京沪深楼市成交量明显反弹 专家分析价格低谷

自7月以来，以京沪深为代表的一线城市的楼市在房价小幅松动后又现回暖态势，成交量反弹明显。在需求释放带动下，房价又有抬头迹象。

　　北京：开发商低价促销

　　自国务院楼市调控新政实施以来，北京住宅市场进入成交低迷期。不过，这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后，北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，环比上涨15.42%，为调控新政实施以来成交量次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，环比增长16.95%；7月现房成交套数为776套，较6月的720套小幅上升。

　　8月前三周，北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为3754套，日均成交179套，较7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量为3098套，日均成交量环比7月下降7.5%，住宅现房成交套数为656套，日均成交量环比7月上涨24%。

　　从7月和8月北京新盘的位置来看，大多数开盘的项目都集中在远郊区县。正是由于低价房供应比例上涨的因素，成交量开始出现环比回升。不过，与去年同期相比，北京楼市的成交量仍有明显下调。从8月三周（16日-22日）数据来看，虽然住宅期房成交总量1017套，环比二周上涨27.1%，但与去年同期相比却下降65.4%。

　　“从数据看，楼市依然延续调整趋势，目前市场成交量未达到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地产研究员张大伟认为，8月三周成交量上涨，更多的是属于底部调整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比调控新政实施前多了1万多套，开发商的销售压力逐渐加大。

　　由于郊区县的低价房集中供应，北京6月和7月成交均价和开盘均价连续回落。7月的成交均价降至每平方米18877元，环比跌幅为3.22%；开盘均价回落至每平方米22500元，环比下跌3.61%。

　　业内人士指出，房地产调控政策的后续效果正逐步显现，目前入市项目大多采用低价策略。随着未来资金压力的进一步加大，加快项目销售和周转将成为开发商的主要目标。

　　上海：购房者沉不住气

　　上海楼市曾一度流传“房价下跌”的传闻，但绝大多数买房者仍感觉不到下跌的变化。开发商的“降价”和“假摔”成为市场论的。

　　在浦东新区工作的唐先生，在4月中旬刚交了2万元意向金。在国务院楼市调控新政出台之后，他经过考虑，索性毁约，2万元意向金“打了水漂”，从此天天关注楼市信息，盼着新政能让房价跌一点。但三个多月来，上海市区的房价仍“高不可攀”，郊区部分楼盘倒开始有了降价的“苗头”，这让唐先生有点动心，准备出手。

　　唐先生的想法与多数购房者的心态相同。“小跌出手”成了许多购房者的选择，购房者沉不住气，加上部分开发商“试探性”降价，让上海楼市近期出现了“回暖”的迹象。

　　统计数据显示，7月上海商品住宅成交均价为每平方米19444元，环比跌幅为3.2%。7月上海商品住宅签约3975套、成交面积43.3万平方米，环比分别上涨6%和2.12%。业内人士透露，购买婚房、房等以满足自身刚性需求的买房者，是7月住宅成交量反弹主要的买家。

　　成交均价似乎跌了，但买房者却没有感觉到。佑威房地产研究副主任陆骑麟认为，近期成交量出现反弹，开发商降价的可能性反而更小。

　　分析人士认为，从统计数据来看，成交均价下跌，并不意味着房价下跌。买房人的普遍感受是，上海许多区域的房价并没有下跌，城区房价依旧“高不可攀”。

　　陆骑麟认为，前段时间上海楼市成交均价连创全年低，主要是由于成交结构造成的。“中低端楼盘销售较多，而由于国家一系列调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房卖不动了。”高价楼盘“卖不动”，低价楼盘“销路好”。

　　佑威及“楼市专评网”联合提供的数据显示，16日至22日，上海商品住宅新增供应面积达16.7万平方米，相当于前一周的2.46倍，虽然仍低于年均水平，但已是7月以来的高点。同时，16日至22日，上海商品住宅成交均价为每平方米20095元，环比微涨1%，再破两万元。

　　同时，部分开发商玩起数字游戏。开盘前，先报出一个较高的预计开盘价。等到开盘时，再报出平常价格，并宣称“大幅降价”。其实，楼盘的实际价格，仍比周边或前期楼盘的售价高出不少。

　　深圳：商品房量价齐升

　　16日至22日，深圳商品房呈现量价齐升局面，成交量出现明显放大，创出近十周来的新高，新房成交均价也保持增长。

　　据深圳房地产信息网的监测，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，环比大增72.4%；成交面积为73690平方米，环比增长74.07%；成交金额为15.7亿元，环比大增1.1倍；成交均价为每平方米21368元，环比上涨18.6%。二手房市场16日至22日共成交2533套，环比增幅达22.5%；成交面积24.7万平方米，环比增加四成。

　　世联地产报告认为，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期的项目集中备案所致。盐田区豪宅的放量成交是深圳楼市成交均价的上涨重要影响因素之一。深圳涉及阴阳合同的房地产监管办法于9月1日即将正式实施，可能是导致近期置业者担心购房成本上升，从而集中入市使二手房市场有所回暖。

　　尽管16日至22日大幅增长属于例，不过自8月以来，深圳商品房市场销售回暖迹象确实较为明显。

　　根据统计，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已经超过7月1681套新房的成交量；总成交面积达到15.93万平方米，同样也超过7月14.2万平方米的成交面积。业内人士认为，按照目前的周成交趋势，8月成交量将创出新政以来的新高。

　　一手房价格自8月以来也出现连续回升，16日至22日，由于盐田豪宅的拉动，均价近8周以来再次重回每平方米2万元的水平之上，达每平方米21368元。

　　二手房市场同样回升明显，16日至22日成交量创下近十周来的新高，不过与调控新政出台前单周3000多套的水平仍有一定差。

　　业内人士表示，销售出现回暖的原因，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放。

　　世联地产报告认为，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，反弹态势可能不会长久。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。