楼市年终盘点：房价究竟是怎么涨起来的?

回顾2009年东莞楼市,可以用“房价在调控中上升”八字概述。从小阳春到大阳春再到楼市普遍回暖,个别楼盘价格狂飙得令人咋舌,“房价”、“房价”还是“房价”,这应该是2009年的楼市关键词。

　　楼价怎么不知不觉涨起来呢,到底是什么原因让我们的房价重回高位?本期的年终盘点系列,带读者探索2009年房价上涨的秘密。

　　说到这一年的房价变化,跟2007年基本形成倒挂,从楼市冷淡期的止跌、到连续成交的“小阳春”,再到持续稳中有升的“大阳春”,楼价越走越高。楼市在谁也没有想到的情况下,复苏、回暖、上升。这一切充斥着偶然又似乎有有些必然。从某个角度上说,政府应对金融危机制定的宽松货币政策让地产商间接收益。

　　阶段:止跌时间:2008年12月—2009年3月 关键词:房价反弹 楼市均价突破5000元/平方米

　　2009年1—4月,出台的房地产宏观调控政策较少,这段时间主要是对2008年已出台政策的贯彻和落实。全国两会政府报告提出促进房地产市场健康发展,相关政策重点也基本上是对此前出台政策的强调。不过,两会要求的推进房地产税制改革的意见,在5月份得到响应。此后,央行、银监会从信贷方面提出对房地产市场健康发展的支持,体现了中央政府3月政府报告的政策意旨。

　　从2008年9月至2009年3月的7个月时间里。数据显示,这一阶段成交均价为5105元/平方米,其中2009年季度成交均价为5129元/平方米,比2008年的后四个月略有上扬,不少业内人士当时指出,东莞楼市已突破5000元/平方米大关,目前5000—5500元/平方米的单价已是市场普遍接受的价格区间,5000元/平方米成了销售稳定线。

　　谈到价格,供需关系才是影响成交量和市场价格的基础因素。从2007年与2009年季度商品房供需数据不难看出,2007年底供应量达到了高峰,2009年3月销售面积为56.57万平方米,环比增长71.6%,销售面积更达到2007年8、9月份的平均成交量。在这个基础上,楼价反弹企稳,都是不难理解的事情。

　　对于成交量,虽然在2007年9·27新政之后,成交量出现了冰火两重天的局面,从缓慢下滑迅速走向直线下滑。购房者在开发商跟购房者的对峙中获得胜利,但成交量还是在2008年底跌到谷底。直到今年3月,成交量才恢复到2007年八九月的水平,楼市出现了个明显的上升趋势,形成了个谷底反弹。于是,有人开始给这个变化起了个名字———这成了日后众人皆知的“小阳春”。

　　不过,2009年3月份,并不是所有人都看好这次反弹行情。相当一部分地产业内人士认为,它与去年成交量呈小波段的涨跌未有本质的区别。由于消费群的观望情绪尚未转成积的消费心理,尽管成交量高于供应量,但市场并没有出现或者的场面,大部分楼盘还在想应对楼市遇冷、增加客户上门量的办法。

　　二阶段:小阳春时间:2009年3月—2009年5月 关键词:消化库存 开发商消化存货房价稳中有升

　　从今年五一前后一周时间内的成交量来看,随着早期降价产品的逐渐消化完毕、市场观望情绪逐步消弭,加上越来越多的现楼供应以及中高端项目的推出,五一前后的成交价格与2008年下半年低位相比,有了一定的提高。而从研究机构提供的4月份的签约情况来看,均价在每平方米5000元以下的产品越来越少,均价在每平方米5000元以上的产品比重已占到八成。

　　从今年“五一”期间新推出的14个楼盘的价格来看,在城区范围内,均价在每平方米5000元以下的楼盘有2个。合富辉煌市场研究部经理李兴旺当时接受记者采访时认为,在经济形势尚未完全转好的情况下,如果房价继续上升,或将对楼市成交产生较大的抑制作用。开发商在成交量上升时期应该理性定价,走货才是上策。

　　事实上,在那个阶段,众多开发商减缓了动工和开发进度,全力消化存货,尽管成交趋缓,但不意味着无成交,更不乏低价促销迅速消化存货的楼盘。使今年出现了供需关系的次倒置。

　　由于去年楼市的低迷导致存量较大,楼盘销售周期变长,因此,不少开发商都放缓了对新盘或者新货的入市计划。因此2009年“五一”期间,城区在售楼盘的数量虽然有所增加,但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁,在“五一”期间开始尝试推出新产品、考验市场。即使这样,也有部分楼盘出现销售空档期,旧货销售殆尽,而新品还未推出,走货的节奏加快这是不少开发商始料未及的。

　　不过,在当时新推楼盘中,也有一部分开发商在“五一”前一周内开始抢占市场。而“五一”楼盘的销售业绩让众多开发商喜出望外。

三阶段:快速提升

　　时间:2009年7月中旬—2009年9月

　　关键词:地效应炒作房价

　　豪宅领涨　房价大幅上扬原是炒作

　　2009年7月本是楼市的传统淡季,但房价却逆市走高。除了这块编号为2009G019的莞城体育路地块成为自2008年以来东莞土地交易市场的高价之外,业内人士指出,这是地产商的试探性涨价,若成交量持续下跌,价格将很可能再度下调。此外,这轮楼市回暖与银根放松不无关系。

　　7月,当记者咨询东方华府三房单位时,东方华府的销售人员告诉记者,价格刚涨,均价已涨到12000元/平方米左右。这跟开盘前的7000元/平方米相差甚远,除此之外,长安一号之前均价为8500元/平方米,7月底的均价上涨至10500元/平方米左右,虎门一号年初为8000元/平方米左右的均价,现在每平方米上升千元,均价达到9000元/平方米。

　　不过跟价格越涨越高的情况相比,与房价有紧密联系的楼盘销量却不断下降,房价上涨了、成交却少了,这与地产商人为制造一些涨价假相、控制销售数量等一些营销策划有密切关系。东莞中原研究部经理车德锐表示,虽然不少大盘价格跳跃式上涨,但是销量明显下降,有的甚至是“零成交”。

　　这段时间,连夜排队购房、交诚意金等情形又开始频繁出现,其中不乏地产商有意地制造供不应求的局面,采取“自买自卖”的营销策略,让购房者产生购房从众心理、造成恐慌情绪。

　　其次银行宽松的货币政策,让早前困难重重的地产商的资金链一下松动起来,捂盘惜售现象也在这段时间频密出现。“不少楼盘每周都有一定的销量。”东莞一地产代理公司相关负责人坦言,开发商会对楼盘销量进度进行控制,比如规定一周内某种户型的单位销售大概在5套以内,代理公司必须按照这个量来推进,目前这种以控制销售数量来变相捂盘的现象很普遍。

　　四阶段:继续上涨

　　时间:2009年9月19日—2009年12月8日

　　关键词:6000元/平方米

　　楼市上演“疯狂”

　　自7月中旬始,东莞全市住宅均价重上6000元/平方米,并且已持续数周,这标志着,继2006-2007年的楼市价格暴涨之后,东莞住宅均价开始踏上“6000元”之路。

　　本以为6000元/平方米对于东莞的开发商而言是一道坎,没想到的是,在稍后的9月,这道坎让东莞的开发商如履平地一般。

　　2009年9月19日,是属于东莞楼市的日子,东莞城区几乎万人空巷,纷纷赶往万科金域华府和光大景湖时代城的销售现场看房、买房。

　　业界曾把这两个楼盘称为今年东莞两大重量级楼盘。让很多人不可思议的是,当天万科金域华府来访量超过5000人,光大在家乐福超市商家签约的活动下,时代城门前的马路也被人流挤得水泄不通。

　　正是这两个楼盘的,让东莞在十月份的整体均价大为提升,直逼东莞楼市2007年的疯狂水平。

　　数据显示,今年国庆,东莞住宅签约均价表现出较大涨幅,均价约6390元/平方米,同比2008年的4738元/平方米上涨34.9%,比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

　　从“十一”前后的成交量来看,随着早期降价产品的逐步消化完毕、市场正式进入楼市稳健增长时期。房价以小幅快涨的节奏,不知不觉涨幅已达三成半,超过1500元/平方米。这让不少2008年计划买房却又观望的购房者后悔不已。而从研究机构提供的9月份的签约情况来看,均价在每平方米5000元以下的产品已绝迹,均价在每平方米6000元以下、5000元以上的产品也逐渐。