房市成交量走低 专家提醒关注楼市三大隐忧

  上周(5月25日-31日)房地产市场成交总量环比下跌，除个别城市外，全国主要城市中多数城市成交出现下滑；成交价格则涨跌互现，但调整幅度较小。有关专家表示，成交走低主要是受到节假日影响，国务院公布商品住宅资本金下调比例，给市场带来利好，但应注意的是，当前房地产市场仍面临着价格过高、供应不足和通胀预期三大隐忧。  

    “节假日对成交的影响较为明显。”易居克而瑞(中国)研究席研究员陈啸天分析说，成交价格则基本以趋稳为主基调。数据显示，上周各重点城市房价涨跌互现，整体涨跌幅度都较小，除武汉成交价格环比上涨8.7%和上海环比涨6.3%外，其余城市涨跌幅都在5%以内。

    值得注意的是，近期各地土地供应继续增多，企业拿地热情持续高涨。根据各城市发布的土地出让公告，6月1日至6月7日期间，全国37个大中城市将有16个城市有土地推出，土地出让面积前三名为常州、天津和沈阳，分别为63.80公顷、54.73公顷和41.22公顷。开发企业拿地热情高涨，其中，不久前拍卖的北京广渠门外住宅地块竞激烈，溢价率高达240%，而实力雄厚的绿地集团上周再度拿下其2009年以来的5幅土地。

    上周，国务院表示将研究开征物业税，同期，国务院公布固定资产投资项目资本金比例的调整结果，商品住宅资本金比例下调至20%。“物业税的征收符合税收成长规律，有利于发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。”陈啸天分析说，但从目前的情况看，物业税的执行仍有很多难点，比如征税城市范围、征收物业的年限标准、征税物业的类型结构、纳税对象等方面都难以确定。

    陈啸天同时表示，保障性住房和普通商品住房项目的低资本金比例从原来的35%降20%，对房地产行业和开发企业而言是重大利好，能够实质性提高房地产投资的杠杆水平，对项目盈利和企业利润率将起到明显的提升作用，有助于扩大开发投资，缓和当前部分城市出现的供应不足的矛盾。

    今年以来，房地产市场成交形势较去年出现好转，从4月份的数据来看，大多数城市成交量继续保持高位，其中，上海成交达到了2007年的平均水平180万平方米，而杭州、南京环比相应增长54%和41%。

    “对于房地产市场的回暖迹象，在感到欣慰的同时，更应切实关注的是存在的三大隐忧。”陈啸天指出，个隐忧是房价反弹过猛，尤其是在上海、深圳比较明显，部分楼盘的价格已经达到2007年的较高水平，“无论是从宏观经济面还是从消费者信心的角度来看，目前都还不是大幅度提价的时机，价格过高会影响市场信心的恢复，加重观望情绪，而且价格的大起还有可能会引起政策的转向，直接影响目前良好的格局。”

    “二个隐忧则是目前供求明显失衡，供应尤其是有效供应跟不上。”陈啸天分析说，从近的存量数据来看，随着成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得存量快速消化。陈啸天认为，目前供应瓶颈主要是由于此前全国房地产业下行，开发商放缓供应节奏造成的，供求缺口何时能补上还有待观望，“供求关系的失衡已经很明显影响到价格。”

    另一个值得关注的则是通胀预期。陈啸天分析认为，从近期的情况看，通胀预期所造成的压力已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人投资者纷纷关注物业。根据相关经验，房地产物业是抗通胀主要选择之一。“不排除会出现资金方会大量购买物业来规避通胀风险的可能性。”陈啸天说，这样一来，直接受影响的将会是高端及中高端物业，尤其是专门做中高端物业的品牌性企业将会从中受益。