2009年成武汉楼市“最牛”年 2010年四大猜想

      上，武汉楼市场面还在延续。昨日，“西马名仕”推出184套房子，均价8300元/平方米，在区属低价位，一上午卖得剩9套。

　　昨日，市房地产市场信息网的数据显示：12月的前27天，全市商品房销售1.2万套。这是连续10个月来，我市商品房销售量过万套。

　　至此，武汉今年商品房销量已超13万套，超过2007年，成为武汉楼市的一年。与此同时，从年初到现在，武汉房价每平方米上涨1000多元，涨幅超过20%，目前均价已超过2007年高位。

　　“物必反。”阳逻房地产品牌企业联合会会长陶宏国称，很多开发商又被冲昏了头脑，大幅涨价，老百姓买不起房的后果，是把市场再次变冷。

　　■政策：

　　调控会慢慢趋紧

　　更狠的手段或许在后面

　　从12月9日到现在，营业税“二变五”、310万套保障住房计划、土地市场的收紧……国家相关部委在频繁地出政策，目的是稳定市场，遏制高涨的房价。

　　阳逻房地产品牌企业联合会会长陶宏国认为，现在楼市的虚火烧得太旺，如果已出台政策效果不明显，政府调控的“重拳”会一记一记地出，包括提高利率、准备金率、开发商自有资金等等，让楼市步入平稳，但不会“打死”。

　　“房地产信贷政策不从紧，楼市一时半会还很难降温。”长源地产一位肖姓副总认为，对楼市的调控政策里，收紧信贷属狠，明年，肯定会有些动作。

　　■销量：

　　继续走高不太可能

　　明年1月、2月可能回落

　　今年的房子销售量高，除了刚性需求外，投资和投机需求推动很大。房地产界的一致看法是：商品房长期的高销售量是不正常，肯定会降下来。

　　据分析，每年的1月、2月份，历来是楼市冷的两个月，加上国家此前出台的政策，出台后会有一定效果，并且会在明年1月、2月慢慢显现。“现在房价动不动是每平方米7000元以上，一个月卖一万套不可能持续太久。”武汉新浪地产总经理胡波则认为，楼市在明年1月份肯定降温，销售量会降下来。

　　武汉高盛地产总经理梅林说，营业税期限“二变五”后，部分投资者肯定会谨慎出手，抑制投资作用会慢慢出来。

　　二套房贷款从紧政策也会令楼市“降温”。美联地产总经理卞涛认为，在信贷政策放松后，投资购房者重返楼市，才把楼市搅火了，二套房贷一收紧，将把投资性购房挤出去。

　■价格：

　　“泡沫”声音再起

　　武汉房价在高位运行

　　近日，有媒体报道，万科董事长石表达对中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已产生泡沫，这个泡沫终将破灭。像去年年初的“拐点论”一样，会不会又被他不幸言中?

　　对武汉楼市是否有泡沫，房地产界论很大，无法下定论。但有几个简单事实能说明问题，即多数区域的房价，较去年的低点上涨1000-2000元/平方米，超过了2007年高价格;三环线以内的主城区单价7000元以内、总价60万元/套的房子已很少，这类房子都在金银湖、阳逻、盘龙城等区域;现在城区付20万买不到一套房子……目前，房价依旧呈上涨趋势。

　　“楼市应该是有泡沫的。”武汉新乐居营销总监徐宝忠分析说，以目前房价来看，武汉房价收入比高达12：1，比国际通行5-7：1高了很多。

　　平安置业营销部经理周本俊称：“武汉的房价不低，城区都看不到7000元以下的房子，眼下的楼市，的确在高位运行中!”

　　■需求：

　　新的需求要积累

　　新一轮观望已出现

　　今年楼市高销量，是压抑一年需求的释放，更是多种需求叠加的效应。即先是结婚等自住性需求释放;接着，改善型住房购买者也出手;后来，投资者也大量入市，后的结果是楼市“高烧不退”。

　　长源地产肖副总认为，楼市持续高烧消耗了大量需求，再次出现这样的需求，要等好几年才能积累并再次释放出来。

　　同时，在价格高涨之后，在诸多政策出台后，很多购房者不可能再像之前那样从容出手。“城区随便一套房子都得60万元，想买都买不起。”不少购房者这样抱怨。武汉高盛地产总经理梅林认为，价格暴涨，普通老百姓不得不加入观望的行列。

　　“现在政府在调控房地产市场，该不该买房?”“明年房价会跌吧，是不是能等一等?”近期，不少购房者向记者咨询“到底该不该出手”，有的干脆表示“近期不买房”。