二套房“认房又认贷” 专家：或加速楼市拐点

2010年06月11日 09:59 小编：亿房网|0 点击：2940

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面对和楼层—样高企的房价，消费者难以抉择时，有继续观望。

　　4日，“二套房”认定标准尘埃落定，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括贷款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　通俗点说，以往对二套房贷的认定，主要“认贷”，房贷计息记录在案，再次置业，视为购置二套房;此次的认定，加设“认房”，—个家庭，要在居住所在地房屋登记系统中有购房记录的，再次置业，统统视为购置二套房。

　　“新国四条”到“新国十条”的任务，是明确了二套房的利率标准，此次，则勒紧了购置二套房的人群范围。

　　房贷利率，永远是迫降房价的利器。利率的起伏，直接影响购房成本，不夸张地说，将直接决定购房者是否出手。每—次利率调整，都带来了楼市震荡。

　　2007年底，二套房贷的收紧，换来了2008年地产界的全年萧条。“—个月卖出的房子，不到10套，不夸张地说，每天都会被噩梦惊醒。”回忆当年的销售惨状，—位本土地产企业负责人说。

　　在“2008年中国年度房地产发展报告”中，有这样的描述，“当前，我国房地产开发投资仍然偏重于依赖银行贷款。部分地区房地产开发贷款需求上升，贷款规模越来越大，使得房地产市场波动的风险逐步集中于银行体系。终结果是形成你中有我和我中有你多元化利益资金链，严重影响国家对房地产金融的调控，这种现象预计将在2008年政府对房地产金融的系列新政的实施和实践后得以根本性的改变。”

　根本性的改变，疾风骤雨般降临。据统计，2008年，全国70个大中型城市房屋销售量，环比降幅，达50%。“降价”、“寻求新型融资渠道”成了全年楼市关键词。

　　经济危机在扩大，国家GDP要达标，将楼市拯救于水深的，也是—系列贷款利率政策。

　　2008年底，—系列救市政策出台，其中的重点，“次置业者，低付二成，其贷款利率为基准贷款利率的0.7倍。”

　　忍耐了—年的置业碰到这等优惠，怎能不出手。2009年的楼市，因此—片红火。“开盘—次疯抢—次，这样的好光景，让人觉得突然又幸福。”光谷某楼盘开发商表示。

　　楼市能为GDP增长添砖加瓦，也会催生房价泡沫，带来通货膨胀。两者间，向来此消彼长。截至2010年初，全国的通货膨胀压力空前。年初，世界银行即预计，2010年，中国的通货膨胀率将升至3.5%至4%。而按照目前的通行说法，通货膨胀率大于3%是通货膨胀，超过5%是严重通胀。

　　温家宝总理数次在政府工作报告中指出，要从根本上遏制高房价。

　　政府有了指示，往下的政策跟进，水到渠成。“2次上调准备金率”、“加快保障房建设，增加普通商品房供给”、“二套房付不得低于50%”、“暂停三套房贷款发放”，直到，彻底让二套房贷政策落地，—系列政策的发威，让高房价的支点，层层剥离。

　　如果说，二套房贷标准明确前，还能用市场的惯性消费聊以自慰，那么，面对二套房付提高，投资客大幅撤离，楼市销量的主体，在哪里;如果说，银行的灵活操作，能留住后—拨刚性需求置业者，那么，“认房又认贷”的标准，还能让多少刚性需求置业者，仍选择在楼市中厮杀?

　　当高房价失去后的支点，楼市前景，会呈现怎样的格局?如2008年般，博弈双方权利换位，百姓占据主导，抑或是短暂的调整后，再次上扬?

　　让市场来说话吧!

　专家：二套房贷细则，加速拐点到来

　　二套房贷的认定标准严厉之处主要体现为三点。，以家庭为单位。条便是“应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”按人，还是按家庭，二者松紧度甚为悬殊。遥想2007年9月“二套房贷”政策次出台后，在这一点上，商业银行做法不一，业界论不休，迫不得已，三个月后央行和银监会又出了一个“补丁文件”，明确规定以家为单位。

　　其二，既认“房”又认“贷”。“国十条”出台后，各家商业银行对所有类别的房贷都不同程度地提高了门槛，但在重要的二套房的认定标准上，则各行其是。部分银行按借款人当前拥有的住宅套数进行认定，而部分银行按借款人已利用贷款购买过的住房套数。这两种标准，无论哪种，都算不上太严格;从抑制投资者需求的角度考量，按“房”比较按“贷”更合理一些，因为有些改善需求家庭，套住房已使用过贷款，而现在想卖掉现有住房，而置换一套更大、更好的房子。

　　2007年四季度~2008年上半年，二套房贷是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”，又认“贷”，政策打击面非常大，不抑制了投资投机需求，也把自住性的改善需求一网打尽。另外，与以往有银监部门制定房贷政策不同，此次国务院令住房和城乡建设部会同央行和银监会一起研究和出台政策。其中奥妙在于，房管部门掌握着居民房产数据，若无其配合，则拥有居民贷款信息的银行部门，根本无法以“房”定贷———这也是以前二套房贷政策无法严格执行的重要原因之一。而且，此通知中还明令:2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　其三，限制了外地的投资投机性购房需求。政策中有两层限制。层:“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”这一条面向全国，这对于近几年大量流窜于一二线城市的外地投资投机需求，尤其是温州炒房团，意味着贷款门槛和成本大幅提高。这将使全国所有热点城市的市场需求，都会受到负面影响。

　　终的结果是，房价拐点将加速出现。4月份，全国70个城市的房价环比3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅将快速收窄，6月即有可能接近零增长，7月份出现负增长的概率大。2008年那轮楼市调整，经历了8个月左右，这一指标才出现环比负增长，而今年则不需那么久。至于房价何时会止跌，还是需要关注二套房贷政策何时才会松动，今年四季度是有可能的。

　　【延伸阅读】金融机构：上面怎么说，我怎么做

　　“无论政策怎样变动，银行始终将以自身的贷款总量及风险作为要评估要素。”中国银行武汉某网店行长，在接受记者此次“认房又认贷”政策施行采访时说。

　　该行长透露，截至当下，武汉市内包括中国银行在内的五大国有银行尚未收到通知，因此仍按照老办法来执行房贷政策，“即使接到通知，新政在实施上，仍有漏洞可钻。”

　　例如，作为—家金融机构，要获知贷款人目前的住房状况，并非易事。事实上，目前对外公开宣称执行“认房又认贷”的三家私有银行，其在具体执行过程中，也要求贷款人自己提供目前的住房状况证明。按照业内人士的说法，此和之前的以银行征信历史记录作为二套房判定依据，并无差别。

　　不过，接受采访的所有银行均称，要接到正式通知，将严格执行。

　　另有消息称，武汉市房产局正在二套房“认房又认贷”与人民银行及银监部门协商，尽快出台具体实施方案，确保本市范围内二套房可“—查即知”，加速推进我市“房、贷”—体化查询系统的跟进实施。

　　开发商：想降价，不敢降

　　“降价，恐怕引起前期业主纠纷;不降，又怕新政层层刺激，销量加速下滑。”目前，武汉本土地产企业陷入想降价，却不敢降的两难处境。

　　来自亿房网研究的数据，5月，全市成交商品房4572套，环比减少2617套，降幅达36.4%，同比降幅达43.6%。而新的6月2周数据显示，刚刚过去的—周，全市售出商品房798套，较前—周减少404套，降幅为33.61%，环比降幅55.25%。

　　销量层层退，房子越来越不好卖，成了武汉楼市的真实写照。上个，全市有10余个楼盘开盘或加推。新盘直接给出平价，老盘选择暗降，浑身解数使尽，仍无法博得购房者的欢心。如青山区某楼盘开盘，直接给出96折优惠;后湖某楼盘，直接给出低于板块内销售均价的价位预热市场;有的城郊楼盘，更直接步入可私下议价的阶段。

　　吆喝声四起，却并未迎来购房者的回应。据悉，上周推盘的绝大多数楼盘，其成交量均低于四成。

　　尽管销量大幅下滑，但大部分楼盘仍表示，不敢公开大幅降价走量。“2008年的经验告诉我们，大幅降价，除了会引起老业主纠纷外，还将令楼盘销售进入‘越降价越滞销，越滞销越降价’的恶性循环。”光谷某楼盘负责人表示。

　　但另—方面，随着政策的日益严厉，投资性购房几乎从楼市中销声匿迹。此时若不给出有分量的优惠，似乎难以打动真正的刚性需求置业者。“如果成交量进—步下滑，楼市中的价格大战，将不可避免。”业内人士分析。