和29%。成交量环比下滑的背景下,关于“假按揭”、“退房率上升”等说法泛起。

    吕小九身边的很多朋友在今年1-4月份买了房。对于“假按揭”、“退房率上升”之说,他的理解是“瑕不掩瑜”。“可能有假按揭,但真的（按揭）还是主流。”

    “假按揭、退房的报道以偏概全。其实开发商由于资本金比例要求降低,可能产生更多的借贷需求。银行看到按揭贷款量增,认为房地产风险也降低,倾向房地产贷款成为一个合理选择。”天相投顾分析师逸峰说。

    北京市房地产协会的有关负责人认为,所谓“北京高退房率”,是对数字的误读。如果没有开发商与银行内部勾结,假按揭的操作难度非常大。近期没有发现假按揭的迹象。

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    日前,记者在北京通州的几个楼盘看到,与两个月以前相比,楼房的均价提高了1000多元。世纪星城的楼盘均价由原来的7300元提升到了目前的8500元。紧邻北京东部的河北燕郊的某些楼盘均价提升也大致如此。从各个楼盘的售楼处可以看到,购房人气趋旺,其中绝大多数购房者使用按揭贷款方式。

    “5月份交易量下来符合逻辑,如果不下来倒是不符合逻辑。因为市场买卖双方达成一致是分阶段的,有一个博弈的过程,不可能一次达到一个完全一致的价位。”吕小九说。

    “我不赞同房价此回暖。目前房地产价格仍超过其价值。价格是应该回归的。若不能有效回归,则通胀会来得更早些。若通胀来得过早,令人担心的滞胀会到来。”《次贷危机》一书作者、经济师孙兆东说。