六月房价下行，成交量震荡回升

　　自新政出台后，深圳房地产市场在4月中旬至5月份经历了为低迷的时期，成交量相比3-4月下降了8成，但房价却仍然保持着坚挺的态势。进入6月份以来，社会上对深圳楼市的讨论热情不断，那么，究竟6月份以来深圳房地产市场发生了什么样的变化？房价又是如何？我们经过调查和数据统计，将从以下几个方面来描述6月份深圳房地产市场的表现。

　　月份新房、二手房成交价格纷纷下滑

　　新房方面，在成交价格上，楼市经过2个多月的楼市调整，由于各方面压力，部分开发商如万科、佳兆业等，开始积调整新房促销策略，从打折到赠送面积等多种营销手段，进入促销行列的楼盘数目也逐渐增加，综合起来部分房价下跌大概10—15%。二手房方面，新政出台后先变化的是豪宅成交的急剧萎缩，全市成交均价在5月份呈现出下跌势头，但这主要是结构性变化而引起的。根据中联一线员工的反馈和我们对重点楼盘的抽样调查，全市二手房成交价格普遍下跌幅度3—8%，个别楼盘由于地段和房屋品质的不同房价下跌幅度有所不同。可以看到，开发商和二手房业主都在6月份主动降价以迎合市场的需求，相信接下来这种降价促销的局面将会更加明显，从而促使房价进入真正的回归之路。

　　月份新房、二手房成交量双双回升

　　新房方面，根据国土局数据显示，6月1-20日全市新房成交量1266套，日均63套，若按此推算，6月新房成交量将达到1800-2000套，仍然处于相对低位，但相比5月的1386套上涨约4成。二手房方面，由于国土局公布数据的滞后性过于明显，所以我们根据中联的实际成交数据进行推算，预计6月份深圳全市二手住宅实际签约量成交约5000-6000套，虽然相比高峰期仍下降了60%以上，但是相比5月份的4000-4500套，实际签约量上升约2-3成。可以说，无论是新房还是二手房，“降价房”供应量的增加是成交量得以回升的主要原因之一，而更多的促销新房和降价二手房房源将会推向市场，从而给消费者提供更多的房源选择。

　　二手房成交以中小户型和次置业为主导

　　根据一线员工的综合反馈，当前二手房购房客户以住家客为主，其中次置业占大比例，为65%，改善型需求占比25%，投资客较少，为10%。从六月份中联二手房成交数据来看，90平米以下是主要成交户型，其中购买60-90平米的客户占50%的比例，购买60-平米以下客的户的占比25%，90-120平米占比22%。120--144平米占比2%，144平米以上占1%。我们从这一轮政策的调控思路来看，中小户型和次置业的购房需求是政策支持和引导的方向，目前市场的成交点也较为符合这个思路。

　　月份市场综述及展望

　　整体而言，6月份楼市成交量震荡回升，但幅度不大，较为脆弱。而房价也出现了一定的回调，可以说，房价的让步是6月份楼市成交得以小幅上升重要因素之一，但目前房价仍较高。对后市而言，深圳住房需求巨大，楼市供不应求的趋势没有改变，房价价值回归后将能够重新得到购房者的认可。据历年来楼市成交情况，年底购房需求旺盛，往往能够延续“金九银十”的势头，预计今年年底成交量有望出现小幅翘尾行情。对房价来说，今年3-4月份疯涨的房价引来了为猛烈的政策调控，而那时的房价也将形成阶段性高点，在此基础上，预计未来二手房价调整幅度在20%-30%左右，这也是目前市场上的主流观点。但我们也认为，对于自住的消费者而言，考虑是否买房的决定性因素是自身购房需求和购买力，而政策和市场波动等能作为买房时参考的外部指标而已，也即是说，好的买房时机不应该是指房价低时，而应该是找到适合的房子并且价格具有吸引力时。